恒大地产集团经营及财务分析

恒大在广东、北京、上海、天津、重庆、山东、安徽、山西、河南、辽宁、湖南、江西、湖北、江苏、黑龙江、吉林、广西、甘肃、陕西、四川、海南、内蒙古、福建等设立24家分公司（地区公司），在全国150多个主要城市拥有大型项目500多个。拥有中国特级资质的建筑工程公司、甲级资质的建筑设计研究院和工程监理公司、一级资质的房地产开发公司和物业管理公司。

根据中诚信证券评估有限公司在恒大地产集团有限公司于2017年6月26日出具的恒大地产集团有限公司信用评级报告，评定恒大集团债券级别为AAA，主体级别为AAA，评级展望稳定。

经过多年的快速发展，恒大集团完成房地产项目与土地储备的全国性布局，在开发地域的选择上注重一、二、三线城市的合理配置与均衡布局，在充分利用规模优势的同时，降低了区域性市场风险。恒大集团以标准化模式发展房地产，创造了独具特色的山水园林居住文化，根据项目所处区位定制出高档次的产品配套标准、景观园林标准、建设标准、装潢标准、营造出高尚、舒适的居住氛围。经过多年培育和发展，恒大集团已形成“恒大帝景”、“恒大·御景半岛”等高端产

品线，以及“恒大华府”、“恒大名都”、“恒大雅苑”、“恒大城”等中高端和中端产品，拥有较好的市场口碑。

恒大集团在2016年上半年进一步夯实房地产主业，深化一二线城市布局，加强销售和回款力度，狠抓工程建设和开发报建工作，提升产品质量与完善售后服务，并强化资金计划管理，坚定不移实施多元化战略，主要经营数据在庞大基数的基础上继续获得大幅增长。 作为恒大开中国境内的房地产运营平台，截至2016 年末恒大地产已进入全国209 个主要城市，已成为国内规模最大、布局最广的住宅物业开发商。2016 年在房地产市场量价齐升的背景下，公司加大项目开发及销售力度，当年房地产开发规模、合同销售金额及结算收入均实现了快速增长，行业领先地位得以继续强化。

从项目运作情况看，恒大地产注重工程计划与销售计划、竣工计划的匹配，合理安排工程建设计划。2016 年在房地产市场景气度明显上升的情况下，恒大地产加快工程建设节奏，当年新开工面积为4,583.36 万平方米，竣工面积为2,866.51 万平方米，同比分别增长57.04%和31.08%，开发节奏的加快为公司销售结算业绩的快速增长提供了坚实基础。截至2016 年末，公司拥有551 个在建项目，在建面积合计5,963.25 万平方米， 同比增长40.43%，其开发建设规模在行业内处于领先地位，为其未来持续增长提供了良好保障。但较大的开发体量对恒大地产的融资能力以及资金调配能力提出了更高要求。 销售方面，近年来恒大地产加快一、二线城市新开工项目开盘节

奏，公司销售呈现量价齐升的良好态势。2016 年恒大地产实现合同销售面积4,218.35 万平方米，合同销售金额3,541.62 亿元，同比分别增长83.10%和96.94%。销售均价方面，得益于公司不断优化区域布局和产品结构，近年销售均价由2014 年的7,062.98 元/平方米持续提高至2016 年8,395.75 元/平方米。从销售区域分布来看，2016 年公司房地产业务销售收入主要来自于华中区域占比为37.00%，其次为华南、华北、华东区域，占比分别为28.00%、25.00%和10.00%。其中，一、二、三线城市销售金额占比分别为9.00%、59.00%和32.00%。得益于充足的待结算资源，近年恒大地产结算面积和结算金额均持续增长。2016 年恒大地产实现结算面积2,409.15 万平方米，结算金额1,957.44 亿元，同比分别增长56.75%和73.98%；结算均价为8,125.03 元/平方米，同比增长了10.99%。从结算区域分布来看，2016 年公司华南区域结算收入占比最高，达到36.00%，其次为华中、华北、华东区域，分别为33.00%、21.00%和10.00%。

2016年恒大集团销售及结算区域分布情况

区域 华中 华南 华北 华东 销售占比 37% 28% 25% 10% 结算占比 33% 36% 21% 充裕且成本较低的土地储备为恒大地产的持续经营提供强有力的支持，随着房地产市场格局的变化，恒大地产逐渐加大一、二线城市

的拿地比重，区域布局逐渐优化。2016 年恒大地产加大拓展土地储备力度，并持续优化住宅地产项目区位布局，投资重心围绕一、二线城市及经济发达的地级市，当年公司拓展了211 个项目，新增土地储备建筑面积8,736.95 万平方米，同比增长182.21%，新增土地总价达1,943.47亿元。就2016 年公司新增土地区域布局来看，一线城市新增土地建筑面积占比1.00%、二线城市占比57.00%、三线城市占比42.00%。截至2016 年末，公司已进入全国209 个主要城市，分散的区域布局增强了公司抗击局部风险的能力；公司土地储备建筑面积合计达19,239.82 万平方米，其中一二线土地建筑面积占比达48.00%，较上年提升了10.42 百分点。在土地成本方面，近年来随着地价上升以及公司回归一、二线的战略布局，恒大地产土地成本逐年上升，但仍保持在较低水平，2016 年末期土地储备的平均成本达到2,299.69 元/平方米，同比上升23.92%。

2014-2016年恒大集团经营数据表

单位：万平方米、个、亿元、元/平方米

在建面积 项目数量 新开工面积 竣工面积 新增项目 2014年 3533.86 249 1896.77 1836.92 14 2015年 4246.40 339 2918.68 2186.77 74 2016年 5963.25 551 4583.36 2866.51 211 新增土地储备 土地储备总面积 地价总额 销售面积 销售金额 销售均价 结算面积 结算金额 710.87 12453.67 1919.3 1537.24 1085.75 7062.98 1526.34 945.39 3095.93 13369.37 2481.1 2303.85 1798.28 7805.54 1536.94 1125.12 8736.95 19239.82 4424.57 4218.35 3541.62 8395.75 2409.15 1957.44 恒大集团积极追踪全球先进技术，与哈佛大学、清华大学继续深化战略合作，与清华大学、英国建筑研究院开展绿色建筑战略合作，并就智能家居、住宅新风除霾系统、中央净化软化水系统等多项新技术进行可行性研究，以提升产品附加值。

恒大集团的多元产业架构渐次成型，足球、文化产业相继登陆中国资本市场，构筑以房地产为核心，多元产业协同发展新格局。 经过长期筹谋，恒大集团已成功完成新传媒(00708)全面要约收购、董事局变更，上市公司名称亦变更为「恒大健康产业集团有限公司」，专注于「互联网+」小区健康管理、国际医院、养老产业、医学美容等业务。

中诚信证评、大公国际评级、联合评级三家国内权威评级机构，同时给予恒大集团AAA的最高信用评级。

恒大集团与中国银行、中国农业银行、中国邮储银行、中国民生银行、中信银行、中信信托、盛京银行、浦发银行等订立战略合作协

议，恒大集团共取得金融机构授信总额人民币5819亿元，其中尚未使用授信额度1349亿元。截止2016年末，恒大集团有息负债中银行贷款规模2047.41亿元，同比增加1125.55亿元。

截止2016年末恒大集团对外直接融资情况

单位：亿元

产品编号 15恒大01 15恒大02 15恒大03 15恒大04 15恒大05 16恒大01 16恒大02 合计 发行规模 发行时间 50 68 82 175 25 100 42 542 到期时间 余额 50 68 82 175 25 100 42 542 利率 5.38% 5.3% 6.98% 7.38% 7.88% 6.98% 6.8% 2015.6.19 2020.6.19 2015.7.8 2015.7.8 2015.10 2015.10 2016.1 2016.7 2019.7.8 2022.7.8 2022.10 2022.10 2020.1 2019.7 恒大中国

恒大集团较早进入资本市场，于香港上市（HK03333），是一家集房地产规划设计、开发建设、物业管理于一体的现代化国际企业集团，股东遍布亚洲、欧洲和美洲，包括郑裕彤、美林、高盛、GIC、淡马锡、中国银行、英国保诚、德意志银行等39家全球战略股东。目前恒大中国（HK03333）在中国拥有员工13000余名，92%以上工程技术及管理人员为大学本科以上学历，旗下拥有恒大房地产开发公司【中国一级资质】，恒大建筑设计院【中国甲级资质】，恒大建筑工程公司

【中国特级资质】，恒大工程监理公司【中国甲级资质】和恒大物业管理公司【中国一级资质】。恒大中国（HK03333）是中国标准化运营的精品地产领导者。

恒大中国（HK03333）成立于2006 年6 月26 日，注册资本10 亿美元，并于2009 年11 月5 日在香港联交所上市，股票代码为3333.HK。截至2016 年12 月31日，许家印通过XINXIN（BVI）Limited 持有恒大中国（HK03333）68.43%股权，其妻子丁玉梅通过Even HonourHoldings Limited 持有恒大开曼5.78%的股权，余下25.79%股权为公众持有，故恒大中国（HK03333）实际控制人为许家印先生。恒大中国（HK03333）的经营范围包括房地产、金融、旅游、健康四大产业，目前房地产仍是公司最主要的业务板块。2016 年公司新进入25 个城市，截至年末已在全国209 个主要城市拥有大型房地产项目582个，是国内项目覆盖城市最多，品牌影响力最广，综合实力最强的房地产开发企业之一。

截至2016 年12 月31 日3，恒大中国（HK03333）总资产为13,508.68 亿元，净资产为1,925.32 亿元，资产负债率为85.75%；2016 年实现营业收入2,163.81 亿元，净利润为176.17 亿元，经营活动现金流净额为-586.10 亿元。恒大中国（HK03333）目前拥有地产、金融、旅游、健康四大业务板块，其中房地产开发业务是公司收入和利润的主要来源，近年其房地产业务收入占比维持在95%以上，2016 年房地产开发销售业务实现收入2,038.90 亿元，同比增61.24%。

受益于主业房产销售业务的快速发展，公司收入规模亦上升较快，2016 年公司收入2,114.44 亿元，同比增长58.83%。

2014-2016年恒大中国营业收入中各板块占比

单位：亿元

业务 房地产销售 投资物业租金收入 物业管理服务 其他收入 合计 2014年 收入 1074.5 12.59 占比 96.5% 1.1% 2015年 收入 1264.49 13.18 占比 95% 1.0% 2016年 收入 2038.9 6.47 占比 96.4% 0.3% 1.44 24.45 1113.98 0.1% 2.3% 100% 2.41 51.22 1331.3 0.2% 3.8% 100% 19.47 49.6 2114.44 0.9% 2.3% 100% 恒大中国（HK03333）房地产业务的运营主体系其境内子公司恒大集团，近年来公司坚持以刚需和首改为主的产品结构，同时在区域布局上向一、二线城市倾斜，业务规模持续快速扩张。在项目运营方面，随着房地产市场景气度的上升，公司加大了施工力度，2016 年新开工面积和竣工面积分别为5,138 万平方米和2,963 万平方米，分别同比增长20.72%和17.16%；同期公司交楼面积2,557 万平方米，交楼金额2,039 亿元，均实现持续增长。截至2016 年年末，公司在建项目489 个，建筑面积达8,037 万平方米，同比增长37.10%，继续保持较大体量的在建工程以支撑公司未来的持续经营，但其较大的开发体量或增加公司资金压力。在销售方面，得益于2016 年房地产市场整体成交良好以及恒大开曼很强的销售能力，及时加大销售力度，

当年公司合同销售面积及合同销售金额实现大幅增长。2016 年公司实现销售面积4,469 万平方米，同比增长75.19%，合约销售额3,734 亿元，同比增长85.49%，在当年中国房地产企业销售排名中位列第1。同时，随着公司业务重心向一、二线城市倾斜，2016 年公司来自一、二线城市的销售额达2,515 亿元，占当年公司总销售额的67.4%，较上年提升8 个百分点，公司销售均价也随着一、二线城市占比的提升而增加5.87%至8,355 元/平方米。此外，公司销售回款继续维持较好水平，当年实现销售回款3,009 亿元，销售回款率达到80.58%。 土地储备方面，2016 年恒大开曼加大土地获取力度，同时继续优化地产项目区位布局，当年公司新增土地数量213 幅，新购土地建筑面积10,238万平方米，较2015 年大幅上升193.77%，其中一、二线城市数量占比为59.60%。在招拍挂市场成交溢价率较高的情况下，公司通过股权收购或合作方式控制新增土地成本，2016 年公司通过股权收购或合作方式获得的项目个数占比65.70%，当年新增土地成本降至1,996 元/平方米。截至2016 年末，公司土地储备面积为2.29 亿平方米，较上年增长46.79%，其土地储备分布于209 个城市，覆盖了中国全部一线城市及绝大多数省会城市，一、二线城市项目数量占比56.70%，较上年增加2.0 个百分点，土地储备结构进一步优化。土地储备成本方面，2016 年公司土地储备平均成本为1,570 元/平方米，尽管有所上升，但土地成本维持在较低水平。

2014-2016年恒大中国经营数据表

新开工面积（万平方米） 竣工面积（万平方米） 在建工程面积（万平方米） 新开盘项目（个） 交楼项目（个） 交楼金额（亿元） 交楼面积（万平方米） 合约销售额（亿元） 销售面积（万平方米） 合约销售均价（元/平方米） 新购土地（幅） 2014年 2250 2063 4135 53 238 1075 1683 1315 1820 7227 17 2015年 4256 2529 5862 81 319 1265 1724 2013 2551 7892 82 62.2% 3485 15600 2016年 5138 2963 8037 116 389 2039 2557 3734 4469 8355 213 59.6% 10238 22900 其中一、二线城市占比（%） 76.5% 新购土地面积（万平方米） 土地储备总面积（万平方米） 841 14700

在非房地产业务方面，近年来恒大中国（HK03333）继续开拓金融、旅游、健康板块业务，其多元化战略已初步形成。具体来看，在金融板块，恒大中国（HK03333）目前已成功进入银行、保险、互联网金融等金融领域，金融牌照日益增多。截至2016 年末恒大中国（HK03333）通过控股公司间接持有盛京银行股份有限公司17.28%股份，为盛京银行第一大股东；其控股的恒大人寿保险有限公司2016 年实现保费收入565 亿元；同期恒大互联网金融服务（深圳）有限公司成立的恒大金服平台注册用户人数突破1,500 万，全年交易金额339 亿元。

在旅游板块，恒大中国（HK03333）主要通过恒大旅游集团有限公司（以下简称“恒大旅游集团”）开展业务，恒大旅游集团2016 年实现合约销售额174.7 亿元，年末总在建面积1,060 万平方米，其中海南海花岛项目在建面积718 万平方米，启东海上威尼斯在建面积342 万平方米。

在健康板块，公司业务主要通过在香港联交所上市的恒大健康产业集团有限公司（0708.HK，以下简称“恒大健康集团”）开展，目前恒大健康集团以全龄化健康服务养身空间——养生谷为依托，将高端医院和分级医疗服务、社区医疗和养老服务、医学美容及抗衰老服务等三大核心服务融入社区、家庭中，以打造健康的现代生活模式。2016 年，公司健康板块合计实现营业收入2.13 亿元，归属股东净利润为0.25 亿元。

2016 年8 月4 日，恒大中国（HK03333）公告称以91.10 亿元的总代价收购万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）4.68%的股权；此后，公司陆续增持万科股权，2017 年1 月13 日，恒大中国（HK03333）公告称进一步收购万科1.467%股份，此次收购后，恒大共持有万科约14.07%股权，收购总代价约362.73 亿元。2017 年3 月16 日，恒大中国（HK03333）公告称与深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深圳地铁”）签署战略合作框架协议，并将恒大中国（HK03333）所持有万科约14.07%的表决权不可撤销地委托给深圳地铁行使，期限一年。2017 年6 月9 日，恒大中国（HK03333）公告称将持有的

1,553,210,974 股万科A 股出售予深圳市地铁集团有限公司，总对价为292 亿元，恒大中国（HK03333）将就本次出售事宜产生亏损约70.7 亿元。

2016 年10 月， China Evergrande Group（3333.HK，以下简称“恒大中国（HK03333）”）发布公告称，其境内附属公司广州市凯隆置业有限公司（以下简称“凯隆置业”）及恒大地产与深圳经济特区房地产集团）股份有限公司（以下简称“深深房”）签订合作协议，深深房将以发行人民币普通股及支付现金的方式购买凯隆置业持有的恒大地产100%股权从而使凯隆置业成为深深房的控股股东。2017 年1月25 日，恒大中国（HK03333）公告称香港联交所也已对恒大地产建议分拆给予原则上批准。恒大地产拟通过与深深房重组以实现回归A股，本次重组上市的标的资产主要为恒大地产的房地产开发业务，基于此目的，恒大中国（HK03333）已将其全资子公司持有的深圳市建设（集团）有限公司约52%股权、恒大地产集团（深圳）有限公司约51%股权，按账面净值无偿划转给恒大地产；恒大地产亦将不属于本次重组上市的标的资产进行剥离，将其持有的恒大旅游集团有限公司股权及恒大地产集团（南昌）有限公司股权无偿转让给同一最终控股公司控制的恒大集团有限公司。2016 年12 月30 日，恒大地产签订第一轮300 亿元的战略投资协议，2017年5 月31 日公司签订第二轮395 亿元的战略投资协议，目前两轮战略投资资金均已完成支付，凯隆置业对恒大地产的持股比例已由100%稀释至73.88%。在两轮的战略投资协议中，恒大地产均承诺2017~2019 年分别实现不少于243

亿元、308 亿元及337 亿元的净利润。在签订重组协议前，在股息派付不会对恒大地产持续经营能力造成不利影响的前提下，恒大地产承诺每一年度将其68%的净利润分配给其股东；若2020 年1 月31 日前恒大地产重组事宜尚未完成，而未能完成并非相关投资者造成，则相关投资者有权向凯隆置业提出以原有投资成本回购相关投资者所持有恒大地产股权或凯隆置业无偿向相关投资者转让恒大地产一定股份作为补偿。由于此次重组事宜复杂，恒大中国（HK03333）2017年4 月20 日公告称重组交易准备工作仍在进行中，并将相关合作协议有效期延迟至2017 年12 月31日。

2017年6月22日恒大中国成功发行38亿美元债券，加上要约交换债券28.24亿美元，合计发债66.24亿美元。根据公告，恒大中国将以现有的多笔1-3年到期的优先票据，交换成4年、6年、8年期优先票据，金额为28.24亿美元，并额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。换言之，本次发债总额达66.24亿美元，其中8年期优先票据占比超七成。本次美元债的最低利率仅为6.25%，远低于公司2015年12%的发债年利率。

截止到2017年6月底，恒大中国全部赎回1129亿元永续债，恒大中国目前已无永续债。

2016年恒大中国与同业财务数据比较表

按总收入排名，融创中国排名选取香港上市房企前10的第3名。

销售净ROE(%) 排代码 名 证券简称 总收入 净利润 2016年报 2016年报 2016年报 2016年报 2016年2016年报 报 2016年报 2016年报 2016年报 2016年报 2016年报 2016年报 利率 债率 率(倍) 率(倍) 资产负流动比速动比总资产 总负债 净利润 转率(次) 转率(次) 率(次) 总资产周应收账款周存货周转股东权益 3 3333.HK 中国恒大 21276300.00 509100.00 10.69 8.28 85.75 1.52 0.62 135086800.00 115833600.00 509100.00 0.20 16.93 0.29 19253200.00 最高值 23243126.74 3311533.09 19.68 86.23 86.20 4.86 1.72 135086800.00 115833600.00 3311533.09 0.32 101.23 6.27 48678339.69 中位值 12047062.90 1939118.78 9.60 22.27 53.25 1.49 0.82 53035689.19 28255425.42 1939118.78 0.23 18.22 0.38 22216245.32 平均值 12739216.75 2017834.08 12.03 28.76 53.05 2.14 0.89 61925311.62 37384593.93 2030848.21 0.22 35.00 1.03 24540717.69 1 0001.HK 长和 23243126.74 2952598.61 8.38 16.13 46.30 1.42 1.30 90655457.72 41977118.03 2952598.61 0.25 20.00 6.27 48678339.69 2 2202.HK 万科企业 22911444.20 2102260.60 19.68 12.37 80.54 1.24 0.44 83084942.10 66917285.00 2102260.60 0.32 99.83 0.41 16167657.10 4 2007.HK 碧桂园 15311793.20 1151681.50 17.01 8.92 86.20 1.20 0.58 59157160.10 50995643.10 1151681.50 0.32 10.77 0.57 8161517.00 5 0688.HK 中国海外发展 14256627.84 3311533.09 17.89 24.09 60.19 2.38 1.07 51102397.12 30759150.23 3311533.09 0.32 19.51 0.49 20343246.89 6 1109.HK 华润置地 9837497.97 1744373.22 16.85 20.46 67.41 1.46 0.50 38199580.29 25751700.60 1744373.22 0.27 101.23 0.38 12447879.69 7 0016.HK 新鸿基地产 7858434.25 2791865.02 7.10 36.32 22.78 3.41 0.95 54968981.27 12523766.16 2922006.37 0.15 7.69 0.38 42445215.11 8 1113.HK 长实地产 6198954.30 1736691.17 7.28 28.58 30.38 4.86 1.72 35497377.04 10784391.46 1736691.17 0.18 7.49 0.26 24712985.57 9 0004.HK 九龙仓集团 4196593.67 1917829.44 6.87 46.18 26.68 1.09 0.69 39700768.98 10592876.87 1917829.44 0.11 57.35 -- 29107892.11 10 0012.HK 恒基地产 2301395.33 1960408.12 8.51 86.23 24.25 2.78 1.01 31799651.60 7710407.85 1960408.12 0.07 9.15 0.19 24089243.75 数据来源：Wind资讯

4.2.4财务分析

我们获取了恒大集团2014-2016三年的财务报表，财务报表均经过审计师审计并出具了标准无保留意见。鉴于恒大集团2016年度完成了对广州恒大增城房地产开发有限公司等公司（以下称“被并购方”）的合并，由于恒大集团和被并购方在合并前后均受中国恒大（3333.HK）最终控制且该控制并非暂时性的，故该交易属于同一控制下企业合并。于合并日，被并购方的资产及负债将按其合并日账面价值并入恒大集团的合并财务报表当中，同时其2016年度经营成果和现金流量亦被并入恒大集团合并财务报表中并视同合并后的报告主体在以前期间一直存在。此外，本公司合并财务报表中的2015年度比较数据亦被重新列报以包括被合并方的财务状况、经营成果和现金流量。下方报表中2015年数据均为重述后的可比数据。 财务分析所有金额单位均为：亿元。

合并资产负债表

年度 报表类型 审计意见 流动资产： 货币资金 交易性金融资产 应收票据 2014-12-31 2015-12-31 合并报表 经审计，标准无保留意见 542.07 109.50 0.04 1,510.67 0.00 0.45 2,751.91 30.76 0.68 2,306.87 28.40 0.21 2016-12-31 2017-6-30 应收账款 预付款项 应收利息 其他应收款 应收股利 存货 一年内到期的非流动资产 其他流动资产 流动资产合计 非流动资产： 可供出售金融资产 长期应收款 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 商誉 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合 62.55 398.48 0.00 491.58 0.00 2,042.14 0.00 35.45 3,681.81 11.18 46.94 10.62 530.59 64.41 31.93 19.65 0.00 0.72 18.38 37.12 321.64 0.22 350.89 0.00 3,788.58 53.03 75.34 6,137.94 7.87 103.05 85.49 963.82 91.77 35.75 32.42 0.00 1.44 16.33 84.47 521.59 2.81 286.27 0.00 6,470.97 70.19 144.66 10,364.31 348.40 87.46 7.27 1,301.96 132.08 44.78 51.38 10.03 2.04 38.09 174.87 772.45 1.42 329.83 0 7,546.56 73.68 195.63 11,429.92 19.62 65.68 5.73 1,356.58 145.76 50.75 52.34 0.00 1.24 25.97 0.00 734.41 0.00 1,337.94 13.58 2,037.07 10.22 1,733.89 计 资产总计 流动负债： 短期借款 应付票据 应付账款 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 应付股利 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 非流动负债： 长期借款 应付债券 长期应付款 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 4,416.22 299.28 226.53 596.54 416.87 6.35 147.87 31.70 40.76 614.16 352.57 2,732.63 1,010.74 0.00 69.19 80.10 7,475.88 379.57 420.69 877.00 816.10 11.08 245.66 52.01 23.70 828.93 834.08 4,488.82 1,433.57 395.49 23.59 103.45 12,401.38 887.06 436.75 1,324.57 1,834.04 14.11 349.54 97.58 41.89 1,147.10 807.54 6,940.18 3,321.37 470.05 413.45 214.43 2,621.83 388.87 120.02 239.54 1,391.88 196.52 1,543.62 1,788.87 12.49 495.72 36.15 26.62 934.12 1,304.17 13,163.81 7,771.85 0.00 60.50 160.48 193.96 1,160.03 3,892.66 2,016.60 6,505.42 4,579.78 11,519.96 3,564.22 11,336.07 所有者权益(或股东权益)： 实收资本(或股本) 资本公积金 其它综合收益 盈余公积金 未分配利润 外币报表折算差额 归属于母公司所有者权益合计 少数股东权益 所有者权益合计 负债和所有者权益总计 25.00 0.00 0.00 8.41 427.06 0.00 25.00 58.72 0.56 12.50 719.04 0.00 25.00 0.14 -30.89 0.42 529.89 7.69 33.84 580.36 -5.17 1.92 774.28 5.59 460.47 63.09 523.56 815.82 154.64 970.46 532.25 349.17 881.42 1,390.82 436.92 1,827.74 4,416.22 7,475.88 12,401.38 13,163.81

合并利润表

年度 报表类型 审计意见 营业总收入 营业收入 营业总成本 2014-12-31 2015-12-31 合并报表 经审计，标准无保留意见 983.77 983.77 897.58 1,306.86 1,306.86 1,157.30 2,050.97 2,050.97 1,805.82 2016-12-31 2017-6-30 1,819.15 1,819.15 1,426.26 营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用 资产减值损失 其他经营收益 公允价值变动净收益 投资净收益 其中：对联营企业和合营企业的投资收益 营业利润 加：营业外收入 减：营业外支出 其中：非流动资产处置净损失 利润总额 减：所得税 净利润 减：少数股东损益 归属于母公司所有者的净利润 加：其他综合收益 综合收益总额 减：归属于少数股东的综合收益总额 659.02 104.24 81.43 27.95 24.95 0.00 131.14 124.07 7.08 -1.04 217.33 7.18 4.75 0.00 219.77 49.61 170.16 12.51 157.65 1.57 171.73 12.51 868.06 133.26 102.46 41.12 12.44 -0.04 147.80 86.48 61.32 -4.21 297.36 2.90 7.42 0.03 292.84 78.00 214.84 18.38 196.46 0.56 215.40 18.38 1,407.51 158.24 139.07 59.16 38.10 3.74 38.59 38.53 0.06 -6.47 283.74 6.42 25.06 0.10 265.10 88.09 177.01 18.61 158.40 -25.73 151.28 18.61 1,163.09 131.53 71.78 31.99 25.85 2.02 19.29 56.80 -37.51 0.00 412.18 2.55 19.72 0.00 395.01 139.05 255.96 10.07 245.89 23.62 279.58 10.07 归属于母公司普通股东综合收益总额 159.22 197.02 132.67 269.51

合并现金流量表

年度 报表类型 审计意见 经营活动产生的现金流量： 销售商品、提供劳务收到的现金 收到的税费返还 收到其他与经营活动有关的现金 经营活动现金流入小计 购买商品、接受劳务支付的现金 支付给职工以及为职工支付的现金 支付的各项税费 支付其他与经营活动有关的现金 2014-12-31 2015-12-31 2016-12-31 合并报表 经审计，标准无保留意见 1,850.66 1,010.74 1,485.50 2,733.72 0.00 0.00 0.00 0.00 72.45 4.06 19.44 31.23 1,014.80 1,504.94 2,764.95 1,923.11 2,060.81 1,038.42 1,147.90 2,371.59 66.68 53.41 86.16 115.51 111.12 117.79 149.99 120.70 228.17 208.02 179.95 141.31 2,448.75 经营活动现金流出小计 1,320.73 1,504.75 2,923.29 经营活动产生的现金流量净额 -305.93 0.19 -158.34 -525.64 2017-6-30 投资活动产生的现金流量： 291.89 收回投资收到的现金 58.51 180.49 45.77 0.14 取得投资收益收到的现金 2.10 0.24 1.07 处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 处置子公司及其他营业单位收到的现金净额 收到其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流入小计 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 投资支付的现金 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 支付其他与投资活动有关的现金 投资活动现金流出小计 投资活动产生的现金流量净额 筹资活动产生的现金流量： 吸收投资收到的现金 取得借款收到的现金 -0.15 0.00 18.99 14.02 11.91 29.12 8.08 40.05 2.72 77.20 70.99 93.26 0.80 78.55 271.19 184.29 47.26 48.66 191.69 286.64 168.97 459.54 441.20 11.15 351.31 81.04 22.23 216.27 44.24 209.28 -132.08 18.44 1,458.55 125.74 405.95 398.54 1,468.25 46.21 365.75 -14.44 -134.76 -1,181.61 6.24 1,927.90 168.74 4,117.48 578.05 2,003.53 收到其他与筹资活动有关的现金 发行债券收到的现金 筹资活动现金流入小计 偿还债务支付的现金 分配股利、利润或偿付利息支付的现金 支付其他与筹资活动有关的现金 筹资活动现金流出小计 筹资活动产生的现金流量净额 汇率变动对现金的影响 现金及现金等价物净增加额 期初现金及现金等价物余额 期末现金及现金等价物余额 63.37 0.00 1,540.36 732.38 196.46 153.92 395.22 2,483.28 1,162.59 254.24 907.36 141.11 5,334.69 2,114.03 338.76 83.40 0.00 2,664.98 1,794.16 288.92 230.67 1,159.51 380.85 0.00 -57.17 316.85 306.23 1,723.06 760.22 1.12 626.77 286.24 744.70 3,197.49 2,137.20 1.59 798.84 913.01 443.73 2,526.81 138.17 -1.10 -403.01 1,711.85 259.68 913.01 1,711.85 1,308.84

1、主要会计数据和财务指标分析

主要会计数据及财务指标 2015年度 2016年度 变动率 营业收入 1,306.86 2,050.97 56.94% 归属于母公司股东的净利润 196.46 158.4 -19.37% EBITDA 371.65 430.71 15.89% 经营活动产生的现金流量净额 0.19 -158.34 -83436.84% 投资活动产生的现金流量净额 -134.76 -1,181.61 776.83% 筹资活动产生的现金流量净额 760.22 2,137.20 181.13% 主要会计数据及财务指标 2015/12/31 2016/12/31 变动率 期末现金及现金等价物余额 913.01 1,711.85 87.50% 归属于母公司股东的净资产 815.82 532.25 -34.76% 总资产 7,475.88 12,401.38 65.89% 流动比率 1.37 1.49 8.76% 速动比率 0.52 0.56 7.69% 资产负债率 87.02% 92.89% 6.75% 利息保障倍数 1.51 1.1 -26.95% 现金利息保障倍数 1.13 1.69 49.56% EBITDA 全部债务比 0.11 0.07 -36.36% EBITDA 利息保障倍数 1.56 1.14 -26.92% 贷款偿还率（%） 100 100 0.00% 利息偿付率（%） 100 100 0.00% 各指标的具体计算公式如下：

EBITDA全部债务比=EBITDA/全部有息债务

利息保障倍数=息税前利润/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

现金利息保障倍数=（经营活动现金流金额+现金利息支出+所得税付现）/现金利息支出 EBITDA利息保障倍数=EBITDA/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

贷款偿还率=实际贷款偿还额/应偿还贷款额 利息偿还率=实际支付利息/应付利息

（1）营业收入

营业收入较上年增长56.94%，主要是由于公司今年合约销售持续大幅增长，2016年已结转的房产销售收入较去年同期有较大幅度上升；

（2）经营活动产生的现金流量净额

经营活动产生的现金流量净额同比大幅下降，2016年经营活动现金流量为负数的主要原因是由于公司土地储备和经营规模的扩张相应增加了现金支出；

（3）投资活动产生的现金流量净额

投资活动产生的现金流量净额同比增加776.83%，主要是由于公司执行2015年下半年的收购合同，加大收购规模，增加了对外投资的支付需求；

（4）筹资活动产生的现金流量净额

筹资活动产生的现金流量净额同比增加181.13%，主要是2016年公司经营规模较上年有较大幅度增长，公司通过新增借款和发行债券来满足资金需求；

（5）期末现金及现金等价物余额

期末现金及现金等价物余额同比增加87.5%，主要是因为筹资活动产生的现金流量净额增长，报告期末公司货币资金大幅增加； （6）归属母公司股东的净资产

归属母公司股东的净资产较上年末下降34.76%，主要是因为2016年公司将其持有的恒大旅游集团有限公司和恒大地产集团（南昌）有限公司等无偿转让予受同一最终控股公司控制的恒大集团有限公司，导致归属母公司净资产下降； （7）总资产

总资产较上年末增长65.89%，主要是因为经营规模扩大导致存货、投资性房地产及货币资金等增长，进而带动总资产增加； （8）现金利息保障倍数

2016年较2015年增长49.56%，主要由于公司合约销售资金回款规模持续增长，并保持较高规模的银行存款； （9）EBITDA全部债务比

2016年较上一年度下降36.36%，主要由于公司业务规模扩大，通过新增负债保证项目资金需要，导致EBITDA全部债务比下降。 2、主要资产及负债变动情况分析 （1）资产结构情况分析

2015年12月31日 主要项目 金额 占比 2016年12月31日 变动率 金额 占比 货币资金 1,510.67 20.21% 2,751.91 22.19% 82.16% 预付款项 321.64 4.30% 521.59 4.20% 62.17% 存货 3,788.58 50.68% 6,470.97 52.18% 70.80% 流动资产合计 6,137.94 82.10% 10,364.31 83.57% 68.86% 投资性房地产 963.82 12.89% 1,301.96 10.50% 35.08% 非流动资产合计 1,337.94 17.90% 2,037.07 16.43% 52.25% 资产总计 7,475.88 100.00% 12,401.38 100.00% 65.89% a.货币资金

截至2016年末，货币资金为2,751.91亿元，同比增长82.16%。主要是因为公司适时调整开发节奏和销售策略，坚持普通刚需住宅产品定位，加大市场营销力度和销售回款力度，进而使公司合约销售规模快速增长，使公司预收款项增加；同时，随着业务开发规模的扩大，公司灵活调整融资结构，新增融资规模上升，因此截至2016年末公司货币资金余额较2015年末有较大幅度上升。 b. 预付款项

截至2016年末，预付款项为521.59亿元，同比增长62.17%。2016年恒大集团的预付款项主要为土地使用权过户手续尚未办理完毕前预付给出让方或转让方的土地款。

c. 存货

存货主要为房地产类存货，包括已完工开发产品和在建开发产品。截至2016年末，存货为6470.97亿元，较2015年末增长70.8%，主要是因为公司房地产开发业务保持了较快的增长速度，新增项目及在建开发产品投入逐步增长。 d.投资性房地产

投资性房地产主要为自持商业物业，包括自持商铺、写字楼、车库等。截至2016年末，公司投资性房地产为1301.06亿元，同比增长35.08%，主要是因为公司通过非同一控制企业合并收购项目及新增用于出租的自持商业物业面积逐年增长，以及持有的商业物业价值增加。

（2）负债变动情况分析

2015 年 12 月 31 日 主要项目 金额 占比 金额 占比 2016 年 12 月 31 日 变动率 短期借款 379.57 5.83% 887.06 7.70% 133.70% 应付账款 877 13.48% 1,324.57 11.50% 51.03% 预收款项 816.1 12.54% 1,834.04 15.92% 124.73% 其他应付款 828.93 12.74% 1,147.10 9.96% 38.38% 流动负债合计 4,488.82 69.00% 6,940.18 60.24% 54.61% 长期借款 1,433.57 22.04% 3,321.37 28.83% 131.69% 非流动负债合计 2,016.60 31.00% 4,579.78 39.76% 127.10% 11,519.9负债合计 6,505.42 100.00% 6 100.00% 77.08% a.短期借款

短期借款分为担保借款和信用借款。截至2016年末，短期借款887.06亿元，同比增长133.70%，主要是因为报告期内公司借入抵押、质押及保证借款金额增加所致。 b.应付账款

截至2016年末，应付账款1,324.57亿元，同比增长51.03%，主要是因为随着公司经营规模不断扩大，应付工程款逐年增长。 c.预收款项

截至2016年末，预收款项为1,834.04亿元，同比增长124.73%，主要是因为公司合约销售增长强劲，预收售房款增加。 d.其他应付款

截至2016年末，其他应付款1,147.10亿元，同比增长38.38%，主要是因为2016年应付土地款及并购房地产项目增加。 e.长期借款

截至2016年末，长期借款3,321.37亿元，同比增长131.69%，主要是因为报告期内公司借入抵押、质押、保证及信用借款增加所致。

3、盈利能力分析

公司收入主要来源于房产销售、商品销售、酒店物业经营及租金等收入，其中房产开发业务是其收入的主要来源，近年来占比持续维持在95%以上。2016年公司实现营业收入2,050.97亿元，同比增长56.94%。此外，得益于公司2016年良好的销售业绩，2016年末公司预收款项余额为1,834.04亿元，同比增长124.73%，为其未来经营业绩的增长提供了良好保障。从毛利水平看，在当前房地产行业整体利润逐渐回落的背景下，受益于公司结算区域优化、土地成本较低等因素，近年来公司毛利率始终保持在较高水平，2016年公司营业毛利率为31.37%。

公司近三年三费情况如下：

从期间费用来看，2016年公司销售费用和管理费用随着业务规模的扩大而进一步增长，财务费用随着公司融资规模的扩张亦迅速增长。受此影响，2016年公司发生三费合计为236.33亿元，同比增长51.47%；得益于公司收入的快速增长，近年来公司三费收入占比逐年下降，2016年公司三费收入占比为11.52%，期间费用控制能力有所

加强。在利润总额方面，2016年尽管公司经营性业务利润实现快速增长，但受公允价值变动收益下降、营业外损失增加及资产减值损失增加的影响，当年公司实现利润总额265.10亿元，同比下降9.47%。具体来看，2016年公司经营性业务利润为248.89亿元，同比增长66.46%，公司经营性业务利润规模增长较快；公允价值方面，2016年公司获得公允价值变动收益38.53亿元，同比下降55.45%，规模有所下滑，主要由公司自持的部分商铺、公寓写字楼及车库等投资性房地产及公司持有的金融资产公允价值调增所致；同期公司营业外亏损18.64亿元，主要系由于公司当年捐赠支出大幅增长所致，2016年公司捐赠支出14.69亿元，较上年增长15.35亿元；同期公司资产减值损失3.74亿元，主要系由于公司部分存货提取跌价损失所致。受利润总额下降的影响，公司2016年实现净利润177.01亿元，同比下降17.61%，净资产收益率亦从2015年的22.14%降至20.08%。尽管受公允价值收益下降影响，公司2016年整体利润有所下降，但公司核心业务的经营性盈利能力持续提升，加之充裕且低成本的土地储备，公司仍具有较强的经营性盈利能力。

总体来看，得益于公司区域不断优化、成本较低的项目储备及很强的销售能力，公司收入保持快速增长，且毛利率稳定在较高水平，经营性盈利能力较强。此外，公司较大规模的待结算资源亦对未来业绩增长形成有力保障。 4、偿债能力分析

从债务规模来看，随着近年土地储备及项目开发规模的扩大，公司债务规模快速上升。截至2016年末，公司总债务增加至5,973.70亿元；其中，年末短期债务为2,131.35亿元，长短期债务比（短期债务/长期债务）为0.55倍，考虑到公司较为充足的手持货币资金，短期内集中偿债压力尚可。获现能力方面，公司EBITDA主要由利润总额构成，2016年同比增长1.62%至308.95亿元，获现能力持续向好。从主要偿债能力指标表现来看，受债务规模增长较快影响，2016年公司主要偿债指标有所弱化，总债务/EBITDA和EBITDA利息保障倍数分别为19.34倍和0.89倍；但整体来看，公司持续增长的收入规模和良好的盈利能力仍可对其债务的偿还提供较好保障。 公司近三年主要偿债指标如下：

财务弹性方面，公司与多家商业银行保持良好的合作关系，截至2016年12月31日，公司合并口径授信总额为5,919.00亿元，未使用的授信额度为1,349.00亿元，备用流动性较为充裕。与此同时，公司通过信托、资管计划及发行公司债券，并借助海外母公司恒大开

曼内外联动的多种方式进行融资，融资渠道丰富。或有负债方面，截至2016年12月31日，公司对外担保余额约为987.81亿元，为公司同期净资产的112.07%，主要系为工程建设施工单位、材料设备供应商等公司战略合作伙伴以及公司自身业务发展的融资行为提供担保；此外，同期公司还为商品房承购人按揭贷款担保金额2,477.21亿元。公司对外担保规模较大，具有一定或有负债风险。未决诉讼方面，截至2016年3月31日，公司不存在对公司正常经营情况、财务状况及偿债能力等可能产生重大不利影响的未决诉讼、仲裁及行政处罚事项。总体而言，恒大地产近年来业务规模快速发展，对外部融资依赖程度较高，财务结构稳健性有待加强。不过，考虑到公司持续增长的收入规模、充足的待结算资源，对未来经营业绩具有很强的支撑；同时，其较充裕的备用流动及多元化的外部资金补充途径亦有助于增强公司的财务弹性。