探讨房地产项目工程造价控制的问题

探讨房地产项目工程造价控制的问题

作者：史震

来源：《建筑建材装饰》2014年第15期

摘要：现如今，房地产开发成为社会关注的热点之一，通过一定的运作实现房产在社会上的流通，极大地带动了经济的增长，带动了相关行业的进步。在房地产项目中，工程造价控制是一个重要的环节，决定着开发商的收益，通过有效管理可以实现项目开发的有效运转，提高经济效益，不断提高竞争优势。同时在工程造价控制方面还存在着一些问题，需要在多个环节进行控制，才能真正实现造价下降，达到投资方的满意。 关键词：房地产；工程造价；招投标；控制；施工 前言

我国房地产市场自20世纪90年代末才真正意义上发展起来，虽然起步较晚，但是发展速度很快，因此房地产开发逐步成为一个新兴的行业。房地产项目是一个系统项目，每一个项目的开发与运营都需要一个很长的周期，资金量需求较大。关于项目工程造价涉及到的因素较多，近年来，造价控制受到了开发企业的重视，通过不断提高管理水平不断降低造价，实现在激烈的市场竞争中创造更高的经济效益。 1房地产造价控制的现状及存在的问题

在我国，由于种种原因，房地产开发属于高利润行业。许多开发商被暂时繁荣迷惑了双眼，没有看到表象背后的危机。他们甚至认为只要拿到了土地，就有大笔的钱可赚。在这种思想指导下，房地产开发商对工程造价管理普遍不够重视，集中表现在以下三个方面：（1）重经营、轻管理，把工程造价当作常规的财务成本来控制；（2）没有系统的造价管理理念，没有建立、健全工程造价管理制度；（3）没有对工程造价进行全过程动态控制。存在的问题如下：

1.1决策盲目失误多，估算精度偏差大

工程造价的计价与控制贯穿于项目建设全过程，但决策阶段各项技术经济决策对该项目的工程造价有重大影响，特别是建设标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等，直接关系到工程造价的高低。据有关资料统计，在项目建设各阶段中，投资决策阶段影响工程造价的程度最高，达到70～90%。因此，决策阶段是决定工程造价的基础阶段，直接影响着决策阶段之后的各个建设阶段工程造价的计价与控制是否科学、合理的问题。投资决策过程，是一个由浅入深、不断深化的过程，依次分为若干工作阶段，不同阶段决策的深度不同，投资估算的精确度也不同。只有加强项目决策的深度，采用科学的估算方法和可靠的数据资料，合理地计算投资估算，才能保证其他阶段的造价被控制在合理范围，使投资控制目标能够实现。

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1.2开发商对设计不够重视

长期以来，许多房地产开发商对设计重视不够，设计图纸质量不高。也有的开发商完全不按照市场标准支付设计费，把设计费压得很低或把设计周期压得较短，设计变更频繁。这些都给控制工程造价带来较大的难度。所以设计院经常会设计粗糙、设计保守，为了赶进度，各专业不配套，矛盾重重。因此，施工现场设计变更、返工现象屡见不鲜。

设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点。统计表明，设计费在建设工程全过程费用中所占比例不大，一般只占建筑安装成本的1.5～2%，但对工程造价影响可达75%以上。由此可见，设计质量好坏直接影响建设费用的多少和建设工期的长短，直接决定人力、物力和财力投入的多少。

1.3招标方式不严谨，确定造价不科学

房地产公司一般采用邀请招标的方式进行招标。邀请招标是指招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者组织投标，是一种有限竞争的招标方式，它的优点是招标周期短。但它也具有比较明显的缺点，比如潜在投标人可能被排除在外，围标或串标的可能性比较大。还有一些房地产公司采用议标，在投标人报完价后，房地产商再与对方议价。这种方式的缺点也是十分明显的，例如投标人在报价时故意虚高，水分很大，他会留出足够的利润空间来调节；另外，在利益的驱动下，施工单位选材以次充好，达不到美观、安全、耐久的使用规范，轻者造成浪费，重者埋下工程质量隐患。 2房地产造价的控制措施 2.1必须要坚持设计方案招标制度

建设单位首先就拟建工程的设计任务通过网络、报刊、广播、电视或其他媒介发布公告，吸引设计单位参加设计招标或设计方案竞选，以获得众多的设计方案。然后组织专家评定小组，由专家评定小组采用科学的方法，按照经济、实用、美观的原则，以及技术先进、功能全面、结构合理、安全实用、满足建筑节能及环保等要求，综合评定各设计方案优劣，从所有的设计单位中，选出最为优秀的设计单位，保证整个设计的先进、合理，从源头上避免在设计质量上出现的各种纠纷。 2.2工程设计要有限额

对房地产的工程投资范围进行限制。对房地产工程造价的限额进行有效控制是最有效的一种手段。在一项建筑工程中，建设资金投入的多少和施工时间都会直接影响到整个项目的设计好坏。更会影响到房屋今后的使用价值以及经济效益。 2.3对价值工程做好应用工作

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从价值工程的角度上看，就是要满足使用者的各种需求，对研究对象的功能进行全面、系统分析，在设计的过程中，要使造价和功能这两个因素进行统一，满足其他功能的不同需要，降低整个工程造价成本，比如，在建设地下室时，可以对地基进行加深，这样就可以让储藏室的杂物与车辆停放，美化小区的环境。虽然这样做很有可能加大价值工程中的成本，但可以从很大程度上提高该功能。 2.4要加强图纸的审查工作

图纸审查是由相关实施人员在对图纸中所存在的错漏进行修改以及核对之后，所出示的正式文件。在建筑工程中，结构设计人员不可能做到百分之百准确的衔接，在衔接的同时，还很有可能出现错误，因此，政府的审图机构在工程施工前，必须要对其进行审查工作。设计图纸的审查工作为设计变更的一个重要部分，对造价人员而言显得尤为重要： （1）在修正图纸时，如果发现了错误，就会提高工程造价的预算。

（2）图纸的审核一般都是由施工方主动提出，要谨慎对待施工方提出的各种变更建议，造价人员在对一些建议进行变更和建议的同时，一定要考虑到这些变更是否会对公司造成损失及各种不利影响。

除此之外，当图纸审核完毕之后，必须要把图纸的审查记录拿回去仔细计算，确定无误之后才可以正式发布。

3房地产工程施工环节的造价控制与管理 3.1目前施工阶段存在的造价管理问题

施工阶段是整个房地产项目中最为重要的阶段之一，涉及到的人员、物料、设备数量都非常多，而且是多种技术的结合，在施工过程中，有效的组织管理将有助于实现造价成本的可靠控制。很多施工企业在施工前准备不够充分，从一个项目转移到另一个项目时，对项目了解不够，在工具、设备的选型、数量上准备不足，有可能会耽误生产工期，这就将会造成一定的损失。另外，在施工过程中，监理、业主与开发商之间各种利益纠纷有可能也会引起施工组织的复杂多变，各个参与方式的利益不同关系复杂，职责不明确，造成了现场管理出现了一定的混乱。监理人员素质参差不齐，造成了对质量保证度下降，无法提出真正的关键问题，施工单位对监理部门的意见敷衍了事。多种因素造成了施工阶段对造价控制产生负面影响。 3.2施工阶段的工程造价控制

在施工阶段，要通过多种具体形式的经济管理来实现造价控制。提前编制合理的施工成本计划，按一定的周期进行对比分析。根据内部承包合同，项目管理部对各个责任区位的经济核算结果进行考核。在施工管理中，要提高质量管理意识，把好质量关，做到一次到位，避免重复返修问题，现场实行责任管理制度，所有的问题都有责任人，发现问题改善问题，举一反

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三，不再发生。这些都是造价控制必须要经过的环节，质量与成本相互促进，并不矛盾。要对施工阶段的造价控制影响最大的因素进行分析，如材料、人工、设备等费用。要充分了解市场工程材料价格趋势，通过对比，选择质量好、经济性高的原材料，选择合理的设备，避免资源浪费的问题。简而言之，提高房地产经济效益和劳动生产率，对于项目管理而言，的确是一条重要途径。工程实施成本的管理将直接影响到房地产业的发展和生存，尽可能降低工程造价和工程质量一样重要。 4结语

在房地产项目管理中，工程造价控制起着重要的作用，它是项目进度的一种管理控制工具，也是成本控制手段，企业要通过多种方式重视工程造价管理在各个阶段的应用，只有通过在合理决策、科学设计、高效施工、顺利竣工方面都充分地对造价进行有效控制，才能避免出现更多的意外因素，导致整个项目的收益受到影响。经过长时间的实践与总结，目前房地产在工程造价控制方面已经取得了长足的进步，形成系统的思路，共同促进着我国房地产行业的不断进步。 参考文献：

[1]查富军.房地产项目工程造价的控制[D].天津：天津大学，2012：1-63