酒店式公寓专题分析

酒店式公寓专题分析

在济南写字楼和商业市场不够景气的状况下，酒店式公寓逐渐遭到了投资者的喜爱，越来越多的开展商看到了其中的契机，酒店式公寓这一新型的物业形状正在济南悄然兴起。

一、酒店式公寓发生的背景剖析

酒店式效劳公寓的概念，最早源于欧洲，意为〝酒店式的效劳，公寓式的管理〞，市场定位很高，是事先旅游区内租给游客，供其暂时休息的物业，由专门的酒店管理公司停止一致管理，既有酒店的性质又相当于团体的〝暂时住宅〞。这些物业就成了酒店式效劳公寓的雏形。不久以后，此种物业在欧洲越来越多，效劳也越来越周到，逐渐失掉广阔消费者的认可，如今已普及全球。

酒店式公寓在我国最早出如今革新开放的前沿城市——深圳，之后在上海、北京等地均有开展。酒店式公寓既吸收了星级酒店的效劳功用和管理形式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务效劳，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功用于一体。

我国的酒店式效劳公寓经过几年的开展，在原有基础上曾经构本钱人的特点，具有〝自用〞和〞投资〞两大成效。与传统的酒店相比，在硬件配套设备上毫不逊色，而效劳愈加家庭化。由于它吸收了传统酒店与传统公寓的优点，因此，备受投资人士以及在我国任务的外籍商务人士的喜爱。

二、酒店式公寓产品剖析

从产品质量来发明物业价值，是酒店式公寓的基本。产品自身质量主要表如今规模、房型、装修规范、功用配置等四方面。

1、物业规模

目前济南市场上的酒店式公寓项目，规模都较大，例如明珠国际商务港是集酒店、写字间、酒店式公寓为一体的综合物业，嘉汇环球广场包括商业、酒店式公寓、住宅，单酒店式公寓局部体量就有600余套。剖析缘由，应与此类产品在济南市场尚属探求阶段有关，开发商投资商还不确定济南市场对这种物业类型的接受水平，大型物业比拟有利于会所等公用设备的充沛运用，便于构成效劳的规模效应，降低单位本钱，且大规模高层次的强势进入有助于产品在市场上扩展影响、提高竞争力。所以目前济南市场仍是以大规模物业为主。单元数量少的产品，虽然难以构成市场的主流，但也可以发明出独具特征的产品，填补市场上产品的缺位。物业规模确实定应该以各方面质量的集约表达为依据。

2、房型

酒店式公寓，归根结底还是公寓房，因此房型普通与公寓无异，并提供居家生活所需的厨卫、家具，各类布艺等多种设备与生活物件。

酒店式公寓户型设计主要有以下特点：多为高层的一梯多户格式，房型普通不规那么；此类公寓房所处的地段相对较好，所以在居室上很注重景观的设计，而在居室的朝向效果上普通不做太多思索，并且多有暗间设置。在房间规划设计上基本采用以后普通住宅房的形式，房间的开间普通为3.6-4.2米左右，比拟注重动态分区，干湿分别等设计理念。厨卫设计相对注重其寓居的温馨度和适用性，客厅与餐厅的设计基本采用目前最盛行的模糊双厅的概念，处处表达寓居的兽性化，将酒店的概念在此彻底的消弭，使每位寓居者在这

里都能找到一种〝家〞的觉得。

酒店式公寓的房型比拟多样化，从上海、北京等成熟市场来看，二室和三室是在市场上最受欢迎的，但一室也有较大的市场份额。不同户型房型设计各有特点，下面区分予以剖析。

■房型主流为标房型的一室户和直套型的一室一厅，但仍有两房或许三房产品推出。

〔1〕一室房型。其中一室无厅的方式，相似于酒店的规范房间，适宜中短期停留的客户一人寓居。而一房一厅那么更富有家居气氛，无论起居室是独立的还是半独立的，都颇受市场欢迎。一房中的厨房和卫生间相对面积比拟小，同时没有固定的餐厅，便于整套单元面积的控制，进而能控制住总价，便于销售。目前济南市场上30-70平米的主力户型都为这种户型结构。

但需求留意的是，无论是酒店式公寓还是产权式酒店，假设房型设计大多采用宾馆标房式的一室户房型和直套型的一室2一厅，这种设计带来的局限性是只要一面开窗，客厅采光缺乏，影响了居室自然通风和采光。

〔2〕两室房型。不同的两房房型中，由于厅和卫生间数量的不同，形成了不同的面积差距。小于100平方米的大多为〝两室一厅一卫〞的方式。比拟典型的两室房型方式，其中较大的一种为〝两室加书房〞的设计，与此相似的还有〝两室加工人房〞的方式。由于该种户型普通能保证两个主要房间直接通风采光，所以寓居质量较高，比拟适宜中临时的小规模家庭运用。目前济南市场上此种户型较少，100平米左右的户型多是以行政套间的方式出现，侧重房间的商务办公性，主要面向在家办公的私企业主。

〔3〕三室房型。三房房型的主要住客为临时的外籍人士，此类房型为完整的〝家庭型〞，普通拥有孩子的家庭会思索租用三室。书房和工人房通常也是三房的主要功用空间。由于这种产品总价较高，目前济南市场很少有这种户型供应。

■房型打破平面结构

一般住宅性质的大户型物业曾经打破了传统的平面结构，平面空间设计，应用5.4米左右的层高联系成上下两层，扩展了寓居空间，功用分区和私密性更佳。此类跃层式房型的项目有济南的尚层E墅和上海的青年汇、静安自在自宅等。

■一梯数户，走道过长

现有的可售型大户型物业，大多是几梯几十户的集中式电梯设置，如海蔚广场2梯14户，爱特公寓3梯19户，三庆•锋尚solo的1梯14户，电梯的运载负荷极高。同时大回廊式高密度的平面规划，不只形成得房率低于惯例住宅，同时也使物业的识别性、私密性差。

■大户型的主力面积为35-65平方米

这两年，推出的可售型大户型物业面积总体紧凑，主流房型面积为35-65平方米。诸如尚层E墅的这类平面空间小房型的底层修建面积为37-52平方米之间，由于停止了上下联系，实践运用面积扩展了1.5—2倍，为诸多购房人士所欢迎。

■客源对产品的影响

客源不同，对房型的要求也有较大差异。例如关于欧美客户，普通身体比拟矮小，正是由于这样的身体条件以及寓居习气，他们需求更为气度、宽阔的交通和室内空间。宽阔温馨是其选择住所的首要条件，在设计上无论是大堂、电梯厅还是公共走廊，室内规划都追求一种宽阔明亮，大气高贵的觉得。首选房间设计就是3房2厅和复式，修建面积都在200平方米以上，且层高要高，多采用多扇落地窗，添加房间通透感和视觉效应。而韩日客户就更注重户型设计的私密性和空间规划的合理性。

总的来说房型设计不是影响酒店式公寓成功与否最关键的要素，但是有几方面要素需求在房型设计中充沛思索：功用完全：从客户的需求动身，卧室、起居室、厨房和卫生间缺一不可；空间规划合理：各房间之间的联络组织紧凑、运用方便；起居室的面积要大〔20平方米以上〕，顺应冤家聚会、家人沟通的要求；厨房卫生间的设备完全，两室以上的厨房面积不能太小。

3、装修

酒店式公寓作为一个高档租赁物业，其硬装修有着高贵而又不失家居特点，同时，酒店式公寓高不高档还不能仅仅看其外表。由于它其实是一种成品商品房，提供室内装修并附带局部家具，所以装修规范总体高于普通公寓，并且新盘项目的装修规范往往优于老盘项目，楼盘的内在质量正逐渐提高。判别其价值除了外表以外，还要特别看它的〝软家具〞——提供的什么家具，运用的什么电梯、能否有中央空调，电容量多大，以及水路管线的敷设能否合理等。总之，一个具有良好市场表现或许投资价值的酒店式公寓从外墙面砖到室内门窗，从地板到浴缸、家具，甚至水泵、阀门等都会力图选用高档产品。这些东西关于业主入住后的生活来说将发扬重要作用，而且将会对物业的维护管理费用的上下发生较大影响。无论在硬装修上还是在软装修上都运用知名品牌，并停止如虎添翼的施工，是开发商对业主担任的良苦用心。新建酒店式公寓在装修上不时引入新科技、新设备，净水系统、中央新风系统、中央吸尘系统，地热系统等一系列较为豪华及新型的建材设备越来越多地被采用，并且多运用一整套智能化的设备。

附录 高档大户型物业典型装修资料

〔1〕立面

酒店式公寓的外立面表现出来的是一种修建言语，是自身的意味符号。它的诉求与其周边环境要相得益彰，与其产品自身要相反相成。假定要给人一种严肃的气氛和宁和的觉得那么多采用罗马式圆拱大门和大理石廊柱，立面细节上运用较为烦琐的修建符号；假定要表达一种先进现代的诉求，那么多采用现代作风，外立面采用玻璃幕墙和铝板，选用银灰色为主颜色，半圆柱体的修建体块，凸出一种时兴感。

〔2〕建材及硬件装备

公共部位

公共部位包括大堂、电梯、电梯轿箱外部及公共走道等部位。大局部的酒店式公寓大堂都以星级酒店的大堂设计为主，普通占地在300平方米以上，高度挑空一到二层，并在入口处设置落地门窗，将室外光线引入，使大堂气度明亮。空中墙面都少量采用花岗岩等自然的石材铺设，配以高档的水晶吊灯、画、绿色植物等装饰，增添豪华气势。与酒店的大堂一味追求高贵、豪华的觉得不同，酒店式公寓多采用暖颜色，增添居家的温馨气氛。

其次，酒店式公寓在电梯厅、电梯轿箱外部及公共走道等部位细部都停止了精致的装修，以表达住客的尊贵感。

室外局部

酒店式公寓室内装修和基本家具、家电配置处处表达出酒店式公寓效劳性的宗旨。首先力图发明一种最便捷温馨的生活方式。装修配置完全到一切的细节方面，提供大到家具电器、小到每一个餐碗茶具；会依据住客的生活习气停止细节方面的调整，如对西方住户提供电磁炉和干衣机等。同时酒店式公寓的室内装修更努力营建居家气氛，如在全体颜色上强调温馨感，在灯饰的运用上，发明生活气氛等。

室内家电配置

酒店式公寓房间中的外部装饰和家具配置是在房型设计基础上，愈加能提高物业附加值的中央。酒店式公寓的家居配置普通比拟完全，比酒店更凸现家居化，它精心思索长住主人的需求，因此前者比后者提供更多的设备设备，如小厨房、平面音响系统、洗衣机和烘干机等。

基本家具配置

从酒店式公寓家电设备配置来看，酒店式公寓全部配置基本家具，如下表：

同时大多酒店式公寓在家具选材用料上、色泽搭配上处处表达建造者的细致之处和执着用心，从多方面将豪华和自然天衣无缝。

基本家电配置

酒店式公寓普通都配置卫星电视、空调〔依据不同状况，设为分体式和中央空调〕，室内装配一部或两部可直拨的 ，比拟高档现代的酒店还会配置ADSL宽带上网等设备。局部酒店式公寓配置了CD机和保险箱。

厨房内电器配置

关于厨房的设计，酒店式公寓倡议开放式厨房的存在，但不能不思索中国饮食文明的影响。室内设计将厨房采用开放式或全封锁式设计。厨房空间的功用越加细化和兽性化。

厨房内电器配置比拟完全，煤气、抽油烟机、热水器、冰箱、微波炉一应俱全。专门针对欧美客户的酒店式公寓还会依据其起居特点，设置电磁炉、烤箱、干衣机等。

普通来讲，酒店式公寓会针对临时住客，依据其需求提供配置设备。如为常住客提供吹风机，熨斗及烫衣板，碗及餐盆，刀具，电水壶，烤面包机等小物品。

4、功用配置

良好的物业管理效劳和设备装备，是酒店式公寓的一大优势，提供酒店式效劳是酒店式公寓的运营要点。酒店式公寓的租期相对酒店客户而言比拟长，因此在效劳内容上不用完全照搬〝酒店效劳〞的规范，在局部效劳内容和配套设备方面需求适当停止调整，使其更具有〝温馨性〞和〝私密性〞。酒店式公寓除了在硬件设备〔如会所等的设置〕上配置完善，更重要的是让客户有熟习认同感。

通常状况下，酒店式公寓的功用配置包括硬件和软件两大局部：硬件主要指物业的配套设备，包括会所设备和商业配套设备。软件主要指公寓的效劳管理水平。

会所功用配置

大少数中高档酒店式公寓都拥有功用完全的独立会所，通常包括：健身设备：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；文娱休闲设备：桑拿及蒸汽室、按摩池、游戏室、多功用室、阅览室、主人休息室、餐厅或酒吧、网吧等。

配套设备

配套辅佐设备主要指商业设备，如商业中心、超市、美容美发厅等。酒店式公寓普通都建有停车场，局部实行便捷的郊区巴士效劳，最大限制满足客户方便快捷的生活需求。

管理效劳

酒店式公寓又名〝SERVICE APARTMENT〞，效劳是其实质特性。就软件效劳而言，酒店式公寓的效劳水准普通都到达高星级酒店的规范，甚至更胜一筹，它除了提供传统酒店的各项效劳外，更重要的是向住客提供家庭住房格式和家庭式效劳，真正完成门庭若市。

在效劳种类上，普通都提供家政效劳〔如日常的房间清洁、干湿洗衣效劳〕；平安效劳〔24小时保安、24小时客房效劳〕；交通效劳〔机场接送、出租车预定、停车设备〕；其他效劳〔社区聚会、幼儿看护等〕。但是，在效劳水准上，不同层次的酒店式公寓差异较大。

效劳水准的差距主要表达在效劳宗旨和效劳人员的素质上。高档物业的物管人员接受专业、双语培训，并拥有丰厚的管理阅历。在软件效劳上停止以〝客户需求〞为中心的管家式效劳，会针对目的客户提供特性化效劳。而中档及中高档物业在效劳质量上就略胜一筹，效劳水平不高是决议其层次水平的关键要素。

三、酒店式公寓的竞争性剖析

目前在高端租赁市场上，与酒店式公寓停止市场竞争的主要包括高档公寓、别墅和酒店等物业。而在寓居性、商务性、文娱性、休闲形四大功用以及经济性方面，其竞争优优势表现如下表。

酒店式公寓及竞争物业比拟表

上表中 表示某项功用最好或相对最廉价； 表示该项功用次之或较廉价， ， 表示该项功用更次之或经济性适中， 表示该项功用较弱或较为昂贵，而 表示基本不具有该项功用或最昂贵。

竞争优势

〔1〕酒店式公寓具有效劳优势

对比高档公寓、传统酒店和租赁型别墅，酒店式公寓在硬件配套设备上毫不逊色，而效劳往往更胜一筹。它精心思索常住客的需求，比传统酒店提供更多的设备设备，如小厨房、平面音响系统、洗衣机和烘干机等。至于其他一些设备，如商务中心、室内电脑网络、游泳池、健身中心、网球场等，酒店式公寓也应有尽有，与高档酒店不分上下。实践上，酒店式公寓还有酒店所没有的设备，如儿童游乐场、图书馆、阅览室等，在这方面，酒店式公寓又占得先机。

〔2〕与高档酒店相比，酒店式公寓有价钱优势

从表中看出，相比高档酒店，酒店式公寓不只总价有优势，单位面积的租价更具竞争力。这样，顾客可以付较少的钱却能住得愈加宽阔、温馨。而且不少酒店式公寓的设备愈加家居化，精心思索临时住户的需求，相比酒店，设备愈加完备，故其有一定的价钱竞争

优势。

由以上剖析可以看出，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的优点，既有一定的〝居家〞生活气氛，又有高档酒店的良好环境和专业效劳，而且租金愈加合理。因此，备受中短期租务需求的白领、商务人士和异地旅游人士的喜爱。

竞争优势

酒店式公寓在寓居功用上虽然比酒店有优势，可是与高档公寓和别墅相比，居家气氛淡〔其私密性不能失掉充沛保证〕，且价钱和物业管理费也比高档公寓高。

四、酒店式效劳公寓客群剖析

济南本地的酒店式公寓产品还都没有客户入住，但参考国际成熟市场的状况，酒店式效劳公寓主要针对寓居市场中较临时寓居的群体。虽然没有特定的规范，但酒店式公寓普通为〝月租型〞或许〝年租型〞。这个市场的主要主人有临时在外的生意人及其家人，临时在外的外资公司、外地公司初级管理人员、技术人员及其家人以及正在放长假的家庭。由于他们的任务时间关系和人员轮替，所以通常只租房而不买房。由于住房补贴或支出水平高，他们对寓居质量和效劳的要求往往较高，优于公寓的效劳，低于酒店的价钱便使酒店式公寓成为了他们最好的选择。

另外，经常往来济南的商务人员或SOHO族也构成了酒店式公寓的局部客群。由于业务或任务上的关系，他们需求商务方面的配套，同时商住两用的性质又能满足寓居的需求，降低本钱，酒店式的效劳又能大幅提高寓居的温馨度。

最后，投资者也是一个很大的消费群体，本地和外地都有不少人购置房屋用于投资。酒店式公寓普通处于城市的优越地段，且户型面积小、总价低，局部管理公司还提供商定性的报答率，无需投资者费心运营打理，投资者只需对管理公司才干和物业升值潜力作出预期，就可坐收红利。种种便利使酒店式公寓成为近些年投资者置业投资的上佳选择。

五、酒店式公寓未来展望

1、总体上，出现稳步增长，逐渐成熟的态势

酒店式公寓作为一种济南市场上的一种新型物业形状，目前仍处于探求阶段，虽然前期运营可以委托专业酒店管理公司运作，但开发商、投资商在市场预测、社区形状、修树立计、效劳设备配套、效劳功用的开发与规划等方面还需积聚阅历，市场对此类物业的接受水平也需验证。但其丰厚了济南房地产市场的物业形状，是市场细分化的产物，针对性强，且设备配置，效劳种类灵敏多变，在前期运营进程中具有很大的发扬空间，所以酒店式公寓是一种极富开展潜力的物业形状。随着城市的开放，市场的扩展，需求的多样化，酒店式公寓的各种优势也会逐渐表达，且以其继续不时的生机在市场竞争中占有一席之地。

2、市场竞争性产品增多，市场进一步细分

酒店式公寓是一种有形产品〔公寓〕和有形产品〔酒店式效劳〕的无机结合。一方面，其要与传统酒店、产权式酒店、高档住宅、大户型公寓等产品形状竞争，另一方面，随着产品与效劳不时细分，酒店式公寓之间的区别也越来越纤细，相互之间的竞争也会愈演愈烈。

3、效劳、品牌成为竞争重点

在硬件条件差不多的状况下，效劳成为关键要素。上海、北京市场上有一些物业，虽然其设备新鲜，但其租价都高于周边新建的酒店，甚至不时是一种身份的意味，效劳管理和品牌推行在其中起了决议作用。未来酒店式公寓将愈加注重效劳，注重添加效劳的文明外延，着重努力增强客户的熟习和认同感。酒店式公寓的效劳属于软性设备，很难用硬性目的来权衡。随着市场的逐渐开展成熟，差异化的效劳将成为酒店式公寓的中心竞争力。未来效劳的开展，将着重努力增强客户的熟习和认同感。

4、连锁式运营会在各地酒店式公寓中不时推行

酒店式公寓自身的特点决议了其开展趋向不会只局限在一个地域，各地的酒店式公寓都会逐渐走向全国连锁运营，甚至与世界酒店运营管理团体接轨、联盟。因此酒店式公寓的运营管理肯定需求由国际酒店管理公司一致管理，走向跨国运营。特别是新建产权式酒店公寓，优质的物业管理公司可以带来普遍的客源，同时一致的运营方式使各业主经济利益捆绑在逐一同，有利于坚持物业的全体租价，使投资者有动摇的投资利润。