土地增值税清算税款审核报告 报告文号：
房地产：
我们接受委托，对贵公司“”（项目）土地增值税清算进行鉴证审核。贵公司的责任是，对所提供的与土地增值税清算相关的会计资料及证明材料的真实性、合法性和完整性负责。我们的责任是，按照国家法律法规及有关规定，对贵公司提供的与土地增值税清算有关的资料的真实性和准确性，在进行职业判断和必要的审核程序的基础上，按照土地增值税的清算要求，鉴证清算结果并出具真实、合法的鉴证报告。
在审核过程中，我们本着独立、客观、公正的原则，依据《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）等有关政策规定，按照《土地增值税清算鉴证业务准则》（国税发〔2007〕132号）的要求，实施了包括详查会计记录等必要的土地增值税鉴证审核程序，现将审核结果报告如下：
一、土地增值税清算税款纳税申报的审核过程及主要实施情况 （一）贵公司与土地增值税清算有关的部控制制度已建立健全并得到了有效执行。
（二）贵公司提供了项目有关的财务报表、总分类账、明细账和记账凭证（包括与之相关的原始凭证）以及其他与贵公司土地增值税清算有关的资料。
（三）审计工作涉及实施审计程序，以获取有关土地增值税清算的金额和披露的审计证据。
二、鉴证结论
经对贵公司（项目）土地增值税清算税款申报进行审核，我们确认：
1.收入总额：0.00元； 2.扣除项目金额：0.00元； 3.增值额：0.00元；
4.增值率（增值额与扣除金额之比）：0%； 5.适用税率：0%；
6.应缴土地增值税税额：0.00元； 7.已缴土地增值税税额：0.00元； 8.应补缴土地增值税税额：0.00元。 清算事项的具体情况详见附件。
本鉴证报告仅供贵公司进行土地增值税清算申报及报送主管税务机关受理土地增值税清算审核参考之用，不得作为其他用途。非法律、行政法规规定，审核报告的全部容不得提供给其他任何单位和个人。
税务师事务所所长（签名或盖章）：
税务师（签名或盖章）：
新百税务师事务所
地址：市天河区宦溪西路10号A888-2号
二○一八年五月十一日
附件：
1、税务师事务所和注册税务师执业证书复印件。
2、企业基本情况和土地增值税清算税款申报审核事项说明。 3、土地增值税纳税申报审核主表及其明细项目审核表。具体包括：
序号 材料名称 数量（） 备注 01 土地增值税纳税申报表 02 清算项目基本情况表 03 与收入相关面积明细表 04 销售情况表 05 关联方及其交易声明书 06 取得土地使用权所支付的金额明细表 07 土地征用及拆迁补偿明细表 08 前期工程费用明细表 09 建筑安装工程费明细表 10 基础设施费明细表 11 公共配套设施费明细表 12 开发间接费用明细表 13 利息支出明细表 14 与转让房地产有关的税金明细表 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 4、土地增值税清算税款申报审核事项有关证明材料（复印件）
企业基本情况和土地增值税缴纳税申报审核事项说明
一、基本情况 （一）企业基本情况： 1.成立日期：年月日； 2、税务登记证号： （1）国税登记证号：； （2）地税登记证号：； 3.地址：； 4.法人代表：；
5.注册资本：0.00万元； 6.投资总额：0.00万元； 7.企业类型：有限责任公司； 8.经营围：。 二、项目基本情况： 1.项目地址：； 2、项目概况 项目 《建设用地规划许可证》 批准文号 《建设工程规划许可证》 《建设工程开工证》 《国有土地使用证》 《销售许可证》 3、项目建设规模
项目类型 总建筑面积（含人防）拆迁户或总面积（土地使用权面积或在建工程建筑面积） 普通住宅 非普通住宅 其他类型房地产 合计
出租的不自用的总可售面积 公共配套设施面积 其他不可售面积 回迁面积 征税面积 不征税面积 4、项目销售情况
项目类型 实际开始销售日期 截止清算基准日已售面积 截止清算基准日未售面积 已售面积占可售面积比例 已售面积占总建筑面积比例 普通住宅 非普通住宅 其他类型房地产 合计
5.项目设计情况：由境机构和境人员提供项目设计方案。 二、主要会计政策和税收政策 1.公司执行企业会计准则及有关规定。 2.公司会计核算方法：完工百分比法。 3、主要部控制制度
对部控制进行符合性相应的部控制制度是与土地增值税有关的部控制否建立 制度项目名称 是 会计核算制度 成本核算制度 财务管理制度 现金管理制 支票管理制度 费用开支标准及审批制度 发票管理制度 产品销售及劳务提供制度 存货采购、收发、保管制度 固定资产管理制度 部审计制度 其他与土地增值税有关的部√ 控制制度 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 否 是 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 否 是 √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ 否适用 效执行 否 相应的部控制制度是测试是否发现得到有4.土地增值税清算条件：已竣工验收的房地产，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的。
5.开发产品完工的标准：房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。
6.成本费用的分配标准：建筑面积是房地产开发各期成本分配的主要标准,其分摊标准是按建筑面积进行分摊,可销售面积是单位成本计算基础。
\"7.开发产品销售收入确认的标准：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地增值税时予以调整。
以上土地增值税确认收入标准，与你系统不同，\"
8.开发产品视同销售确认收入的标准：企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。
9.与土地增值税清算项目相关的税收政策：《中华人民国土地增值税暂行条例》及其实施细则;《土地增值税清算鉴证业务准则》。
三、项目土地增值税的审核情况 （一）土地增值税应税收入的审核
截至年月日止，经审核确认贵公司土地增值税应税收入为0.00元，其中： 1.销售普通标准住宅0平方米，经审核确认应税收入为0.00元。 2.销售非普通标准住宅0平方米，经审核确认应税收入为0.00元。 3.销售其他类型房地产0平方米；经审核确认应税收入为0.00元。 （二）土地增值税扣除项目的审核
截至年月日止，经审核确认贵公司土地增值税扣除项目总额0.00元，其中： 1.取得土地使用权所支付的金额
经审核确认贵公司允许扣除的取得土地使用权所支付的金额为0.00元。 2.房地产开发成本
经审核确认贵公司允许扣除的房地产开发成本为0.00元。其中： （1）允许扣除的土地征用及拆迁补偿为0.00。 （2）允许扣除的前期工程费为0.00元。 （3）允许扣除的建筑安装工程费为0.00元。 （4）允许扣除的基础设施费为0.00元。 （5）允许扣除的公共配套设施费为0.00元。 （6）允许扣除的开发间接费为0.00元。 3、房地产开发费用
贵公司本项目发生的财务费用中，借款利息支出未能全部提供金融机构票据的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付金额0.00元与开发成本0.00元之和的10%扣除0.00元。因此，此项目可扣除金额为0.00元。
4、与转让房地产有关的税金
经审核确认贵公司可扣除的转让房地产有关税金为0.00元。其中：
（1）可扣除的转让房地产有关的营业税税金为0.00元。 （2）可扣除的转让房地产有关的城市维护建设税税金为0.00元。
（3）可扣除的转让房地产有关的教育费附加（含地方教育附加）为0.00元。 （4）可扣除的转让房地产有关的堤围防护费为0.00元。 5、税收规定的其他扣除项目
根据税收有关规定,贵公司未享受财政部规定的加计20%扣除事项。 根据税收有关规定,贵公司未享受财政部规定的其他扣除事项。 （三）增值额及增值率的审核
经审核确认贵公司应缴土地增值税的增值额为0.00元。其中： (1)普通住宅土地增值税的增值额为0.00元，增值率为0%，计算公式： 增值率=增值额/扣除项目金额=0%
(2)非普通住宅土地增值税的增值额为0.00元，增值率为0%，计算公式： 增值率=增值额/扣除项目金额=0%
(3)其他类型房地产土地增值税的增值额为0.00元，增值率为0%，计算公式： 增值率=增值额/扣除项目金额=0% （四）应缴土地增值税的审核
经审核确认贵公司应缴土地增值税税额为0.00元，已缴税款为0.00元；应补税额为0.00元。其中：
1.普通住宅应缴土地增值税税额为0.00元；已缴税额为0.00元，应补税额为0.00元。 2.非普通住宅应缴土地增值税税额为0.00元；已缴税额为0.00元，应补税额为0.00元。 3.其他类型房地产应缴土地增值税税额为0.00元；已缴税额为0.00元，应补税额为0.00元。
四、应当披露的其他事项
贵公司未发生应当披露的其他事项。
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