物业装修管理

物业服务企业装修管理

一、 物业装修管理定义

建设部《住宅室内装饰装修管理办法》中所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。物业装饰、装修管理是物业服务企业通过物业装修装饰过程的管理、服务和控制，规范业主、物业使用人的装饰装修行为，协助政府行政主管部门对装饰装修过程中的违规行为进行处理和纠正，从而确保物业的正常运行使用，维护全体业主的合法权益。

二、 物业装修管理必要性

（一）物业装饰装修是业主入住后必不可少的环节。由于缺乏物业装饰装修建筑专业知识和对装饰装修管理相关法律法规的了解，业主在装饰装修中更多的是考虑物业的实用、美观和舒适，而较少顾及建筑安全和公共权益。为了保障房屋的安全与美观，需要物业加强监督及管理。

（二）装修管理是物业服务的重点和难点之一，稍有不慎，一方面有可能危害物业安全，影响物业的正常使用，或对物业构成潜在危险，导致物业风险。另一方面，也可能激发物业服务双方的矛盾和冲突，影响物业管理和社区的和谐局面。

（三）装修管理是与业主关系处理的磨合期，也是与业主建立感情基础的重要时期。装修管理期间，是与业主建立感情的最好契机，可为以后的日常管理打下良好的基础。

三、 物业装修管理流程

（一） 装修申请管理

《物业管理条例》第五十三条规定，业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。这条规定是物业装修申请管理的法律依据。

业主在提交装修申请时应向物业服务企业提供室内装修平面布置图，装修如需改动房屋外立面及搭建建筑物、构筑物的应出具规划部门意见，另外，装修内容如涉及到影响相邻房屋采光、通风或正常使用的，需提供相邻左右（上、下）产权人和使用人签字同意的证明。

对于提交了装修申请并符合相关规定的业主，物业服务企业应让业主填写相应表单，并尽到相应的告知义务。告知事项主要有：

1、为确保园区的居住品质，保持物业外立面的统一，物业服务企业应告知的禁止事项。

（1）违法拆改、变动承重结构和建筑主体。

（2）违法超过设计标准或规范增加房屋使用荷载。

（3）卫生间、厨房间移位、扩大或增设。

（4）改变或破坏房屋外貌，擅自在房屋外（包括外墙、门窗外侧、阳台、露台、设备平台等）安装、架设、搭建防盗栅栏、纱窗、晾衣架、遮阳篷、雨篷花架、广告牌、地面卫星接收器等。

（5）擅自在非指定位置安装空调机、采暖设备、热水供应装置等。

（6）在顶层露台安装雨蓬，或在屋顶安装任何设施、设备。

（7）封闭阳台或改变阳台、露台的原有装饰材料、颜色、形状和规格。

（8）占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备，擅自移动共用设备。

（9）改变房屋用途或使用功能。

（10）对无防水要求的房间内安装地暖设施时需按照相关技术要求做好防水设施。

（11）在无排污功能的阳台、露台安装、接设洗衣设施或排污设施。

2、为保障厨房、卫生间的正常使用功能，物业服务企业应告知的事项。

（1）厨房煤气管道、煤气表请勿擅自更改或移动，如确需变动应请专业公司操作。

（2）厨房间油烟机、热水器排气孔和卫生间的通风排气孔已预留好，切勿随意拆除、封堵、移动或敲凿；切勿将煤气热水器排烟管接入共用烟道或通风排气管道。

（3）不得破坏卫生间、厨房间的防水层，平层卫生间切勿更改下水道位置，严禁抬高地坪，破坏地面防水层及立管防水圈。

（4）卫生间、厨房间及空调管道吊顶时请留出检修孔，以便检查维修。卫生间共用管道检修口禁止封死以便正常维修。

（5）装修时请将所有排水管及地漏暂时封闭，切勿将垃圾、油漆、胶水、废溶剂、饭菜、塑料袋或水泥沙浆等倒入各下水管道，以免堵塞；切勿堵塞、切割、更换任何共用设施，如下水道、喉管、暗渠等。

（6）墙体打孔须向物业服务中心申请，统一位置，禁止随意打孔。 （7）装修前，请对卫生间做24小时闭水试验，并经业主、装修单位、服务中心三方验证试验结果。

3、业主在对餐厅、客厅、卧室进行装修时，物业服务企业应告知的事项。

（1）违法拆改、变动主体结构或明显加大荷载，室内承重墙、柱、楼板均严禁拆除、开洞或更改。

（2）隔户墙两侧任何一户在装修时禁止随意敲凿或做嵌入式装修。 （3）为确保用电安全，请勿将室内开关箱移位或改变进户总线；所有电线敷设应采用护套管，切勿直埋。

（4）各电气回路所负担的电器总容量请勿超过此回路的限定容量。如需增大供电容量，请业主先到电力部门办理扩容手续，经核准后，由专业单位施工并报服务中心备案。

（5）请勿从有线电视接收系统中私自接线，以免影响收视效果。室内可视对讲、宽带网络终端盒等请勿随意移位，以免影响使用效果。装修时注意不要损坏墙体内电线、电话线、对讲线、有线闭路电视线和宽带网络线暗埋管。

（6）铺设地板地角塞打洞时，必须有限位装置。注意防止伤及楼板中线路管道及钢筋。若有不明处，请与物业服务中心联系。

（7）对于开发商已配置的空调，室外机位不得随意移位。业主若需增设空调，则空调室外机的安装位置须征得服务中心的同意，并在不影响外立面统一、美观的前提下，进行安装。对于已配置空调，请业主提前与服务中心预约安装时间。

（8）对于开发商已配置的红外报警探头（一楼），在装修过程中如需改动，务必事先联系物业服务中心，请专业人员进行确认，在施工过程中严禁将探头检修盒进行封闭。

（9）地面开槽深不得超过3㎝，宽不得超过5㎝。

4、业主在对阳台进行装修时，物业服务企业应告知的事项。

（1）阳台装修时请注意荷载量，超载易损坏房屋结构，造成不安全隐患。

（2）禁止拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原有门、窗尺寸或另建门窗。

（3）阳台铺设地砖等装饰材料时，严禁破坏、拆改原有挡水线，以免造成今后渗漏等情况。

（4）阳台晾衣架按服务中心统一要求安装。

5、其他应告知事项。

（1）严禁改变进户门的开启方向。

（2）装修中使用的分隔设施应采用轻质分隔材料。

（3）底层庭院使用时，不得改变其整体风貌，包括花园改造及补种、移植各类型植物；同时，为保证小区的整体品质，不得在庭院内晾晒衣被等。

（4）底层设计有敞开式采光井户型，装修户自行做好对排污泵的维护工作，定期进行检查，也可委托服务中心进行有偿专业保养，从而保证设备的良好运行。

（5）严格遵守装修时间：

周一至周日：上午8：00—12：00，下午13：30—20：00。 双休日、节假日、中午12：00—13：30、晚上19：00-20：00以及中、高考期间不得进行敲、凿、刨、钻等产生噪音的装修活动。

（6）施工人员注意事项。

（7）材料进出管理。

（8）建筑垃圾清运管理。

（9）违约责任。

（二） 装修过程管理

1、房屋安全管理

（1）结构安全：承重、超载

（2）水、电安全：防水、通畅性

（3）厨、卫设计：扩大、移位、增设

（4）防火安全：明火

2、房屋立面管理

（1）突出物（封阳台、卫星接收器、晾衣架、管道、雨篷、纱窗、防盗门窗等）

（2）有碍观瞻物或改变原有立面设计（空调、堆放物、打孔、改变原有色系等）

3、施工人员管理

（1）进出园区管理

（2）食宿管理

（3）车辆管理

（4）明火管理

（5）物品进出管理

4、施工过程监控

（1）施工时间

（2）施工进出材料

（3）施工规范的监督

（4）公共区域、公共部位的使用（电梯、楼道、门禁等）

（5）建筑垃圾清运

（三） 装修违章处理

1、立即汇报：一旦发现违章装修正在进行时，立即汇报，并通知相关人员及时到现场进行制止

2、全力制止：汇报的同时，立即先进行劝止，以避免扩大影响及损失。待相关人员到后，必须想方设法先制止违章的进一步进行，一旦违章成事实，后期再整改难上加难

3、耐心沟通劝阻：相关负责人立即与业主进行耐心、有效的沟通协调，了解业主违章的初衷及原因，寻求其他解决途径，缓解业主进一步违章的念头

4、处理过程及违章情况留取影像资料，规避风险。

5、在违规已成既定事实后，应整合业主质量监督组或业委会、主管部门力量，协助处理。

四、案例分析

（一）装修申请阶段案例分析

【案例】某日，某小区2-1-301业主向物业申请装修时，提出需装锅炉。物业装修管理人员在装修手续办理时未问清安装位置就予以了同意。待业主装修时将锅炉位置放在了阳台，并把排烟管进行了直排，影响到楼上业主的正常生活。

【原因分析】办理装修手续时未与业主明确安装位置，未在装修申请表上明确注明，造成业主随意安装，形成邻里纠纷，增加工作难度。

【经验教训】业主安装锅炉等设施时必须告知业主安装在指定位置，一般建议放在设备平台较好，并在装修申请手续上写明。同时，后期管理过程中需不断跟进。

（二）装修过程管理案例分析

【案例】某小区高层住宅1-1-702业主在装修过程中，擅自将室内三室两厅的住宅分隔成四室两厅，主卫生间隔墙拆除，增设污水管口及下水管，将原污水管口的防水层破坏，与楼下602打通。

【处理经过】物业中心在发现此情况后，立即进行了制止，根据《装饰装修管理协议》责令停工，并联系702业主告知其违章情况，要求其立即停工整改。 同时通知楼下业主关于楼上的违章情况（避免楼下业主万一来房屋时发现此情况）。 702业主强调并非打算群租，只是家里人较多，才将房间进行分隔，并对自身的违章行为不以为然。由于人在温州，这里全权委托朋友装修，不愿过来处理此事，对于后期的整改不太配合。 物业中

心当即向当地房管部门进行了汇报，第二天由房管部门、602业主及物业共同到702进行查看。经查看后，由房管部门开具限期整改通知书。602业主提出要求其恢复原样，并由702出具承诺书，保证室内装修严格按照规范施工，禁止再出现违章装修或涉及安全隐患的行为。经向702沟通后，702业主缺乏装修管理安全知识，认为物业故意刁难，情绪激动，继而向400投诉。后经过1个多月的协调，702业主在房管部门及602业主的双重压力下，终于对该卫生间恢复原样，重做防水。对室内空间房间的分隔恢复原样，经审批合格后再行分隔，并承诺不作群租，按规范装修。

【经验教训】

1、严把装修申请关，业主办理装修手续时需认真审核，加强违章装修事项的宣传及提醒。

2、加强装修期间的巡查，提高敏感度，发现有异

常情况需及时汇报。

3、要学会借助各方面的力量，转移矛盾，减轻工作难度。 4、注意邻里关系的处理，尽量不要形成双方的对立，以免影响日后的邻里关系。

（三）装修违章处理案例分析

【案例】某园区一住户擅自将楼板砸掉5厘米安装地热。3个多月后，楼下邻居发现房顶多处出现裂缝，并且有漏水现象。

【处理经过】因担心其私刨地面存在安全隐患，在协商无果的情况下将楼上住户告上

法庭，要求其将房屋地面恢复原状并赔偿经济损失。日前，本市二中院终审宣判此案，楼下邻居获赔30万元。

【经验教训】：

1、 证资料；2、 3、 4、 5、 严格执行装修期间的安全管理方案和秩序维护队员的巡查制度，并做好记录及取在业主办理装修手续时，须以各种形式提前告知业主相关注意事项；

发现业主违规装修时，视现场情况严重性，告知政府相关部门以获得相关支持；

发现业主违规装修或造成他人损失的，需要以书面形式告知业主和装修公司；

及时处理现场所出现的问题及处理协调业主关系，避免事件升级。