关于打造XXX都市现代农业发展升级版《荷塘
月色》篇章情况分析及项目建设建议
（2015年2月）
根据区委、区政府工作要求，XXX区打造都市现代农业发展升级版指挥部与相关部门深入到“荷塘月色”篇章实地开展可行性调查研究，现将情况汇报如下：
一、区域基本情况
“荷塘月色” 篇章系将原设计的“屯下农耕和花样情园”篇章合并而成，位于现代农业展示区核心区斜对面。该片区域既属于XXX北郊水厂水源二级保护区，又属于基本农田保护区，区域包括牛场乡蓬莱村和牛场村，面积共1500亩。其中，蓬莱村1013亩、牛场村487亩。居住蓬莱村大坝一、二组村民458人，有房屋150栋，住户191户。涉及农业设施企业1户，系XXX聚特工贸有限公司开展食用菌灰树花生产研发，占地面积200亩；微型个体企业6家，主要从事苗木花卉种植。
二、规划设计理念和定位
该篇章围绕“荷塘月色”主题，定位在现代农业高效示范园核心区基础上打造“蓬莱仙界升级版”,是产业大道七公里一线20平方公里范围都市现代农业发展升级版的重要板块之一。这个“升
1
级版”由薰衣草、向日葵、油菜花、梯田、百草园、三味书屋、婚纱摄影、婚庆酒店、结婚礼堂、电瓶车道、健身步道、拱桥、广场、楼、台、亭、廊、榭、水车、磨坊等元素组成。将围绕“两镇三寨”（蓬莱小镇、牛场小镇；平山寨、大坝寨、蓬莱寨）进行升级打造。“升级版”中融入“六位一体，三新四生”（智慧农业、绿色食品、电商(配送)平台、田园村落、生态体验、文化传承六位一体；三新：新农民、新农业、新农村；四生：生产、生意、生活、生态）理念。按照打造XXX都市现代农业发展升级版要求，结合区域特殊地理位臵和优势，统一规划打造成以荷塘月色景观、乡村田园风光、农林生产经营活动、乡村自然生态环境和社会文化风俗为吸引物，以都市居民休闲度假、观光旅游为目标，以领略农村田野风光、体验农事农趣、了解风土民俗和回归自然为目的的特色乡村休闲旅游模式。
三、土地权属情况
由于该区域属于传统农业耕作区，无建设用地，土地所有性质为农村集体土地。按照农村二轮土地承包政策的要求，我区完成了分包发放到牛场乡蓬莱村和牛场村农户使用。借鉴近年建设XXX高效现代农业展示园区的成功经验，该片区域可以采取土地收储、土地流转方式从农户手中获得土地，用于都市现代农业发展升级版的打造。
（一）土地收储。就是由政府或企业出资，按照当年“土地
2
征收价格”，将农户承包地的“土地承包经营权”收储，将土地征收后集中连片经营或开发建设。
优点：一是土地一次性“收储”，集体土地使用性质转移到政府或企业所有，今后生产经营过程中不与农户发生任何关系，群众不会随意阻碍生产和开发建设。二是农户一次性拿到一笔可观的收入，可以利用该笔收入用于其它投资，带动增收致富。三是农户富裕劳动力可进入景区务工，从而增加收入。
不足：一是土地收储后，没有经济发展理念和思路的群众将土地“命根子”转换为钱物“耗尽”后，若这部分群众好吃懒做，长期无收益的这部分群众将成为社会的“包袱”,这就需要乡、村两级组织帮助老百姓谋划长远发展生计。二是先期投入太大，预计需投入1.3亿元才能完成土地收储和地上附作物补偿。若由我区政府财政承担该笔费用，财政压力大，难以在短期内筹集如此一大笔资金。若市场化运作引进商家参与收储，因该片区域隶属水源二级保护区和基本农田保护区，土地没有增值空间，投资回收期长，无利益吸引商家投资收储。
（二）土地流转。就是将农户承包地的“经营权”以租赁的形式流转出来，集中连片开发。
优点：一是土地“承包权”属于农户，土地增值属于农户。二是农户不种土地，以“经营权”直接换取收益（XXX现代农业展示区蓬莱村2010年每亩土地“流转费”750元，每三年增长10%，
3
2013年起为825元，但随着经济增长，今年流转资金达1200元/亩）；三是先期投入较少，预计投入1400余万元，可完成3年土地流转并支付地上附作物补偿。
不足：一是农民在土地收益上的增长幅度较小，一次性拿到的流转经费不多，群众直接收益不高，群众基本不愿意流转土地，工作难度极大，土地很难连片流转后用于“升级版”的打造。二是土地流转以后，随着经济社会的发展，实施主体或主管运营单位在生产经营过程中，群众会以流转价格低、就业困难、破坏土地不宜恢复等理由不断提出新要求，甚至以此为借口阻碍生产和开发建设。由于后期问题和矛盾会不断出现，协调难度极大。
四、村寨搬迁情况
利用该区域打造都市现代农业发展升级版，涉及到蓬莱村大坝一、二组住户191户、村民458人、房屋150栋。为了把整片区域打造为有特色、有亮点、有收入的“升级版”，将大坝两个组191户村民的现有房屋由政府或企业出资征收后整体搬迁，然后将大坝两寨集中连片打造、整体开发和经营。
优点：一是将大坝两寨整体搬迁到牛场集镇至现代农业展示区核心区产业大道两侧，以牛场古镇记忆风格同步与集镇建设“蓬莱新村”，既可扩大牛场示范小集镇的规模，又可将“新村”和“老寨”建设成为“新景点”，成为“升级版”休闲旅游的接待点和村民开展经营活动的增收点；二是农户不用投入即可住进新村和新
4
房，对该区域集中连片打造、整体开发后，有利于景区统一经营和管理。
不足：一是政策突破难度较大。牛场乡建设用地少，特别是产业大道两侧没有建设用地。若将两寨村民搬迁到其它地方，村民不愿去；若搬到牛场集镇到现代农业展示区核心区产业大道两侧，村民愿意去，但无农房建设用地，启动农房建设用地调规程序复杂，困难较大。按照乡村土地调整“占补平衡”原则，即便完成了调规，但原有农户的建设用地将转变为农业用地，加上是二级水源保护区和基本农田保护区，臵换后的土地上不能作为任何经营性建设项目。二是由于该区域属于二级水源保护区和基本农田保护区，村民整体搬迁后，不能将原村民建设的房屋统一改造后，用作商业运营。三是资金需求量较大，预计整体搬迁费用达1.8亿元，若由我区政府财政承担该笔费用，财政压力同样较大。若市场化运作引进商家参与搬迁并开发建设，因该片区域隶属水源二级保护区，不可作任何建设项目，投资后无法建设经营性项目增加收益，不吸引商家投资搬迁并开发建设。
五、群众增收情况
一是就业增收。项目建设、经营和管理过程中，均需要大量的劳动力，群众可以通过参与项目建设、参与项目管理、参与项目经营，直接获得劳务收入。
二是红利收入。群众以资金入股村办实体（组建村旅游公司
5
或农民专业合作社），由村办实体参与项目建设和管理增收，入股群众按股享受分红。
三是经营性收入。景区开发出来后，群众可在景区从事配套经营活动，换取直接收益。
六 、项目布局建议
根据•中华人民共和国水污染防治法‣第五十七条规定 ：“在饮用水源保护区内，禁止设臵排污口”以及第五十九条规定：“禁止在饮用水水源二级保护区内新建、改建、扩建排放污染物的建设项目；已建成的排放污染物的建设项目，由县级以上人民政府责令拆除或关闭”。同时，•XXX省饮用水水源环境保护办法(试行)‣第十五条也规定了“禁止在饮用水水源二级保护区内开发房地产、建设宾馆、餐饮以及新建(改建、扩建)排放污染物的建设项目”。建议对该区域的“升级版”打造按“整体规划、分期实施”方式推进。
第一期：按照水源保护区的要求布局项目。XXX省环保厅•关于认真贯彻实施†XXX省饮用水水源环境保护办法（试行）‡的通知‣（黔环通„2013‟197号）文件明确，“严格控制在饮用水水源保护区和准保护区内的各种开发建设活动。对在集中式饮用水水源保护区和准保护区内符合相关规定的开发建设项目，在环评文件审批前须征得饮用水水源责任政府（市人民政府）和省环保厅的同意”。为了不与水源二级保护区相关法律法规冲突，该篇章“升
6
级版”第一期暂不搬迁大坝一、二组两寨村民，不大量建设经营性项目，通过收储方式将现有的土地收储（收储过程可分期进行，一期先收储200-300亩土地，打造“升级版”必要景点，从而解决前期资金投入过大等问题）后，委托设计公司统一规划，以“荷塘月色”为主题打造湿地生态景区，以薰衣草园、向日葵园、百草园新增绿地，以荒山、沟渠、坡坎等修建梯田，以现有农耕土地建设水车和农事体验园，以打造精品美丽乡村方式整体改造两寨的房屋立面，进一步保护原古银杏等生态植被，营造优美的环境，为今年7月份举办一件有影响力的农业嘉年华盛会增添亮点。
第二期：在一期基础上整体开发建设。按照XXX省环保厅•关于认真贯彻实施†XXX省饮用水水源环境保护办法（试行）‡的通知‣（黔环通„2013‟197号）文件要求，对水源二级保护区整体开发建设须报省人民政府批准。一是从现在着手积极向上级主管部门逐级上报申请，重新调整北郊水厂水源保护区范围，根据省政府批复的水源保护区范围再进行整体开发建设。二是同步启动调整区域的城规和土规，增加建设用地，通过市场化运作方式，引进企业和投资主体，将大坝一、二组两寨整体搬迁到牛场集镇至现代农业展示区核心区产业大道两侧，由企业对整个区域重新打造后，封闭式运营管理。
七、运营主体建议
在对该篇章“升级版”打造过程中，若一期收储土地200-300
7
亩，按当期每亩地8.62万元收储计算（采取只征不转，含报批、失地农民养老保险等费用），需土地收储费用近2600万元。该篇章“升级版”区域内除机耕道、步道、房屋立面整治等基础设施，预计所需资金1000万元由区级政府财政投入外，其它的如土地收储、荷花池、薰衣草园、向日葵园、百草园、农事体验园等规划景点项目，通过市场化运作，由企业参与开发建设。
（一）招商引进外来企业整体打造。制定最优惠的政策，通过招商引资方式引进国内有实力、有景区打造和运营管理成功经验的知名企业整体打造。由于该区域属于水源二级保护区和基本农田保护区，在短期内引进外来企业打造的可能性不大。
（二）交由区级平台公司或村级公司打造。采取交由我区平台公司（如XXX蓬莱城乡发展公司、区城投公司、区工投公司）和村级公司（如农业专业合作社、其它实体经济组织等）单独或合作进行打造，由于平台公司和村级公司均为空壳企业，该篇章“升级版”今年一期打造所需资金预计6500万元（其中，土地收储2600万元，基础设施投入1000万元，荷花塘、薰衣草等项目工程费用2900万元。准确投资需由设计公司完成设计后，按实际项目布局才能概算），建议由区财政纳入2015年的预算先行垫资。发展到一定程度，待条件成熟时，亦可整体转入与外来公司合作，从而使该篇章在今年7月8日农业嘉年华活动开幕时能精彩亮相。
8
因篇幅问题不能全部显示，请点此查看更多更全内容