土地出让金与地价有哪些不同点

土地出让金与地价有哪些不同点

土地出让金

是指各级政府土地管理部门将土地使用权出让给土地使用者，按规定向受让人收取的土地出让的全部价款(指土地出让的交易总额)，或土地使用期满，土地使用者需要续期而向土地管理部门缴纳的续期土地出让价款，或原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补交的土地出让价款。 地价

土地所有者向土地需求者让渡土地使用权所获得的收入，是买卖土地的价格。我国目前由于土地不得买卖，“买卖”(具体称为出让和转让)的是有一定使用期限的国有建设用地使用权，所以人们通常所讲的地价，是出让或都转让国有建设用地使用权的价格，是国家一次性出让若干年的国有建设用地使用权或者土地使用权转让国有建设用地使用权所获得的收入，其本质是一次性收取的若干年的地租。

土地出让金和地价二者的联系

两者均属于价格范畴，在数额上是一致的。

对于住宅等项目，采用招标、拍卖、挂牌等的方式，可通过市场定价，土地出让金就是地价。

土地出让金区别地价

性质不同

土地出让金是一种资产使用权变更转移的方式，其内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人，并向受让人收取的土地使用权价格，其着重点在出让这种方式，通过这种方式而需要向国有土地所有者支付的价款。

地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。

针对主体不同

土地出让金主要是针对土地所有者，地价主要针对的是土地使用权的受让人。

支付形式不同

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土地出让金一般一次性支付。但有的土地的出让金金额巨大、办理出让手续所需的时间较长，所以也有多次支付的形式。可见这种多次支付和正时兴的“年租制”还是有所不同的。

地价是一次性收取地租。

计算方法不同

土地出让金的计算方法有以下四种情况：

1.有实际成交价的，且不低于所在级别基准地价平均标准的按成交价不低于40%的标准计算出让金，若成交价低于基准地价平均标准的，则依照全部地价40%计算。

2.发生转让的划拨土地使用权补办出让时，按基准地价平均标准的40%计算。

3.通过以上方式计算的土地出让金数额，土地使用权受让人有异议的，由受让人委托有资质的土地估价机构进行评估，按评估价的40%计算土地出让金。

4.划拨土地使用权成本价格占土地价格的最高比例不得高于60%，在以划拨土地使用权价格计算出让金时，必须将成本价格换算成市场土地价格，再按不低于40%的标准计算土地出让金。

地价的计算方法：

地价=地租/平均利息率

(例如，假定平均利息率为5%，每年200元的地租，可以看作是一个4000元资本的利息，据此推算出地价为4000元。)

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