上海民营养老院可行性研究报告
前 言
随着社会主义经济发展，人民生活水平的不断提高，人口增长率
逐步趋缓，我国已经逐步步入老龄化社会， 上海市早在 1979年已经开 始进入老龄化地区， 社会人口老龄化和老年事业已经引起各级人民政 府的高度重视，国家民政部已将老年工程作为社会管理的主要内容， 出台了许多扶持、 鼓励政策，上海市人民政府也制定了上海市老年事 业发展 \" 九五 \" 计划和 2010年远景目标，并颁布了上海市养老机构管 理办法，支持和鼓励社会企业、 团体和个人兴办社区服务和社会福利 事业。
目前，上海市的老年人已达到
250万人左右，占上海市总人口的
18%左右，老年人人口增长速度是人口增长速度的 6倍多，这对于独生子女型家庭赡养老人的困难逐渐增大， 老年人在经济供养、生活照料、
精神慰籍等方面也遇到不少困难与问题，尽快增加老年人福利设施， 扩大社会化养老服务范围是个迫切需要解决的社会性课题， 但是由于 种种原因，目前我国能进入社会养老机构的老年人只占老年人总数的 极小一部分，许多老年人特别是上海这样经济发达地区，
老年人经济
条件优越，但因受社会养老设施的限制， 而无法进入专业机构颐养天 年。因此，这里面蕴藏着极大的发展空间和良好的经济效益。
一、经营理念与服务宗旨
上海擎威企业投资管理有限公司作为上海一家服务型企业有意向规划和建立一所民营高起点、环境美、设施全、服务优、管理科学的老年居家乐园，我们遵循着服务至上，温馨健康的经营理念，使每一位入驻的老年人能老有所养、老有所医、老有所乐、老有所为，让
养老院的优质服务与人性化管理渗透到老年人的方方面面， 使每位老年人在此养年胜过家里，让每位老年人过上心情舒畅、生活温馨、健康长寿的晚年生活，并为我国的老年人事业作出一定贡献。
按照国家民政部要求，根据国家法律法规，民营养老院将制订各项管理规章制度和岗位服务贵任制， 制订各项严格服务质量标准和工作准则。
参照国外举办养老院的成功经验，我们结合上海老年人的特点与
规律，对全休员工实行严格的岗位培训和业务技术学习。 特别是关于
老年人的饮食、起居、保健、心理等方面进行有针对性的指导与培训，
同时引进国外养老院的先进管理经验， 聘请一些国内外养老方面的专
家到院内进行指导、 交流，促进本项目达到的社会效益与经济效益的
同步增长与飞跃。
二、组织机构
养老院将组建董事会、监事会以及经营管理班子，并实行董事会领导下的总经理负责制，各股东单位将推选出董事、监事、选聘总经
理，下设办公室、财务部、人事部、外联部、设施运行部、后勤保障部、医疗部、康复中心、营养中心等职能部门，这些部门将根据养老院的特点，进行设置与分工。
各类管理、医务、护理及工程技术人员除了专业性很强的岗位人
员实行引进外，其余员工全部实行向社会公开招聘、 择优录用的原则。根据养老院入驻人员的变化， 实行人员动态管理， 同时考虑引进高级专业人员。
三、建设规模及基本人员配置
主要成立养老院办法为郊区一些较小规模二等乙级医院及适合开设养老院场所进行租赁或入股改制后进行改扩建。
一期规模可考虑拥有 200-500 个床位的建设规模，其中可以考虑家庭式养老套间 20间-50 间，床位 40-100 个，占总床位的 20%左右；特护套间 10间-25 间，床位 10-25 个，占总床位 5%左右；标准房 50间-100间，床位 100-200 个，占总床位 45%左右；康复房 15间-45 间，每间房床位 3个到 4个，总计床位 60个-170 个左右，占总床位 30%左右。
医疗及护理人员配置：基本床位数 100个
临床人员：医师 6 人
护士 16 人-24人
护工 50 人左右（外包或自己培养）
药房 1 人-2 人， 公务员 2人 外包
辅助科室：心电图 2 人 B 超 外包，放射 外包，检验 外包，
公务员 2人外包
后勤部门：营养师 2人，厨房人员 5人（含厨师 2人，勤杂工 3人）
四、投资成本估算
目前根据拟建的建设规摸，我养老院规划考虑第一期床位安排
200人-500 人不等，管理人员、护理员、营养师、医师及各种工种技
工外，约 200人左右，护工等人员需外聘约 150人左右。
月平均工资支出项目
名 称 月工资（元）
10000.00 8000.00 6000.00 6000.00 4000.00 2500.00 4000.00 8000.00 4000.00 2000.00 1200.00 15000.00 4000.00 6000.00 6000.00
人
2 10 20 5 80 40 5 2 3 10 10 2 5 3 3
数
月工资总计
20000.00 80000.00 120000.00 30000.00 320000.00 100000.00 20000.00 16000.00 12000.00 20000.00 12000.00 30000.00 20000.00 18000.00 18000.00 836000.00
备
注
主任医生 主治医师 住院医师 护 士 长 固定护士 聘用护士 特种技工 营 养 师 厨
师
公 务 员 勤 杂 工 院
长
总务人员 医 务 科 护 理 科
总计
200
注：以上工资计算数值为预估，实际需要按照招聘要求确定（按 500个床位计算）
前期硬件设备投入表
项 目 房产租金 医疗设备
单价（元） 5000000.00 2000000.00
数 量 2年
总价（元） 10000000.00
备 注
2000000.00 各类治疗设备
m
装修改建 办公设备 康复设备 户外设施 交通设施 备 用 金
5000.00 5000m 500000.00 500000.00 500000.00 1500000.00 1000000.00
25000000.00 病房及设备装修
500000.00
500000.00 康复及锻炼设备 1000000.00 花园及停车场
4-5 辆 1500000.00 救护车、交通车
1000000.00 各类应急费用
41500000.00
4500万左右
注：以上数值预估只能参考不作为正式投资费用，预计投资总额为
五、经济效益测算
按照养老院的床位与分类的情况，根据现行社会养老院收费标准
做一个统计来测算收费标准：
档 次 特护病房 家庭套房 标准病房 康复病房
床位数 1张 2张 2张 3-4 张
单价（元 / 月） 床位总数
6500.00 6000.00 3000.00 2000.00
25张 100张 200张 175张 500张
总计（元 / 月）
162500.00 300000.00 600000.00 350000.00 1412500.00
注：按照标准养老院收费模式计算收入，另可适当收取特护治疗及特殊伙食费用等
其他效益：
（一） 政策财政补贴：
政策依据如下：
1、各区财政局、发改委、民政局参照
2007 年 11 月 14 日《浦东
实施细则》，对
新区进一步促进养老服务事业发展的财政意见
于新建床位每个床位
5,000~30,000元“建设费补贴”。
2、参照 2007 年 11 月 14 日《浦东新区进一步促进养老服务事业
发展的财政意见》，社会办养老机构新建和改扩建，床位数在
150 张以上的，给与 3 年的贴息。
3、根据上海市民政局、上海市发展和改革委员会、上海市财政
局、上海市老和社会保障局下发沪民福发（ 2008 年） 5 号文件，规定给予“养老服务补贴”每位从 200 元／月的基础上调到 300 元／月。
4、根据《上海老年权益保护法》 、《医疗保障法》，如遇大病，医保报销方面国家卫生局按上、 下半年医保各可报销 10,000 元。
（二） 项目的社会效益（产业附加值） ：
·本院养老人员及其家属朋友， 他们的需求将培育出衣、 食、住、
行以及生老病死这一个较大的社会生态链和产业链。·他们的众多的需求将推动养老产业的发展， 本院将采用科普教
育，老年应用商品作为导向， 开展老年产业相关的厂商、 产地、供应商有机链接。
·成立老年科技教育馆， 达到科普宣传导医、 导药、导物的目的；
“三导商品”每家厂商每年交付展位费含广告刊物费。
·成立老年旅游服务社。
·成立老年养老房产咨询服务社。
·成立老年婚庆、寿庆、终极一条龙服务社。·成立招待所接待家属、亲朋好友。·开展老年专项义赠、义卖、赞助活动。·开展老人常见疾病的预防和老人健康保健活动、 开展老人法律
援助活动、编辑政府关爱老年政策的信息刊物（含广告收入） 。
本项目产生的社会效益：
·本院将打造老年事业的爱心传播基地。·本院将有序发展志愿者联盟协会，让关爱老年人的热心人团结
起来共同辅助公益事业的良性发展。
·组织社会力量，共同参与，促进上海老年产业的健康发展，并
成立相关的关爱基金会。
·组织社会力量，共同参与、发展医护型的养老院事业。
·常年组织老年产业行业论坛、让老年产业的发展得到社会的赞
同，民众的认可。
综述
根据以上各项投资与成本估算，本项目一期投资约
4500万元，每
年但床位费收入预计
1500余万元，扣除每年各项费用开支 1000余万
元，收支相抵可结余 500万元，但只靠床位费收支部分即可达到年收
益 11%。如果精算各项其他现实项目收益，预计年收益率将超过
25%-30%并享受国家政策及税收优惠。收支相抵部分将被用于发展基
金。经测算，本养老院的运行成本基本能做到平衡。因此，本项目的
投资开发与实施具有较好的经济效益及社会效益。
上海擎威企业投资管理有限公司
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