县城商业地产将如何开发

县城商业地产将如何开发

作者 邀你同歌

全国存在于不少在县城当中开发的商业地产，近年来走了不少地方，也接触了许多现场的商业地产，从河北到江苏，从河南到山东……除了少数县城商业地产开发得较有特色之外，譬如江苏宿迁的泗洪、泗阳等县，其大多数商业地产均处于艰难的窘地。这些在县城中所开发的商业物业，发展困难一个最直接的主因，就是开发前的商业定位做得不到位。

大都市商业形态的休闲购物，亦即商业步行街的概念，在县城可以有，但不是所有的县城都必须有。其最直观的原因：

一、县城与县城之间的基本素质不同。同样是县城，江苏宿迁的泗洪、泗阳与河北衡水的故城、蠡县可以说其县城素质相距甚远。县城的基本素质是受着该县所处的地市级经济状况所制约的，同样，该地市又受着整个大区域经济状况的影响，其所辐射出的经济能量，呈逐步削减的态势向周边扩散，从而影响着各个独立县市的综合经济水平。泗洪、泗阳隶属于宿迁，而宿迁的经济能量，又是受着整个徐州经济圈所影响，大区域使得整个苏北因为徐州的发达，带动着若干个地市均衡发展，而徐州与宿迁这两个地级市直线距离也只有60公里，在如此相近的区位框架下，正如京津两地之间的廊坊形态，那么，再削弱的经济远端辐射现象，但因受着大框架的影响力，使得区下各个县城之间的经济状况，区别于发展较为薄弱地市的个体水平。反观处于冀中平原的衡水，作为地级市综合经济形态远逊于作为苏北龙头城市的徐州。而衡水又距整个河北经济中心的石家庄近200公里之遥，而石家庄的经济辐射力，再往东走，远端城市本处削减地位的辛集市，但由于自己的裘皮品牌的影响力，依附经济地位不仅没有受到影响，而且与石家庄形成经济互补，并相得益彰。衡水正被挡在中间的辛集市所阻拦，其四围没有处于龙头地位的强悍城市所带动。衡

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水往西直接受着辛集市的影响；往东山东德州也难处于鲁北大地域的龙头地位；西北的保定与相隔不近处于东北处的沧州，也都形成不了区域经济核心地位对衡水的拉升，而衡水的自有主体经济也难形成支点。所以，其属下的固城与处于同样经济环境下的保定旗下的蠡县（蠡县的经济光环被远端作为中华药都的安国市所阻挡），这两个县的综合经济力也就相应的低下。

作为各个不同区域内的消费观与意识、主流，是绝对受着整个泛区域的经济影响来决定其消费观的。笔者所引上述各地均有商业地产范例。要说步行街，苏北经济的发达取决于整个徐州大区域的带动，经济富有，各县之间的经济水平发展均衡，其消费需求多时尚、多潮流，从其泗洪、泗阳两县的县城结构与形象高端上看，不比作为省会城市的济南逊色。那么，受着经济发展的影响，消费中体验休闲意识的提高，步行街无疑是当地最好的商业形态。但从夜经济上看，泛苏北地区的夜生活远比冀中高出很多。以晚8点评看，冀中诸县已经路上人稀，且有的道路连路灯都没有。而在苏北同时间，正是车水马龙、灯火辉煌的市井繁华。夜生活是衡量一方经济强弱最直观的体现。社交、休闲、小吃、娱乐、购物……步行街、主题街满足了现代化城市人们的生活体验与业余休闲，那么作为经济滞后的城镇来说，等黑路暗、门庭罗雀，那又如何带动步行街的繁荣？所以，我在故城做一商业，彻底打消了开发商步行街的梦想，给出了依托运河主题文化的思路，做了一个以“吃”为主题餐饮商街，填补了故城吃吃喝喝驱车德州“赶嘴”的不便——河北故城距离山东德州仅有区区30公里。而在保定辖下得蠡县，直接否决了开发商做大品牌、大商区的膨胀思维，经过周密调研与定位，做了一个比农贸市场强不了哪去的综合大集市，反倒生意兴隆。以同样的模式，借助聊城比邻河南商丘（台前镇）的便利条件，在茌平与阳谷各运作成功类步行街的批发兼零售的综合商贸市场。

二、县城的商业形态不是最重要的商业开发模式。关于这种观点恐怕有争议。商业形态的布局、设定等，是关系到一个商业物业整体运作水平的重要元素，在商业物业开发的

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传统理论上来讲，这是不可否认的一个大前提。作为在县城开发商业物业，最大的问题恰恰出现在商业业态的整合定位上。为什么这样讲？实际上这是一个非常矛盾的话题：

其一：商业业态，无关乎大都市与小城镇，换言之，在如今的商品市场状况下，还有哪一个业态、业种是稀有的？不管大都市抑或是小城镇，在物流、商贸极其发达的时代，在“全民皆商（由以县城为最）”的开店大潮中，商业业态、业种基本上不存在死角。除了买枪买毒品之外，只要是你想买的，用不了几步距离，即可随手拈来。那么，在这样一个商业活跃的环境下，若想在一个地块开发新的商业群落，或卖场，那么考究与衡量业态的定位将是极为痛苦的事情。

其二：中国的房地产热潮席卷着每一处角落，县城亦然。如今的大县小城高楼大厦、现代社区不逊都市风范，且每一个社区之内，具有自己的商业布局，作为为本社区业主服务的商业卖场，苦苦支撑着除了社区之外还要吸纳社会或周边散客的消费需求。除了最基础的生活资料，平时只有在商场、专卖才能消费的商品也纷纷进驻社区，使消费者购物更加快捷与方便。那么，在这样的一个商区割据的状态下，如果再择地另行开发新的、集群式的大型卖场、商业物业等，其业态选择不得不进入极大地困境。

其三：大都市与小城镇的错位经营，是错不开的“同位素”。错位经营有两种含义：一是在同区位下各自规划着毫不相关的业态、业种；二是不同的区位规划着相同的业态。实际上这两者在县城无论选择哪一种，都是不科学的。因为什么？人口的关系。大都市人多，譬如济南各区，在同一个行政区内规划两到三个大型卖场、步行街、主题商区都不会空落，原因是人多、流动性强，消费者在各个行政区之间的“互访”流动、休闲等，都将均衡弥补着商区之间的人口流动。再者就是大都市的流动人口所支撑。而县城则不然，一个县城的面积不过几条街，县城人口十几万二十几万，所制约的是消费者不可能县城与县城之间几十公里上百公里之间的“互访式”流动购物，更不会跨区域去休闲。在大都市相

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隔几公里规划一个大卖场不算为过，但在县城没有这么大的幅员。大卖场的业态定位，业种选择将是非常困难的。

其四：大都市有若干个经济中心，俗称“CBD”或“CLD”，而小城镇最多只有一个，但称不上“CBD”或“CLD”。开发商开发商业物业，如果选择在一个县城的核心地带，通过商业布局、定位，还有希望兴隆。恰恰相反的是，开发商拿地根本不会随着开发商的意愿来实现的。在本来就不大的县城，最核心的位置未必能拿到，不是稍远于县城中心，就是偏远于县城四围，在县城最热闹的街区不过两三条的环境制约下，偏远地带的商业开发，不仅仅是一个商业定位就能成功的。

综上，县城的商业形态不是最重要的商业开发模式，这个观点对县城商业物业的开发而言，是再真实不过的。

三、县城商业地产将如何开发

衡量一个县城的商业氛围就看肯德基与麦当劳，肯德基与麦当劳不到的地方就没有真实的休闲意义。步行街作为一种商业形态的存在，本身没有区域经济的区分。在县城，步行街可以有，大卖场、主题商业更可以有，最主要的是商业定位。商业定位不是思维膨胀，要摈弃掉大都市商业规划的模式。要知道，有一种意识不是靠引领的。意识引领主要是在一二线成熟的大都市，前卫、新潮或者是玩穿越都行，受众是第一要素。县城意识无论时代如何发展，与大都市的思维、意识、行为、习惯乃至世界观等，和大都市根本不均衡。所以过于前卫、潮流的新概念在县城是行不通的。目前县城消费的意识观与所谓的新潮流是随着信息化经济、媒体效应与部分流动人口的感染所形成的一种“类潮”，绝大部分县城消费观根本不会有主创，而是一种“临摹”或效仿，是跟在人后面行走的人，贴切一点说，是紧紧跟着行走的。那么，无论在县城开发运作哪一类的商业形态，所有的概念都允

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许有，步行街、大卖超、主题商区哪怕摩尔、豪布达……，这仅仅是商业在县城存在的一个必要形态，形态有了，并不意味着在县城就必须符合这些形态的核心要素，而是要智慧地依附在该县城所惯有的消费观上。简言之，县城的商业物业定位是不是符合了“本县特色”，而不是继续模式化强调所谓的商业特色或是现代化特色，更不需要给县城消费者洗脑，否则，纵观很多县城的商业项目均处于休眠、半休眠的萧条状态，由于缺乏准确的“县城思维”而被洗脑。

县城的商业物业需要的是准确的县城“狭义”的定位，没有模式可套。一个县城的主流意识、消费观与需求是这一方土地所独有，开发商选择县城开发商业地产，首先第一步要学会“接地气”，不是没一个县城的投资者都喜欢“老板”称谓的。比如笔者在河北故城运作商业地产，面对当地的投资者直呼老板、老总，对方其实是不感冒的。好在迅速融合当地的风俗习惯，迅速调整了所有的宣传道具，以“大东家”或“大掌柜的”直呼其人，其效果非常巨大。这就是一个与当地文化融入的问题。

除了深入了解当地文化、传承以及衍生背景之外，还有一个更为关键的定位切入点，就是摸准该区域的“人格定位”。这相当关键，所谓“人格定位”包括意识、兴趣、习惯与人与人之间的裙带关系，只有精准掌握了这些看似旁观的要素，再审视项目在这个区块的商业价值，平衡点，做出战略性的业态整合。县城的商业动力不是靠着开发者与销售者的概念打造，更多的是必须顺从与尊重本区域的所有地缘元素，这些都是直接牵动着县城商业地产成功与否的直接因素。如此，开发与运作县城的商业物业才会有市场，才能更加得到当地人的认可。

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