商品房质量问题索赔探讨

ＴＥｃＭＮ　ｏＬｏＧ　商品房质量问题索赔探讨　韦启学’　郝翠丽　丁　欢　１．驻马店公路管理局２，黄淮学院建筑工程系河南驻马店４６３０００　摘要：随着我国房地产业的飞速发展。房屋销售主体和购买主体关于商品房质量问题上的纠纷愈演愈烈。笔者根据　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，对其中常见的质量问题纠纷进行了探讨。　关键词：商品房　主体质量保修质量影响使用　随着我国房地产业的飞速发展，城镇商品房质量问题日益　《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能　成为消费者投诉的热点之一，由此引起的商品房质量纠纷也呈　交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确　不断上升趋势。但是，很多购房人由于对房地产法律知识不太　属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。”　了解，以至于在发现商品房质量问题后不知如何索赔：有的小　这里的所谓主体结构质量不合格包括两种情况：一是房屋交付　题大做，对一般质量问题提出巨额索赔甚至要求退房，结果是　前未经验收或经验收不合格。依据现行法律规定，房屋建成后　输了官司又赔钱；有的委曲求全，草草办理了收房手续，入住后　交付使用前，建设单位应组织勘察、设计、施工、监理等各方对　才发现房屋主体结构有严重质量缺陷。对待商品房质量问题，　工程质量进行验收，验收合格的应该签署质量合格文件；并申　必须根据其性质和严重程度，区别不同情况，依法提出合理的　请规划、公安消防、环保部门对房屋进行检查，出具认可文件　索赔要求，通过法律程序妥善加以解决。根据最高人民法院　或者准许使用文件；最后由建设单位向工程所在地的建设行政　《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解　主管部门备案，取得房屋建设工程竣工验收备案表。《建筑法》　释》（以下简称《解释》）的规定，商品房质量问题通常可分为以　第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使　下三种情形：　用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产　１）房屋主体结构质量不合格的，购房人有权拒收、解除合　管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目的设计、施工，必须　同和要求赔偿损失　符合国家的有关标准和规范。”因此，购房人在办理商品房交　于ＣＰＩ采用加权综合指数的方法计算得到，从这三种价格指数　消费模式、消费结构也在不断改变，ＣＰＩ权重每年只做些小的调　的关系不难看出食品项目在ＣＰＩ计算中所占权重较大，对价格　整，每五年才做一次大调整的方式已经不能与这样的改变相适　总指数的上涨幅度具有较强的拉动作用。从核心消费价格上　应。在ＣＰＩ权数的设置上，应适当降低食品项的权重，增加医疗、　来看，非食品价格并未出现明显上涨，也就是说食品价格上涨　教育、居住等实际消费份额较大的消费支出的比重；并在此基　快，价格上涨并未传导到其他商品，因而ＣＰＩ的上涨还是结构性　础上编制剔除食品项以及能源中的汽油、柴油、管道液化（天然）　上涨，还不能说目前我国出现了全面通货膨胀。　气等燃料的核心消费价格指数。食品和能源中的汽油、柴油、管　第二，从三种价格指数的标准差上看，食品价格波动程度　道液化（天然）气等燃料的价格变动易受供给方面因素的影响，　较大，达５．２７％，非食品价格波动程度较小，仅为０．１９％。２００７年　具有易变动性，但影响往往是暂时的，剔除这些影响有利于准确　度食品价格的剧烈波动主要来自外力因素的冲击，在此轮物价　判断价格总水平和社会总供求平衡情况，反映通货膨胀的真实　上涨的过程中首先显现的是猪肉价格的大幅上涨，而导致猪肉　程度，更好地为制订中长期经济发展战略和宏观经济调控服务。　价格大幅上扬的主要原因是受猪价过低和疫病的双重打击，生　核心消费价格指数已成为一些发达国家或经济体进行经　猪出栏大幅度下降，猪肉供应偏紧；此外，国际粮价的大幅上涨　济决策的重要参考指标。借鉴国外的经验，编制和发布我国的　及受气候的影响导致的减产，引发部分农产品的价格大幅上　核心消费价格指数是对我国目前价格指数体系的有益补充，对　涨。核心消费价格指数由于剔除了食品项，波动程度较小，也　政府部门制定经济政策具有重要的指导意义，也有助于引导社　即说明２００７年非食品价格运行仍较为平衡。因此，从测度价格　会公众形成正确的通货膨胀预期。　的长期趋势上来看，核心消费价格指数具有更好的稳定性。　参考文献：　第三，从标准差系数上，核心消费价格指数仅为０．２％，表　［１】国家统计局湖北调查总队综合课题组．关于建立中国核心　明剔除食品项后其他非食品价格波动程度较小；在测度价格　ＣＰＴ问题的研究［Ｊ１．金融研究，２００６，（２）．　长期趋势上核心消费价格指数具有更强的代表性。　［２】刘建伟等．核心消费价格指数的理论与应用［Ｊ］，统计研究，　３，对我国消费价格指数编制的启示　２００６，（１０）、　我国ＣＰＩ的编制始于１９８４年，经过数次改革，目前，我国ＣＰＩ　［３】黄燕，胡海鸥．核心通货膨胀衡量方法的比较研究【Ｊ】．统计与　的编制方法较为成熟。但ＣＰＩ数据对消费价格解析力上又经常　决策，２００６，（３）．　与居民对物价的感受之间产生较大的偏差。这种偏差的产生　［４】李时兴．核心消费价格指数的编制与实证分析［Ｊ］．统计教育，　和我国ＣＰＩ权重设置有较大的关系。随着人民生活水平的提高，　２００７，（１０）．　２００８，５　０　维普资讯 http://www.cqvip.com ＡＮｏ　ＭＡＲＫＥＴ　接人住手续时，应要求出卖人出示该商品房的《建筑工程竣工　房屋时，一般要对房屋进行必要的验收，这也是购房人应该行　验收备案表》，查验该工程是否经验收合格。如果出卖人不能出　使的注意义务，经验收后确信没有质量问题再办理人住手续。　示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验　如果发现房屋有质量问题，应立即找开发商，要求对有质量问　收或者验收不合格，购房人有权拒绝收房，由此引起的延期交　题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再　房责任由出卖人承担。如果出卖人超过约定的期限房屋仍然未　办理人住手续。如果在短时间内解决不了，应要求开发商承担　能验收合格，购房人可以解除合同并要求赔偿损失。二是房屋　延期交房的责任，并索要书面凭证。房屋交付使用后在保修期　交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格。这里的所谓　内出现的一般质量问题，在未严重影响正常居住使用的情况　主体结构质量不合格，是指房屋地基基础工程和主体结构工程　下，购房人有权要求出卖人修复。因此增加的费用，应当由出卖　不合格０房屋地基基础工程和主体结构工程是建筑工程的基础　人承担。出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，购房　和主体，如果一栋楼房在地基基础工程和主体结构方面出现质　人可白行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他　量问题，即使其他部分施工质量再好也难以保证整个楼房的质　损失等，应由出卖人承担。　量和安全。《建筑法》第六十条第一款规定：“建筑物在合理使用　３）因房屋质量严重影响正常居住使用的，购房人可以请求　寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构质量。”商品房交付　解除合同和赔偿损失　使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规　《解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响　定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格　正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支　的，购房人有权退房，给购房人造成损失的，房地产开发企业应　持。”这种情形既不是明显的主体结构质量不合格，又不完全属　当依法承担赔偿责任。但这里必须提醒购房人注意，委托核验　于保修的一般质量问题，而是介于前面两种情形之间的第三种　的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且委托哪个机构来　情形，其中“严重影响正常居住使用”如何理解和把握，法律没　检测买卖双方须经协商达成一致，如双方协商不成应申请法院　有做出具体规定，应该属于法官自由裁量的范畴。因此，在这种　指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的　情况下，购房人提出索赔请求时更要慎之又慎。是否属于“严重　认可，其检测结果则没有法律效力。　影响正常居住使用”的情况，司法实践中要通过实地勘察或鉴　２】在保修范围内的一般质量问题，购房人有权要求出卖人　定进行综合评定。一是看房屋质量问题是否能够通过修复解　承担修复责任　决，如果通过修复能够解决，一般应要求出卖人承担修复责任，　《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量　并可要求赔偿损失；如果确实无法修复，再要求解除合同和赔　问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复　偿损失。二是经修复后是否仍然存在威胁购房人人身、财产安　或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以白行或者委托他人　全的因素，如果该房屋经修复后仍然不能保证购房人的人身和　修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”　财产安全，购房人就要理直气壮地提出解除合同，并要求出卖　这里所说的质量问题指的就是一般质量问题。所谓一般质量问　人赔偿损失。三是经多次维修房屋仍然存在严重质量缺陷，无　题，是指房屋地基基础工程和主体结构工程之外的、未严重影　法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可提出解除合　响购房人正常居住使用的质量问题，包括屋顶、墙壁漏水、渗水　同和赔偿损失的请求，由法官根据实际情况予以裁决。　问题，室内地坪空鼓、开裂、起沙问题，墙皮、面砖、油漆等饰面　除注意区分上述三种情形外，购房人要想索赔成功，还要　脱落问题，厕所、厨房、盥洗室、阳台地面泛水、积水、漏水问题，　注意保存和搜集证据，因为在法院审理中，要求出卖人赔偿损　电线漏电、灯具坠落、管道堵塞、暖气不热问题等等。《建筑法》　失需要购房人提供证据证明。一是房屋出现质量问题的证据；　第六十条第二款规定：“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有　二是出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的证据；三是　渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应　购房人自行修复或者委托他人修复的证据；四是购房人发生损　当修复。”国务院颁布实施的《建设工程质量管理条例》第四十　失的证据。如果不能提供上述证据，就会因举证不能得不到法　条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：　律的支持，从而无法达到索赔的目的。随着商品经济的发展，消　（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工　费者逐渐变成了商品市场的主体。当住房消费者发现自身的利　程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水　益受到了损害，应当根据现行法律，积极地维护自己的权益。　工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；　参考文献：　（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给　ｆ１１王锡财．房地产纠纷［Ｍ１．北京：中国民主法制出版社，２００６．　排水管道、设备安装和装修工程，为２年。”建设部颁布的《商品　【２】张明林．最新房地产投诉及非正常投诉应对方法与处理技　房销售管理办法》第三十三条规定：“房地产开发企业应当对所　巧实用指南【Ｍ】．北京：中国科技文化出版社，２００６．　售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范　『３１中国法制出版社编委会．新编房地产企业常见纠纷防范与　围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起　处理及法律维权实务全书『Ｍ】．北京：中国法制出版社，２ｏ０７．　计算。”“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，房地产　『４１陈耀东．商品房法律Ｉ＇１题专Ｖｅ［Ｍ］．北京：法律出版社，２００３．　开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”　【５１崔建远．准物权研究【Ｍ１．北京：法律出版社，２ｏ０３．　一般来说，房屋交付前对比较明显的或者已知的质量问题，购　【６】李延荣．房地产法研究【Ｍ】．北京：中国人民大学出版社，　房人应在房屋交付时要求出卖人给以修复。因为购房人在接受　２ｏ０７．　ｋ：２００８，５　＠