考试试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、__要求房地产估价人员应站在中立的立场上，求出一个对各方当事人来说都是公平合理的价格。评估出的价格如果不够合理，必然会损害当事人中某一方的利益，也会有损于房地产估价人员、估价机构以至于整个估价行业的社会名誉和权威性。 A．合法原则 B．公平原则 C．替代原则
D．估价时点原则
2、职工住房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按年结息，本息逐年结转。每年__为结息日。 A．1月1日 B．6月30日 C．7月1日 D．12月31日
3、一名合格的房地产专业估价人员，在房地产估价方面不需具有。 A：扎实的理论知识 B：广泛的人际关系 C：丰富的实践经验 D：良好的职业道德
E：工业用地的监测点评估价格
4、征收集体土地，土地补偿费应当归__所有。 A．土地使用者
B．农村集体经济组织 C．乡(镇)人民政府
D．县级以上人民政府土地管理部门
5、在其他条件不变的前提下，建设一条铁路对居民区的房地产价格和对仓储或者工业用地房地产价格可能产生的变动方向，下面描述正确的为__。 A．居民区的房地产增值，工业用地房地产贬值 B．居民区的房地产增值，工业用地房地产增值 C．居民区的房地产贬值，工业用地房地产增值 D．居民区的房地产贬值，工业用地房地产贬值
6、某宗房地产的土地使用年限为40年，包括土地开发和房屋建造过程，至今已有8年，预计该宗房地产正常情况下的年有效毛收入为100万元，运营费用率为40%，该类房地产的资本化率为8%，该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．457.40 B．476.98
C．686.10 D．715.48
7、按照目前我国的有关土地管理规定，征收耕地的补偿费用不包括。 A：土地使用费 B：土地补偿费 C：安置补助费
D：地上附着物和青苗的补偿费 E：房地产估价机构必须加盖公章
8、__是企业进行市场分析与预测、正确制订市场营销战略和计划的前提。 A．市场定位 B．市场调查 C．市场细分 D．市场分析
9、土地使用税不在__征收。 A．城市 B．县城 C．建制镇 D．农村
10、按国家规定，征收10hm2基本农田以外的耕地，如果该耕地被征收前3年平均年产值为1000元/亩，征收该耕地的土地补偿费最低为__万元。 A．50 B．90 C．100 D．150
11、业主委员会应当自选举产生之日起__日内，将业主大会的成立情况、业主大会、议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。 A．15 B．30 C．45 D．60
12、物业使用人和业主在权利上的最大区别是。 A：物业使用人有对物业的最终处置权 B：物业使用人没有对物业的最终处置权 C：业主没有对物业的最终处置权 D：以上三项均不对 E：执行层的组织协调
13、A房地产开发公司征收200亩耕地，建设一住宅小区，该块耕地征收前三年的平均年亩产值为800元，按国家规定最低补偿标准，A房地产开发公司应支付__万元土地补偿费。 A．33 B．66 C．96 D．160
14、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境__。 A．政治环境 B．国际环境 C．自然环境 D．技术环境
15、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是。 A：开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径
B：开发用地取得途径应为估价时点估价对象所占区域类似土地的主要取得途径 C：开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径 D：开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径 E：工业用地的监测点评估价格
16、投资者所要求的最低利率是__。 A．基础利率 B．存款利率 C．贷款利率
D．同业拆借利率
17、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格
18、城市房屋拆迁估价时点一般为。
A：拆迁入与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议之日 B：建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请之日 C：房屋拆迁许可证颁发之日 D：房屋拆迁结束之日
E：房地产估价机构必须加盖公章 19、__是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。 A．土地一级开发 B．土地收购储备 C．城市规划 D．房屋管制
20、按照规定，建设单位建设工程开工前，应当向工程所在地的部门申请领取施工许可证。
A：县级以上人民政府土地行政主管部门 B：县级以上人民政府建设行政主管部门 C：县级以上人民政府房产管理部门 D：县级以上人民政府发展和改革部门 E：执行层的组织协调
21、某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业无风险报酬率为5%，风险报酬率为安全利率的60%，则该商场在2005年10月的价值最接近于__万元。
A．536 B．549 C．557 D．816 22、制订进度计划时，__法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 A．横道图 B．网络图 C．进行图 D．工序图
23、下列关寸：住房置业担保的表述中，不正确的是__。 A．住房置业担保是个人贷款担保方式的一种补充
B．住房置业担保是由特定专业性担保机构提供的保证担保 C．住房置业担保实行保证方式和反担保方式 D．住房置业担保机构不承担连带责任
24、建筑物的已使用年限与估计的尚可使用年限之和__耐用年限。 A．等于 B．大于 C．小于
D．A、B、C均有可能
25、下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是．(2006年试题)
A：资本金现金流量表 B：资金来源与运用表 C：损益表
D：投资计划与资金筹措表 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、新设项目法人的资本金筹措渠道不包括__资金。 A．政府政策性 B．资产变现 C．企业入股
D．个人入股范围
2、下列关于房产税税率的表述中，正确的有。 A：按房产余值计证的为1．2％ B：按房产余值计征的为2．4％ C：按房屋租金计征的3％
D：2008年3月1日起，个人出租房屋按4％的税率征收 E：按房屋租金计征的为12％
3、下列关于城市用地自然条件评价中的工程地质条件，表述正确的是。
A：不同的建设用地的地形条件，对建设规划布局、道路的定向等，均会产生一定程度的影响
B：建设用地范围內各种地基的承载能力，对工程建设的经济性，影响不大 C：冲沟是由间断流水在地层表面冲刷形成的沟槽
D：冲沟切割用地，使之支离破碎，对土地的使用十分不利
E：工程建筑物和水工构筑物若不慎选在地下溶洞之上，将是十分危险的 4、普通股不能享有的权力是__。 A．参加股东大会的权利 B．参加表决的权利 C．总股控制的权利 D．股票转让权
5、房地产的经营使用方式主要有。 A：拍卖 B：销售 C：出租 D：营业 E：自用
6、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。 A．按存量增量细分 B．按交易形式细分 C．按目标市场细分 D．按房地产用途细分 E．按地域细分
7、拍卖买受人主张瑕疵请求权遇到障碍的情形有。
A：委托人、拍卖人由于疏忽而没有将拍卖标的瑕疵告知竞买人 B：委托人、拍卖人能够证明其就拍卖标的瑕疵没有过错
C：拍卖人、委托人在拍卖前声明不能保证拍卖标的的真伪或者品质 D：买受人的疏忽可能导致其未能注意到已告知的瑕疵 E：买受人的误解可能直接导致拍卖标的的瑕疵 8、《房屋登记办法》规定，可以办理房屋预告登记的情形有。(2008年试题) A：房屋所有权转让 B：房屋抵押
C：在建工程抵押 D：预购商品房抵押 E：预购商品房
9、对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是。 A：服务市场 B：合格有效市场 C：有效市场 D：潜在市场 E：借款合同
10、材料的__是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。 A．耐水性 B．吸湿性 C．吸水性
D．抗渗性
11、我国住房公积金制度实行的利率政策是。 A：低存低贷 B：低存高贷 C：高存低贷 D：高存高贷
E：执行层的组织协调
12、实际估价中，估价对象范围的界定包括__的界定。 A．实物构成范围 B．权益范围 C．空间范围 D．时间范围 E．影响范围
13、某建设项目建设期3年，各年计划投资额分别为：第一年3 600万元，第二年4 800万了和第三年3 800元，年均价格上涨率为5％，该项目建设期间涨价预备费为万元。 A：1 570．975 B：1 370．975 C：1 270．975 D：1 070．975
E：执行层的组织协调
14、建筑物的耐久年限划分为、15年以下等五个等级。 A：100年以上 B：50—100年 C：40—50年 D：5—40年 E：15~40年
15、长期趋势法除了用于推测、判断房地产的未来价格外，还可用于__等。 A．收益法中预测未来的租金
B．市场法中对可比实例成交价格进行交易日期调整 C．填补某些房地产历史价格资料的缺乏
D．比较、分析两宗(或两类)以上房地产价格的潜力 E．成本法中确定房地产的重新购建价格
16、可用于报酬资本化法中转换为价值的收入或收益有．【2007年考题】 A：潜在毛租金收入 B：有效毛收入 C：净运营收益 D：税前现金流量 E：税后现金流量 17、盈亏平衡分析的基本方法是建立之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A：销售收入与成本 B：销售收入与费用 C：成本与产量
D：销售收入与销量 E：成本与成本利润率 18、某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求。 A：完全无弹性 B：为单一弹性 C：富有弹性 D：缺乏弹性
E：执行层的组织协调
19、下列关于房地产抵押涉及的出租问题，表述正确的有。
A：订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系受该抵押权的影响 B：抵押权设立后抵押房屋出租的，该租赁关系可以对抗已登记的抵押权
C：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力
D：抵押权设立后抵押房屋出租的，抵押人将已抵押的房屋出租时，如果抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任
E：抵押权设立后抵押房屋出租的，如果抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担 20、投资者进行房地产投资的主要目的是为了__。 A．实现财富最大化 B．保值增值
C．降低投资组合的总体风险 D．降低通货膨胀的影响 21、《民法通则》规定，如果权利人不知道或不应当知道权利被侵害，诉讼时效期间即不应开始。但是，从权利被侵害之日起超过__年的，人民法院不予保护。 A．1 B．5 C．15 D．20
22、我国房屋权属登记__。 A．具有公信力 B．公告是必经程序 C．是一项法定制度 D．为权利动态登记
E．可以制作颁发统一的房地产权证书 23、信用是指。
A：经济活动中的一种管理行为 B：经济活动中的一种借贷行为
C：是以偿还和付息为条件的价值单方面让渡 D：是以偿还和付息为条件的价值双方面让渡
E：信用是随着商品生产和货币流通的发展而产生和发展起来的 24、房地产权属档案的完整性体现在两个方面，即。 A：房证结合
B：地证结合 C：图卡结合 D：图档结合 E：房地结合
25、房地产的__对价值的决定作用几乎是房地产独有的。 A．权益和区位 B．权益
C．实物和权益 D．区位
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