居住区方案设计阶段的限额设计措施运用

庞科

上海建筑设计研究院 上海 200041

对居住区开发来说，成本控制是项目管理中的重要环节，而限额设计又是其中最重要的一环。限额设计应该覆盖居住区设计全过程，从总图规划方案开始，到深化方案设计、施工图设计各阶段，都应分阶段落实限额设计应该重点关注和解决的问题。目前的设计时间中，设计房对施工图阶段的限额设计有较多的研究和经验积累。但对于项目前期的规划设计过程的限额设计研究较少。然而规划方案设计阶段对项目的成本影响却非常大。本文以笔者参与的北方某大型居住区项目为例，总结在规划与建筑方案设计阶段限额设计措施的运用。 一、各阶段限额设计的目标

限额设计应贯穿设计的全过程，但对于各设计阶段，有不同的目标与措施。

方案阶段，应当根据限额控制标准确定总体限额设计目标，制定统一技术措施，初步确定地下室规模控制指标、材料控制指标、机电系统控制指标以及各专项设计控制指标等。方案阶段结束通过方案造价估算对标限额控制标准初步设计阶段，通过概算数据分专业落实具体成本控制措施，通过分析、方案对比等手段，明确初步设计阶段主要的技术方案、系统方案、专项设计方案等与成本控制密切相关的技术措施，为施工图深化设计过程中的限额设计提供依据。

施工图阶段，以初步设计确定的各项优化方案为基础提出深化细则，以逐项落实成本控制的指标。

二、方案阶段的限额技术措施

1、住宅户型组合搭配经济化——限定组合形式，减少楼型数量

由于项目对户型面积段要求较多，且对风貌的多样性要求较高，概念设计阶段，出于对城市形态及立面多样性的考虑，总共出现了36种楼型。在方案设计的过程中，我们通过尽量同面积段的户型组合，减少不同面积段户型的组合的方式，优化了楼型组合的种类，将楼型从36种降至16种。通过这样的楼型标准化处理，既降低了后期的施工难度，减少成本，同时也有利于立面处理标准化及地下空间组织。为扩初及施工图设计的成本控制创造了有利条件

2、充分利用场地价值——合理利用资源，价值最大化

项目初期，开发建设方要求我们对商业配套面积进行研究和策划。由于项目并未处于城市核心地段，设计方通过对《城市居住区规划设计标准》（GB 50180-2018）中，十五分钟生活圈商业服务业设施320-450㎡/千人的计算标准，同时结合代表性的国内城市人均商业营业面积0.9-1.5㎡/人的标准，两者取低限，确定了商业面积的设计值，得到了甲方的认可，减少了后期商业运营的风险及成本。

商业布局方面，主要有以下措施：将沿街商业尽量沿南北向道路设置，减少住宅上部剪力墙对商业的影响；结合慢行环设置，形成主要的商业街；同时，将商业设施与控规重点集中绿地相结合，形成活力十足的扩大活动界面；利用底层建筑的内退和外凸形成变化丰富的微摆动街道界面。地面与地下双重庭院的立体复合，打造商业下沉庭院，通过地面与地下双重庭院的互动，提升立体化空间的灵活体验，为城市生活带来人气。结合下沉广场的采光通风，提升了地下商业的空间活力与价值。

通过这些措施，充分利用了场地价值和周边资源，优化了商业布局。

3、外线路由设计——确认合理的系统形式、进出线位置

根据过往项目的经验，居住区外线路由的设计对项目的成本也有较大的影响。本项目方案阶段，对于外线路由主要有以下几方面的考虑：①根据市政高压电源进线方向，合理设置配电室，减少市政高压在小区内的敷设距离；②配电室设置在本配电室供电范围内的用电负荷中心位置，减少室外低压干线的敷设距离，减少低压供电半径；③合理配置消防水泵房、消防水箱位置，管线控制在最短；④根据收集的条件，结合总图，提出合理的进出线位置、化粪

池、雨水调蓄池、锅炉房或换热站的位置，做到合理、经济、美观。

在方案设计阶段，设备专业也应提前介入，主要目的事提出合理的室内站点位置，此阶段需要提醒建设方需要与哪些政府部门提前接触，以便确定系统形式，避免日后颠覆性修改。

4、地库优化布置——减少地下空间成本。

在居住区项目中，地下空间的成本在总成本中占据很大的比例。本项目在方案设计过程中，对地下车库进行了深入的研究。主要有以下几个方面：

①合理布置地库柱网与层高的关系。目前常用的柱网形式有大柱网、小柱网、大小柱网三种形式。同样面积下，小柱网停车效率最高，但是小柱网形式的柱子数量过于密集，车库空间感受及停车使用感受差，对于车库品质影响较大。而大小柱网的组合形式，既能兼顾停车效率，也不影响地下车库的停车品质，是较优的选项。同时，从结构来比较，按相同荷载情况对以上三种方案的地下室顶板进行结构配筋，以比较工程造价。结果显示，大小柱网的梁柱截面明显小于大柱网，地库埋深可减少100mm。因此本方案选用大小柱网的组合形式。

②合理选择停车方式、设备用房位置，提高停车效率。规划对于两排住宅的间距考虑，尽量保证车道的高效利用，一条车道双边停车。靠墙位置，布置垂直停车或车行通道，而不布置平行车位。车辆使用倒进顺出，与车道90°垂直的停放方式，这样，每辆车所占车库面积的比例最小。同时，地库异形和折行的轮廓线，会产生大量无法利用的旮旯空间，外墙轮廓的过于曲折复杂，也增加了基坑支护成本及外墙展开面积，所以地库轮廓应尽量规整，避免过多凹凸的形状增加地库外墙的长度，提高墙积比。不好停车的边角空间可以用作设备用房。 ③车库流线尽可能成环布置，较少尽端车道。同时应使汽车坡道入库后应尽快到达主流线，控制在三跨范围内，同时应避免设置成停车道，减少对车流的干扰。

5、建筑立面标准化

建筑立面的限额设计主要体现在系数优化及立面的标准化立面。通过优化体型系数，优化节能设计，降低窗墙系统厚度。同时，通过降低建筑外立面表面积，也能减少外立面用材。 形体优化方面，对于公共建筑，应当在功能分区明确，流线合理的基础上，减少过于琐碎的形体，通过简洁整体的形态优化体型系数。对于居住建筑，宜采用对称户型，优化墙体轮廓，将空调位与外立面结合设置，减少不必要的凹凸。对于商业配套设置，应尽量与住宅结合，减少独栋商业配套的设置。

立面优化方面，首先应当优化门窗的类型。同样面积的门窗造价远高于建筑外墙造价，且直接影响建筑能耗，对于卧室等，应满足窗地比规范及通风开口面积的同时，争取更多采光。对于卫生间应尽量减少开窗面积，刚好满足通风开口面积即可。对于满足窗地比规范及通风开口面积的同时，减少窗洞口面积。

材料选择方面，根据外立面成本构成，分析成本的主要影响要素，在有限成本情况下，进行材料的合理搭配，控制材料单价，对成本控制至关重要。

6、户型内部模块标准化

对于大型的居住区来说，由于住宅的栋数较多，户型种类较多，户型内部的模块的标准化设计，对成本控制有明显的作用。本项目主要从以下几个方面考虑：

①厨卫、交通核等功能进行模块化处理。规划共有7种户型，但全部户型采用2种标准核心筒模块，3种标准厨房模块，4种标准卫生间模块，厨房、卫生间净尺寸均满足3nM或1.5nM（300mm或150mm的倍数）

②采用装配式内隔墙体系，标准化模数化设计。方案明确区分预制内墙、预制隔墙、预制外墙、现浇墙体的种类，采用装配式内隔墙体系，尽量次啊用预制竖向构件，减少了构件制作的成本。

③户型弹性设计。为增加户型的适应性，方案采用了弹性设计的理念。内隔墙体系的运用也为户型的改造提供了便利性。

三、总结

对于大型的居住区来说，限额设计是对工程建设进行规划设计的重要过程，是建设项目由设想成为实体的谋划性决定阶段，相应的成本造价控制是建设项目管理的重大任务。结合设计进度管控，由浅入深、由总体到细节，分阶段落实限额设计是限额设计的关键所在。本文通过对总体布局、楼型优化、外线路由设计、地库优化、建筑立面标准化、户型北部模块标准化等方面的探讨，为方案阶段限额设计措施提供了思路，以期对同类型的项目能有所借鉴意义。