全过程工程造价控制工作案例分析

发表时间：2018-07-16T11:29:41.313Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第7期 作者： 李波

[导读] 本文笔者结合多年从事全过程工程造价工作的亲身经验，总结出全过程工程造价工作中容易出现问题的环节

李波

上海东方投资监理有限公司

摘要：本文笔者结合多年从事全过程工程造价工作的亲身经验，总结出全过程工程造价工作中容易出现问题的环节，将理论知识和实践亲历相结合，不断创新工作方法、总结工作经验，简要分析现阶段全过程工程造价控制工作存在的突出问题并提出相应解决方法。关键词：全过程；造价控制；案例分析

造价咨询行业不同于建筑工程行业里的施工方，其对工程造价的接触更加全面，笔者曾在施工企业、房地产开发企业均工作过，投身造价咨询行业后，结合多年工作经验，更能发现在全过程工程造价工作中容易出现问题的环节，从前期的项目定位、设计方案比选到后期的结算审核、项目后评估等。

一、上海区域某高端定位住宅项目实例分析 1.1住宅项目定位错误导致项目亏损

地产项目的产品定位是地产项目产品成功与否的关键，只有产品定位成功，地产项目才有可能成功。我国现在很多项目工程一味追求新颖、高端定位，对于项目现场及周围的考察少、认识片面，而工期时间紧迫，前期不愿投入时间研究定位，导致在决策环节常常过于草率和武断。本人曾经服务的一个地产项目就因为产品定位失误，导致项目亏损严重。该项目情况简述如下：

用地面积约9.9万平方米，总和容积率为0.86。项目于2010年启动，初始定位为高端住宅项目，建筑形态拟采用多层+高层，其中多层设计户型为280平方米、330平方米、380平方米大户型平层住宅，高层设计为169平方米的大户型住宅。

该项目一期开发了8幢多层住宅+1幢商业（会所）。其中多层住宅的底层附赠等面积地下室，顶层附赠等面积阁楼，且地下室与阁楼空间均相当宽裕，经装修后使用功能与销售层几乎无异。由于该项目定位高端，因此外立面设计为全干挂石材，且外立面线条大量使用实体线条，项目的门窗使用意大利阿鲁克系统门窗，对门窗的性能追求完美。项目的景观大量使用水景、树池、全石材庭院栏杆、大规格名贵乔木，景观单方造价高达1200元/m2。项目的样板房设计奢华，样板房精装修单方造价达8000元/m2。如此高端的项目最后却未能盈利，结合实际工程情况分析可以推断出其原因主要为以下几点：

（1）交通不便。该项目周边缺少便捷的交通方式，远离城市快速路和高速公路路网；

（2）项目周边小区档次较低。项目周边没有成熟的高端住宅小区或别墅区为伴，项目较为孤立，北侧隔着一条马路是早年开发的低端高层住宅楼盘，项目的东、南、西三面均已被地方政府规划为大型动迁住宅小区，很难吸引高端人群关注；

（3）周边商业配套匮乏。附近没有任何成熟的商业配套，零星散落着一些低端的商业，且周边整体环境 “脏、乱、差”。

正是由于产品定位的失误，导致该项目在开盘一年后，去化率仍不足10%。虽然在2016年上海地区房市大幅飙升，顺应房市大热的趋势，使得该项目的产品也得以全部售出，但最终该项目仍未能赢利。总结该方案可以得出，一个项目的成败很大程度上取决于其本身的规划定位，而其定位更要结合地块周边多种影响因素全面考虑。在房产行业日益变化的现今，只有长期考虑、全面统筹才能保证建设周期较长的项目其定位准确从而保证工程项目的盈利性。

1.2忽视设计方案经济性比选环节导致成本大幅增加

工程造价中的设计阶段对后期工程造价的影响不容小觑，因此通常情况下都会要求在设计阶段进行多方案经济性比选工作。但由于多种因素和原因，很多房地产开发商都将设计方案比选工作最后都化简为一锤定音，让项目快速上马，省略了科学决策过程执行。这里可以同样借用前述提及的项目分析：

一期产品尚未开盘，尚未获得市场反应，二期产品就紧急跟上，并且需要强调的是，二期产品初始定位基本与一期相同，仅对地下部分的设计方案进行了修改。一期方案为主楼地下室与地下车库底板连片成整体，赠送业主的地下室采用夹层楼板抬高底部标高，夹层板下形成结构空腔不再利用。但在二期方案汇报时，部分负责人主观上认为结构空腔未获得利用，产生了结构成本的浪费。同时业主提出地库无需像一期设计得空间那么充裕，希望设计得更为紧凑，从而达到节约结构成本的目的。为了响应要求，设计将主楼地下室与地下车库分开设计，再采用连通通道将主楼与车库相连。由于主楼赠送地下室的标高仅需要开挖到－3.3m，而车库由于覆土原因需要开挖到－5.5m，为了今后小业主直接从地下室进入地库的方便，设计又不得不将主楼的地下室设计成局部地下二层。此外主楼与地下室分开设计，所有地下室外墙都必须采用钢筋混凝土外墙，且所有外墙都必须进行防水防潮处理。

通过上述内容可以发现，相较于一期工程，二期工程地下室的局部改动不仅结构部分未能比一期节约成本，反而大量还增加了建筑防水防潮的成本。除此之外，由于基坑内主楼、主楼局部地下二层、地库的开挖标高存在大量的高低差，为了确保基坑安全，在高低差的部位全部采用二轴水泥土搅拌桩重力坝加固，导致围护成本大量增加。该项目在后期评估分析时，对二期方案造成的成本增加做了分析并与一期进行了对比。二期方案在剔除材料涨跌因素之后，按地下建筑面积统计，结构成本最终增加了约180元/m2，建筑防水防潮成本增加了约80元/m2，围护成本更是增加了500元/m2。

此案例中，工程成本的增加最重要的原因就是省略了设计方案经济性比选这一至关重要的环节。工程造价管理就要严格把守住每一环节，不能忽视任何一个步骤，尤其是在设计阶段，要在保证业主设计理念可以达到的前提下，测算好经济指标，杜绝任何不合理、不经济做法的出现。

二、某高端楼盘项目实例分析

2.1遗漏施工变更致使造价成本超出预算

房地产开发项目的工程施工周期一般都很长，快的一年多，慢的要好几年。而且由于前期设计阶段时间比较紧张，对实际状况的把握不足，图纸往往会存在各种各样的问题，这就不可避免的导致施工过程中各种设计变更的产生。另外，由于设计师自身经验的局限

性，也可能产生各种各样的变更。还有一些是由于现场管控的原因，因为前道工序控制不好，导致后道工序无法按图施工，只能被迫变更。凡此种种变更，都需要在过程中严格把控，避免不必要的变更发生，以便工程成本始终控制在可控范围内。

例如，曾服务过的一个高端楼盘项目，在示范区售楼处外立面设计时，大量选用了进口不锈钢和进口铝塑板。尽管在招标前的施工图测算阶段，已经提出了如此设计会严重超出成本，并强烈要求设计进行优化以满足成本要求，同时向设计提供了优化的方向，建议设计将非正立面的材质改为国产材质，建议正立面除亮点部分少量保留进口材质、其他部位尽量采用国产材质替换。但设计为了效果，要求在测算尚未完全符合成本要求的情况下进行招标，寄希望于通过招标单位的相互竞价使报价能够满足成本要求。而事实上回标后，最低的回标价仍然未能满足成本要求。无奈之下，设计才对图纸再次进行了修改，满足了成本要求，满足了该公司的定标流程要求。

然而，这件事并没有这样圆满的结束。施工单位现场施工时，设计在未经成本审核同意的情况下，擅自对此部分外墙面又进行了设计变更，仍旧变更回原来的进口材质。由于该变更未经成本审核，成本部门对此事一无所知，而施工方也按变更进行了施工，并要求按变更进行结算。因为设计的这个变更，最终导致该项结算成本超出了目标成本，导致了成本管控失败。

这是典型的设计为了保证自己想要的设计效果而故意绕开成本管控，导致成本管控失败的案例。其实很多时候全过程工程造价控制会有很多容易失控的环节，因此，成本管控不仅在方案阶段需要严格测算、比选，在过程中仍要不断完善管理制度，推行实施标准设计和限额设计，约束参与工程的各端口各部门，尤其是要让设计部门有成本控制的意识，要积极促下转第293页 进各部门之间的沟通联系，避免类似的失控情况再次发生。 三、某地产公司审批流程实例分析

除了前面提到的产品定位、设计方案经济性比选等前端控制、过程控制，结算阶段的控制也一样重要。以往，大部分的房地产开发公司对前端控制、过程控制都不够重视，但对结算阶段的审核却相当重视。现在，虽然很多房地产开发公司的成本控制重心都已经前移，加强了前端控制和过程控制，但对这最后一道关仍然最为重视。原因无他，前端和过程中该发生的成本都已经发生了，已经无法避免和挽回了。但如若在前端和过程条件不变的情况下，在结算审核时多核减一分钱，就是帮公司节约了一分钱的成本，成本每减少一分，利润就会相应的增加一分。也正因为如此，各家房地产开发公司往往都会对工程结算一审再审。

例如曾经服务过的某地产公司，该公司的工程类结算往往先由全过程造价咨询公司进行一审，一审完成后再委托其他造价咨询公司进行二审。如二审发现问题，则要求二审单位与一审单位进行核对，然后再将核对结果与承包方核对，核对完成之后再交由该公司预决算中心进行最后审核。

经过这样的流程，一个总承包工程的结算，往往要审一年二年，有的项目甚至拖了好几年。这样操作的结果就是，有些承包商因为资金压力，不得不在某些有争议或存疑的变更签证上作出让步，以期更快获得结算后工程款。而作为造价咨询公司，为了确保委托方的利益充分得到保障，在工程结算阶段除了要求承包单位提供发包方确认的竣工图，还要求参与结算审核的同事对工程现场进行复核确认，以避免因竣工图反应内容不实，导致委托方利益受损的情况发生。其中就有一次，一个总承包的结算，竣工图中非封闭阳台的侧墙面图纸表示是有外墙保温的，发包方项目部已经签字确认。但经我司与承包方现场核实，此部分实际并未施工。我司在结算审核中扣除了此部分工程量，承包方也予以认可。由于该部位较多，仅此一项，核减金额就达到20万元。 四、结语

工程项目实施的每一步都会对造价产生影响，而作为造价控制部门，则需要在项目启动之初就充分参与，积极参与项目定位；设计阶段要严格落实方案经济性比选；在项目实施的全过程盯紧每一个部门，当其他部门有影响造价的行为时，及时给出合理、正确的反馈；在项目结算时严把审核关，及时总结经验以指导后续工程或其他项目，避免类似情况再次发生。只有将造价管理落实到项目的每一个过程中去，项目的成本方能得到有效控制。 参考文献

[1]张英隆，胡昊，徐峰.重大复杂工程全过程造价咨询服务方案设计[J].建筑经济，2016，37（05）：53-56.