个人出租不动产的税务处理

纳税类近日，国家税务总局出台了收率计算缴纳增值税；其他个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算缴纳增值税。其应纳税款计算公式如下：

出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%。例如：某自然人出租一处商业用房，每月租金收入20万元，其每月应纳增值税为200000÷（1+5%）×5%＝9523.81（元）。

出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%。例如：某自然人出租一处住房，每月租金收入6万元，其每月应纳增值税为60000÷（1+5%）×1.5%＝857.14（元）。

二、发票开具规定

其他个人出租不动产应缴纳的增值税暂由地方税务局代征，由地方税局代开增值税发票。根据《国家税务总局关于营业税改征增值税委托地税局代征税款和代开增值税发票的通知》（税总函［2016］145号）的规定，纳税人销售其取得的不动产和其他个人出租不动产，申请代开发票的，由代征税款的地税局代开增值税专用发票或者增值税普通发票。增值税小规模纳税人销售其取得的不动产以及其他个人出租不动产，购买方或承租方不属于其他个人的，纳税人缴纳增值税后可以向地税局申请代开增值税专用发票。不能自开增值税普通发票的小规模纳税人销售其取得的不动产，以及其他个人出租不动产，可以向地税局申请代开增值税普通发票。

其他个人出租不动产，如承租方不属于其他个人的，既可以申请代开增值税专用发票，也可以申请代开增值税普通发票；如承租方为其他个人，则不得申请代开增值税专用发票，只能申请代开增值税普通发票。

三、税收优惠政策

《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）（以下简称“23号公告”）第六条第二项规定，增值税小规模纳税人销售服务、无形资产月销售额不超过3万元（按季纳税9万元）的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。同时，该条第四项还

个

人出租不动产的税务处理

《关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）（以下简称“53号公告”），明确其他个人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称“出租不动产”）可享受小微企业免征增值税优惠政策。本文拟就营改增后其他个人出租不动产的税务处理进行简要分析。

一、基本税收政策

不动产，是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物等。增值税一般纳税人，出租其2016年选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额；而出租其2016年5月1日后取得的不动产，则应适用一般计税方法，按11%的税率计算缴纳增值税。增值税小规模纳税人，出租不动产的征收率计算应纳税额。个人（含个体工商户）出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

4月30日前取得的不动产，可以

秦燕徐璟

（不含个人出租住房），应按照5%

纳税人分为单位和个人，其中个人包括个体工商户和其他个人，这里的“其他个人”一般指自然人，归属于增值税小规模纳税人。营改增后，根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）的规定，其他个人出租不动产（不含住房），应按照5%的征

算应缴费额，计算公式：应缴费额=计费销售额×3%。

计费销售额，为纳税人提供广告服务取得的全部含税价款和价外费用，减除支付给其他广告公司或广告发布者的含税广告发布费后的余额。

缴纳义务人减除价款的，应当取得增值税专用发票或国家税务总局规定的其他合法有效凭证，否则，不得减除。取得广告发布者B开具的价税合计30万元的增值税专用发

A广告公司本月收讫广告服务收入，价税合计100万元，

元（100-30-5）。应缴文化事业费为19500元（650000×3%）。

在此提醒并注意：C公司提供的无论是由税务机关代开的增值税专用发票，还是自己开具的增值税普通发票，A都可以在计算计费销售额时，作为减除价款的依据，以65万元为计费销售额，计缴文化事业建设费。如果C提供给A的不是“增值税专用发票或国家税务总局规定的其他合法有效凭证”（发票以外的其他凭证），则A的计费销售额就为70万元（100-30）。如果A是小规模纳税人，只要取得了B和C开具的增值税普通发票，计费销售额仍然为65万元（100-30-5），这与A是一般纳税人还是小规模纳税人的身份没有关系。

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票，取得C广告公司由税务机关代开的价税合计5万元的增值税专用发票，其缴纳文化事业建设费的计费销售额为65万

纳税类纳税辅导

《公司法》规定，企业注册时，除了法律、行政法规规定不得作为出资的财产外，可以以实物、知识产权和土地使用权出资，并且专利、专有技术、商标、软件著作权等知识产权可以100%作为注册资本注资。随着政策的放开，以技术成果投资入股必将成为投资领域的新常态。以技术成果投资入股的，其企业所得税应如何处理？

一、以技术成果投资入股的企业所得税优惠政策

企业以技术成果投资，属于企业转让技术成果和投资同时发生。对企业转让技术成果属于技术转让所得，组成企业所得税应税所得的一部分。根据《企业所得税法》第二十七条的规定，符合条件的技术转让所得可以免征、减征企业所得税。以及《企业所得税法实施条例》第九十条规定，所称符合条件的技术转让所得免征、减征企业所得税，是指一个纳税年度内，居民企业技术转让所得不超过500万元的部分，免征企业所得税；超过500万元的部分，减半征收企业所得税。《国家税务总局关于技术转让所得减免企业所得税有关问题的通知》（国税函［2009］212号）规定，享受减免企业所得税优惠的技术转让应符合以下条件：（一）享受优惠的技术转

让主体是企业所得税法规定的居民企业；（二）技术转让属于财政部、国家税务总局规定的范围；（三）境内技术转让经省级以上科技部门认定；（四）向境外转让技术经省级以上商务部门认定；（五）国务院税务主管部门规定的其他条件。享受技术转让所得优惠的其中前提条件之一“技术转让属于财政部、国家税务总局规定的范围”。《财政部、国家税务总局关于居民企业技术转让有关企业所得税政策问题的通知》（财税［2010］111号）规定，技术转让的范围包括居民企业转让专利技术、计算机软件著作权、集成电路布图设计权、植物新品种、生物医药新品种，以及财政部和国家税务总局确定的其他技术。其中：专利技术，是指法律授予独占权的发明、实用新型和非简单改变产品图案的

外观设计。所称技术转让，是指居民企业转让其拥有符合本通知第一条规定技术的所有权或5年以上（含5年）全球独占许可使用权的行为。为进一步推动技术转化为生产力，经国务院同意，财政部、国家税务总局在制定中关村国家自主创新示范区内居民企业技术转让所得享受企业所得税试点优惠政策时，放宽了限制条件，将原“5年以上（含以上非独占许可使用权”。该项优惠政策原于2013年1月1日起在中关村国家自主创新示范区施行，自2015年1月1日起推广至所有国家自主创新示范区、合芜蚌自主创新综合试验区和绵阳科技城。从2015年10月1日起在全国范围适用。即自2015年10月1日起，全国范围内的居民企业转让5年以上非独占5年）全球独占许可使用权”修改为“5年

企业以技术成果

投资入股的所得税处理纪宏奎

赵辉

规定，其他个人采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。根据23号公告规定，其他个人出租不动产，可以按月（季度）分摊租金计算缴税；也可以一次性全额纳税申报。

策，规定“其他个人采取一次性收取租金的形式出租不动产，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金不超过3万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。”

四、相关税种处理

营改增后，其他个人出租不动产除按规定缴纳增值税外，所涉及的个人所得税、印花税、房产税、城市维护建设税、教育费附加等税种所适用的税收政策与营改增之前相同。

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其他个人出租非住房，按财产租赁所得适用20%的税率缴纳个人所得税（财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额）；按财产租赁合同租赁金额的1‰贴花，税额不足1元，按1元贴花；以租金收入的12%计算缴纳房产税。

《财政部国家税务局关于廉租其他个人出租住房，根据住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税［2008］24号）规定，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。对个人出租住房，不区分用途，以租金收入的4%征收房产税，免征城镇土地使用税。

此外，不动产出租人还需以实际缴纳增值税的税额为计税依据，按纳税人所在地不同分别适用7%、5%、1%税率计算缴纳城市维护建设税；按3%计算缴纳教育费附加。

53号公告进一步明确了其他个人出租不动产的优惠政