维修作业指导书

维修作业指导书(总109页)

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南宁市XX物业 管理有限责任公司 工程维修部作业指导书 目 录 编号：WI-WX-001 版本：B 生效日期：2008-01-01 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 文件编号 WI-WX-001 WI-WX-002 WI-WX-003 WI-WX-01 WI-WX-02 WI-WX-03 WI-WX-04 WI-WX-05 WI-WX-06 WI-WX-07 WI-WX-08 WI-WX-09 WI-WX-10 WI-WX-11 WI-WX-12 WI-WX-13 WI-WX-14 WI-WX-15 WI-WX-16 WI-WX-17 WI-WX-18 WI-WX-19 WI-WX-20 WI-WX-21 WI-WX-22 WI-WX-23 WI-WX-24 WI-WX-25 WI-WX-26 WI-WX-27 WI-WX-28 WI-WX-29 WI-WX-30 WI-WX-31 WI-WX-32 WI-WX-33 文件名称 目录 修订页 质量/环境目标 工程维修部组织架构 工程维修部岗位说明书 工程维修服务考评标准 工程维修服务检验流程和标准 维修服务受理和服务流程 上门维修工作规范 工程维修部值班室管理规定 维修安全管理规定 设备分类代码管理规定 机电设备管理规定 设备设施大修管理规定 设备外委维修管理规定 设备重大故障维修流程 房屋维修管理规定 供水系统维护管理规定 供水系统维护保养规程 供水系统突发性事故应急流程 给水系统安全操作流程 水泵房管理规定 水泵房巡查流程 阀门保养流程 发电机房管理规定 发电机安全操作规程 发电机房巡查流程 柴油发电机安全运行管理规定 柴油发电机维修保养规程 供电系统突发性事故应急流程 临时用电管理规定 变压器保养规程 变压器室管理规定 变压器室巡查流程 工作票管理制度 配电房管理规定 页码 1 3 4 5 6 11 15 18 20 23 24 29 30 31 32 33 34 36 37 41 42 43 44 45 46 47 50 51 52 54 58 59 60 62 63 65 备注 2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 目 录 编号：WI-WX-001 版本：B 生效日期：2008-01-01 序号 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 文件编号 WI-WX-34 WI-WX-35 WI-WX-36 WI-WX-37 WI-WX-38 WI-WX-39 WI-WX-40 WI-WX-41 WI-WX-42 WI-WX-43 WI-WX-44 WI-WX-45 WI-WX-46 WI-WX-47 WI-WX-48 WI-WX-49 WI-WX-50 WI-WX-51 WI-WX-52 WI-WX-53 WI-WX-54 WI-WX-55 WI-WX-56 WI-WX-57 WI-WX-58 WI-WX-59 WI-WX-60 WI-WX-61 WI-WX-62 WI-WX-63 文件名称 高压配电柜配电操作规程 低压配电柜（箱）、开关保养流程 高压室巡查维修流程 低压室巡查维修流程 照明系统维护保养规程 应急指示系统维护保养规程 控制柜保养流程 中央空调系统操作规程 中央空调系统维护保养规程 中央空调机房巡查流程 中央空调机房管理规定 防避雷系统保养流程 智能化系统服务检验标准 智能化设备外送维修规定 闭路电视监控系统保养流程 停车场系统保养流程 背景音乐系统管理规定 背景音乐保养流程 可视对讲保养流程 门禁系统保养流程 电梯操作流程 电梯故障应急处理流程 电梯机房管理规定 电梯系统外委维修保养管理规定 电梯困人救援操作规程 电梯机房巡查流程 房屋维修整改处理程序 图纸、资料交接管理程序 返修工程结算办法 摩托车使用管理规定 页码 66 68 72 74 75 76 77 78 80 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 102 备注 3 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 修订页 编号：WI-WX-002 版本：B 生效日期：2008-01-01 文件编号 本文修订状态 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 4 修订人 批准人 修订时间 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 □新增 □修订 □废止 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部质量目标 编号：WI-WX-003 版本：B 生效日期：2008-01-01 5 工程维修部质量目标 对维修服务满意的业主100%，不得低于95% 。 维修服务满意率= —————————————×人数 客户满意调查总业主人 数 每月检查中完好的设备设施数设备设施完好率= ——————————————×100%，不得低于98%； 量 总设备设施数量 对维修服务及时感到满意的业主100%，不得低于98%； 请修及时率=————————————————×人数 客户满意调查总业主人 数 每月一次请修合格次数 ，不得低于95%。 请修合格率= ——————————×100%每月请修总次数 小区内无一起重大责任事故（设备瘫痪性事故）发生。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 6

作业指导书 工程维修部组织架构 编号：WI-WX-01 版本：B 生效日期：2008-01-01 弱电技工 工程维修部主管 工程维修部副管 水电维修 班 长 绘图员 工程审核员 设备运行技工 水电维修技工 备注：1、设主管 1 名。 2、设维修班长 1 名。 3、水电维修工 名。 7

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 工程维修部主管 岗位名称 工程维修部主管 直接上级 直接下级 1)配合管理处经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。 2)负责工程维修部的全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生； 负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养工作；负责下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。 3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。 4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情 况。 5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设主要职责 备 日趋完善。 6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。 7)现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。 8)定期召开员工全体会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工 生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。 9)负责工程技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。 10)指挥突发性设备设施的抢修工程。 11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。 13)定期向管理处经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。 管理处经理 维修班长 8

1)保证设备设施完好率达98%以上； 2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时 绩效标准 修 复，尽量不影响业主生活及管理处日常运作。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 工程维修部主管 岗位名称 工程维修部副主管 直接上级 直接下级 工程维修部主管 维修班长 9

1)配合管理处经理的工作，完成公司下达的各项管理指标。 2)负责工程维修部的全面工作，包括加强安全管理和教育，建立安全制度，防止事故发生； 负责部门员工的业务培训和考核；负责指挥日常维修保养工作；负责下属员工工作的检查督导；负责维修工具及日常消耗品控制管理等。 3)组织制定设备设施维修计划和方案；参与家居服务实施及改进的策划。 4)深入现场，掌握人员及设备状况，审核各种运行记录，掌握能耗规律，及时处理异常情 况。 5)不定期检查重点设备运行状况，不断改进设备缺陷，支持下属合理的技术改造，使设主要职责 备 日趋完善。 6)建立健全各项规章制度，落实奖惩措施，提高管理水平。 7)现场检查维修点的工作情况，收集业主意见，不足之处即时跟进。 8)定期召开员工全体会议，指正工作中的不足之处，听取汇报总结，布置工作，了解员工 生活、工作、思想等实际情况，并尽量帮助解决。 9)负责工程技术图纸、文件和设备档案的接管和归档工作。 10)指挥突发性设备设施的抢修工程。 11)负责外委工程的立项，工程施工督导及验收移交工作。 12)负责小区内工程维修方面各项数据的统计。 13)定期向管理处经理汇报工作，完成上级交办的其它任务。 1)保证设备设施完好率达98%以上； 2)保证水、电、气供应顺畅，不发生工程维修方面较大的责任事故；出现意外情况及时 绩效标准 修 复，尽量不影响业主生活及管理处日常运作。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 10

作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 维修班长 直接上级 直接下级 工程维修部主管 维修技工 岗位名称 维修班长 1)配合部门主管的各项工作安排、接受监督，并配合其它部门工作。 2)负责对公共设施设备的维修、管道疏通、房屋养护及客户维修等工作，包括每天安排技工的工作，检查技工工作完成情况及工作质量,并纠正不合格项；组织技工培训及事故分析总结等。 3)负责就本部材料、工具的使用情况定期向采购部反馈质量状况。 4)组织技工对突发性事故抢修。 5)向主管报告工作情况，每月的材料使用情况。 6)根据工作表现不称职的员工向主管提出处理意见；对维修中的一些整改项目，提出合理化建议。 7)完成主管交代的其它工作任务。 主要职责 绩效标准 及时修复水、电、气故障，保证业主生活及管理处工作需要。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 11

作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 维修技工 直接上级 直接下级 维修班长 无 岗位名称 反修员 1)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务。 2)负责维修部24小时值班，及时处理各种突发事故，并做记录。 3)负责对各类公共设施按时进行维修，确保其正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。 4)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。 5) 严格执行安全操作规程和作业标准，并做好日运行记录； 6）工作认真负责，尽心尽力。 7）维修过程强调安全意识，对有安全隐患的地方，及时发现，及时汇报，及时处理。 8）积极参加部门组织的培训，同有经验的同事交流，取长补短，提高自身工作能力。 9）负责协调项目和设计部门、工程主包单位及施工队的各项工程问题的处理。 10）负责房屋及公共部位的返修整改工作，做好现场监督、跟进记录，及时回复。 11）认真完成领导交付的其他工作。 主要职责 绩效标准

准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。 12

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 维修技工 直接上级 直接下级 维修班长 无 岗位名称 维修员 1)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务。 2)负责维修部24小时值班，及时处理各种突发事故，并做记录。 3)负责对各类公共设施按时进行维修，确保其正常使用功能，组织对各类突发性故障进行抢修，及时合理解决业主的请修。 4)节约各种维修材料，根据实际情况做好节水节电工作。按规定对小区的消防设备设施进行巡视及例行保养，确保消防设备设施完好。 5) 严格执行安全操作规程和作业标准，并做好日运行记录； 6）工作认真负责，尽心尽力。 7）维修过程强调安全意识，对有安全隐患的地方，及时发现，及时汇报，及时处理。 8）积极参加部门组织的培训，同有经验的同事交流，取长补短，提高自身工作能力。 9）认真完成领导交付的其他工作。 主要职责 绩效标准 准确快速地完成维修任务，注重礼貌礼节，保持良好的仪容仪表。 13

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 弱电技工 直接上级 直接下级 1、负责培训业主正确使用安防系统； 2、熟悉每种监控设备的工作原理、工作环境和操作规程； 3、每天定时巡视闭路监控系统矩阵、周边防卫系统、背景音乐系统设备运行状况； 4、按规定对小区道闸系统设备设施进行巡视及例行保养，确保设备设施完好无缺； 5、对各类突发性故障进行抢修，及时、合理解决业主的请修； 6、定期对闭路监控镜头、周边防卫系统、可视对讲系统进行保养； 7、执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，节约各种维修材料； 8、不断学习新技术、新知识，增强业务水平； 9、完成上级领导交办的其他任务。 主要职责 网络班长 无 岗位名称 弱电技工 1、小区内门禁、安防、停车场系统等弱电系统故障4小时内排除； 基本要求 2、上门服务投诉（质量、态度）≤2%（季/宗） 14

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修部岗位说明书 编号：WI-WX-02 版本：B 生效日期：2008-01-01 设备运行技工 直接上级 直接下级 维修班长 无 岗位名称 设备运行技工 1)配合班长的日常工作安排，听从班长指挥,认真完成任务 2)负责小区内的供水、供配电的正常运行，保证正常供水、供电。 3)对各供配电房、水泵房进行巡查记录， 每月将各电房、水泵房运行记录表整理归档，呈报管理处。 4)对设备房及设备的每天清洁除尘、维护保养工作。 5）对小区内各类突发事故进行抢修。 6)向主管报告设备的运行情况及保养情况；根据实际情况，对设备设施的改造提出合理化建议。 7)执行公司及管理处工作计划，遵守公司规章制度，积极参加各种类培训，不断总结实际工作经验，提高思想素质和技术水平。 主要职责 8)完成主管交代的其它任务。 绩效标准 1)保证小区内正常供水、供电，不出现供水、供电方面大的责任事故； 2) 通过维护保养保证设备安全稳定运行。 15

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务考评标准 编号：WI-WX-03 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：检验各项维修工作的效果，考核员工的工作绩效。 适用范围：适用于对维修技工工作质量的考核。 职责 主管根据公司要求，制定考评标准。 各项工作的当事技工必须遵守岗位职责，努力提高业务水平，对已完成的工作进行自我考评， 对材料的使用情况，工作过程进行记录，做好工作日记。 班长有必要对下属员工的工作效果进行追记，考核其工作完成情况，防止返修，并进行记录 打分。 主管定期抽查各班组长工作日记，随时追访员工工作过程及指导工作，并对员工进行绩效考核。 管理处经理进行审批和监督实施。 基本内容 具体内容见后。 支持性文件和记录：无。 16

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务考评标准 编号：WI-WX-03 版本：B 生效日期：2008-01-01 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 序号 备 注 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 未经允可私自打印、复印及外传质量管理体系文件 上岗未按规范穿着工装(包括衣服\\裤子\\鞋等)，未配戴标识牌 工作场合男性员工留长发长须，女性员工化浓妆 上班时间衣着不整洁，不注意个人卫生 工作时举止不文明，讲脏话 随地吐痰，乱扔杂物 不注意工作形象，在工作区域内勾肩搭背，追逐打闹，或高声谈笑等 上班迟到、早退 擅自离岗、上班缺勤 工作时间做与本职工作无关的事情 工作时间睡觉 未经允许在工作时间内接待与工作无关的访客 与上级或同事交往时有不礼貌行为 上班时间接听电话时未使用规范语言 接待住户时未使用礼貌语言 在狭窄通道行走或乘电梯、乘车时未礼让住户 因故不能接待住户或需中途离开所接待住户时，未向住户说明原因并致歉 上门服务时大力敲击住户房门 未经住户允许，擅自进入住户室内 未应住户要求及时通报本人工号及姓名 与住户约好的上门服务，无故延时到达 未按规定及时处理住户投诉 参加培训、会议等集体活动迟到或早退 无故不参加培训或会议等例行活动 不清楚本岗位要求或不能回答“应知应会”知识 违反宿舍管理规定 违反饭堂管理规定 违反娱乐场所管理规定 未按规范填写各类工作记录 未填写各类工作记录 填写假记录 使用失效文件或记录表格 视情节给予行政处分 17

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务考评标准 编号：WI-WX-03 版本：B 生效日期：2008-01-01 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 序号 备 注 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 文件、资料、合同、档案、质量记录丢失 相关有效整改单据下发后责任人未按要求处理 不服从上级正常工作安排 无故拒绝签收公司各类文件及单据 对公司职能部门发出的通知未按要求时限完成 对公司职能部门发出的通知无故不执行 因文件未及时发放造成其他部门工作延误或损失 被其他部门投诉不积极配合工作并查实 工作用品乱摆放 配备的工作装备丢失或人为损坏 不爱护公司财产 浪费、滥用公司资源，如下班后不关灯、空调等 发现有人破坏公司所辖小区内公共设施设备时，不制止，不报告 10 10 10 照价赔偿 损坏物品照价赔偿 视情节给予行政处分 视情节给予行政处分 视情节给予行政处分 视情节给予行政处分 视情节给予行政处分 视情节给予行政处分 45 故意损坏公司财产 46 47 因工作疏忽发生重大事故 48 有紧急情况时未及时知会相关部门或人员 当发生紧急情况且收到通知后，无故拒绝或未及时赶49 到岗位 50 发生事故不及时向上级汇报，隐瞒、虚报、捏造事实 51 利用工作之便私自配制住户家中或公司钥匙 52 利用工作之便私自为住户提供有偿服务并获取利益 53 刁难、威胁住户，索要红包、小费 54 利用工作之便为私人谋取利益 55 56 57 58 59 60 未按计划对员工进行培训 对员工培训考核不及时 未做好文件和资料的管理和归档工作 未及时安排下属工作 未达成部门质量/环境目标 未及时为下属工作提供支援 18

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务考评标准 编号：WI-WX-03 版本：B 生效日期：2008-01-01 违 规 项 目 扣分标准 轻微 严重 序号 备 注 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 未对下属工作进行检查、考核，包括工作记录和实际工作效果的检查 未按要求办理交接班手续 未完成作业执行计划 未按时做工作计划及工作总结 未按要求做员工考勤记录 未按要求处理环境废物 用对讲机骂人、聊天 工作需要佩带对讲机的人员未佩带 未按规定对设备设施进行例行保养 未按要求对小区公共设施进行巡查 未及时处理包括上级要求、相关部门或业主提出及部门发现的问题 相关操作规程、制度现场未上墙，各类标识及警示牌不齐全 发电机房、变压器房、配电房等重要工作场所堆放杂物及乱接线路 为客户提供技术支持和指导不当 重要控制点未进行特别控制，如水箱（池）未加盖加锁 装修审批工作出现失误 技术改造工作出现失误 设备外观有灰尘、锈蚀、渗漏现象，各种备件、工具摆放不整齐或无标识 消防设备、工具、灭火器材不齐全 对供应商监督不力 小区内路面、道牙、公共沟渠、地漏，路灯、开关、线路等公共设施破损，管道渗漏，下水道不畅通 顾客请修三天以上未处理且未向住户说明 未经许可私自让非公司人员进入发电机房、配电房 维修工作操作工艺差，做事情毛糙 工作完工后，工作现场不清理、不保洁 未及时实施维修工作 因工作失误不能及时发现问题 未按要求开关公共照明、喷泉、风机及制冷设备等 19

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务检验流程和标准 编号：WI-WX-04 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保所需维修项目的及时进行，高质量地完成维修工作，满足业主的服务要求，保证小区内的设施设备正常运行。 适用范围： 小区内各类公共设施设备及公共部分维修过程的检验。 业主（住户）委托的各种维修的维修过程检验。 职责： 技工班长每日对《维修单》进行检验。 维修部主管负责公共设施设备及公共部分的周巡视，负责维修工作的检查及回访，以及组织 对发现的问题实施整改。 客户中心主任组织维修记录月检。 基本内容： 维修过程的检验要求： 维修服务及时性的检验：如无特殊情况从接到维修要求起至到达维修现场时间不超过30 分钟。维修时间视工艺复杂程度而定。一般性维修不超过当天， 对于特别困难的，从接到维修要求到维修完成最多不超过三天（工艺要求特殊的例外）。不能当天完成的，应向业主（住户）解释原因。 维修服务质量的检验，按维修服务标准进行检验：功能性维修，以恢复原有功能为准； 外观性维修，表面应无色差、高低不平现象出现，与原有部位相比较，应无凹凸感。 检验： 日检：技工班长及时收回每日的《维修单》，以检验维修的及时性和住户对维修服务过程是否满意，检查当天维修任务的完成情况，并向主管汇报。 周检：维修部主管每周对小区各公共设备设施的维修、保养进行检查，有问题及时督促技工解决。 回访：维修部主管按规定的时间对业主（住户）进行电话或上门回访,并在《维修单》上作好相应记录，对业主感觉不满意的维修服务应立即安排返工或采取相应措施进行处理。 月检：客户服务中心每月组织监督检查时应对维修记录进行抽查,检验维修记录填写是否规范，维修回访满意率是否达到要求等。 20

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务检验流程和标准 编号：WI-WX-04 版本：B 生效日期：2008-01-01 对以上检验中发现的严重不合格立即查找原因，及时采取措施进行纠正，在检验过程中发现隐患应及时采取预防措施。 服务标准 内 容 服 务 标 准 备 注 上楼时间 若负责该项维修接到维修要求，到目的地不超过30人员暂时不得空分钟，如与业主(住户)约定时间必须闲时，应向住户准时到达 解释并再约时间 热情、礼貌、使用文明用语 应向住户提供合格维修材料 服务态度礼仪 提供维修材料 维修服务时间 如超出上述时视工艺复杂情况而定，一般不超过当间，应向住户说天，最长不超过三天 明原因 对不满意的应根据实际情况征得住户意见，组织二次维修 服务对象满意率 应达到95％ 洗脸(菜)盆漏水 洗脸(菜)盆堵塞 经反复试用不漏水，住户满意，此项 维修不超过小时 达到畅通，对切口处的修补应尽力恢 复原样维修时间不超过2小时 达到畅通，对切口处的修补尽力恢复浴缸堵塞及漏水 原样，经使用保证畅通、不漏水，维 修时间不超３小时 维修墙内水管 应摸准管路，打墙时尽量少破坏磁片，维修完后外观恢复原样，维修时 间不超过72小时 往马桶中扔少许纸巾试水不影响畅 疏通马桶 通, 维修时间不超过3小时 疏通地漏 严重堵塞除外, 如马桶内掉进梳 子等 达到畅通,对切口恢复原样,清理现 场,维修时间不超过2小时 21

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 工程维修服务检验流程和标准 编号：WI-WX-04 版本：B 生效日期：2008-01-01 内 容 房间没水 水龙头漏水 水管接头漏水 楼上水漏到 楼下 马桶漏水 房间无电 房间插座无电 支持性文件和记录 《维修单》WI-KH-14-2 服 务 标 准 此项原因较多,应在2小时内解决住户用水问题(市政停水除外) 维修后应达到原来标准，保证密闭、开关自如，维修时间不超过1小时 应达到紧固、密封，维修时间不超过1小时 尽快找到原因,以达到不漏水为标准,并将墙地面等污染处清理干净 以不漏水为标准,如需拆马桶安装，应予以恢复，维修时间不超过6小时 以恢复房间正常用电为标准,在维修完毕后应尽量保持原状,维修时间不超过3小时 以使用方便、安全为标准.并把故障原因告诉住户,维修时间不超过3小时 备 注 阀门，滤网等可能造成房间没水 比较复杂的不超过24小时 比较复杂的不超过24小时 22

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 维修服务受理和服务流程 编号：WI-WX-05 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:规范维修服务流程，保证服务质量。 适用范围:客户请修的处理流程。 职责: 维修部主管负责维修指导及监督检查及客户回访，维修部技工负责日常维修服务。 客户中心主任负责回访，客户助理负责开单及跟进。 基本内容: 流程图: 业主提出维修 客户服务中心填写请修通知班长取维修单 即日或按约上门查看 NO 是否保修 项目 YES 是否复杂 项目 YES 通知保修单位或发展商 保修单位或发展商向业主说明并估NO 进行维修 管理处汇同业主验收 维修单交班长登记 维修单交客户服务中相关主管回访 23 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 维修服务受理和服务流程 编号：WI-WX-05 版本：B 生效日期：2008-01-01 流程说明: 住户提出维修请求,客户服务中心受理后登记并填写维修单。 通知维修班长领取维修单并上门查看。 属于保修项目,简单的进行维修,如较复杂通知保修单位进行维修,如施工队未能及时处 理,通知发展商组织人员维修，管理处汇同业主进行验收。 非保修项目,向业主说明情况并估价,如业主同意后进行维修,工作完毕后请业主验收, 到财务交费,维修单交班长登记，维修单交客户服务中心。 客户服务中心主管及维修部主管进行回访。 支持性文件和记录: 《维修统计表》 WI-WX-05-1 《维修单》 WI-KH-14-2 《回访记录》 WI-WX-05-2 24 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 上门维修工作规范 编号：WI-WX-06 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保上门维修及时、高效，让业主（住户）满意。 适用范围：所有涉及业主（住户）的入户维修服务。 职责： 主管指导及监督技工完成入户维修服务。 维修部技工负责维修处理。 客户服务中心负责回访工作。 基本内容： 接待住户的维修请求： 维修班长到客户服务中心领取维修单，根据维修内容分派技工上门维修。 无论何种情况，都不可拒绝住户要求上门维修或查看的请求，如有特殊情况予住户合理 的解释。 根据实际情况，即时或预约上门查看（如为简单维修无须此步骤）或维修，如住户要求 马上上门则必须在３０分钟内到达现场。 工作服穿戴整洁，佩戴工作证方可上门。 必须按约定时间提前５分钟到达。 凭《维修单》进门查看；对发现的问题向住户提出解决方案并就所需的材料、工具、修 理时间及需要收取的有偿服务费用金额征询住户意见，并得到住户肯定认可后方可进行下步工作。 领用材料 如住户未准备材料或准备材料不合用，在向其说明情况后回管理处领用材料。 如住户对所需材料有特殊要求或仓库无此材料时，可到住户指定的地点购买，并开具 发票或收据。 上门维修 使用对讲门禁系统和业主联系，如业主不在家中，则填写好《留言条》，附在住户家 门上，方可返回。 工作服穿戴整齐，佩戴工作牌，对所需材料及工具一次性配带齐全，并自带拖鞋（或 一次性鞋套）和抹布以便清理工作现场。 敲门。当和业主取得联系后到达其所属单元门口时，无论业主是否开门都要轻声敲门 等候业主的回应。 介绍。当业主有回应时，要首先自我介绍：“对不起，打搅了，我是物业管理处工程 维修人员×××，工号××，前来为您服务”。 25 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 上门维修工作规范 编号：WI-WX-06 版本：B 生效日期：2008-01-01 进门。经业主许可后，所有上门维修的员工应在入室时穿好自备鞋套。进入室内步子 要轻，工具袋背在肩上，如拎在手中，则应高于地面一定距离，不能在地上拖着工具 袋，走到工作地点后，将干净的帆布或塑料布，铺在住户选定的位置或工作位置，用 于存放工具和需要拆卸的零件，不能将工具和拆卸下来的零件直接放在地上。 预算费用。当维修人员检查所需维修部位后，按维修收费标准和人工服务费计费，并填写在《维修单》上，请业主确认、签字。如维修收费标准无该维修项目的价格，就自行计费，请业主签字确认，一式两份，一份留业主，一份自留交财务部。 工作中手脚要轻，尽可能不发出大的噪音，实在无法避免时，应事先向业主或住户打招 呼，并说“非常抱歉，对不起要打搅一段时间”。 整理：修理完毕后，应负责打扫干净，并用自备工具打扫干净，并用自备塑袋将垃圾杂 物装好，带离业主房间，放入公用垃圾桶内，临行时注意收好工具，不可遗留工具在 业主房内。 试用：当维修完毕后，在业主面前试用维修好的项目。 讲解：向住户讲解故障原因，介绍维修保养知识，并告诉住户正确使用方法和注意事项。 填单：请住户填写维修服务意见。 辞别：步出房间（如维修卫生间或厨房，把鞋套弄脏，要更换鞋套）， 工具袋背在肩 上，如拎在手中，则应离开地面一定距离，至门口时应转身对业主说：“使用过程如有 问题，请联系客户服务中心，再见”。 整个工作期间不得接受业主赠送的任何物品。 有关上门维修常见的问题及处理方法： 全屋停电有以下几种情况： 1)区域停电，为不可抗力。由客户服务中心向业主解释。 2)该物业单位电表主电源开关跌落。接到投诉后，首先到所在梯间检查该单位电表箱开 关，检查是否有烧焦的迹象或闻一下是否有烧焦的气味，可作出判断，进行更换。 3)室内配电箱漏电开关跳闸，此时应将后续各回路断路器关闭，再按下漏电开关表面按钮，打上开关，如果仍然跳闸则说明漏电开关损坏，需更换。同样可检查漏电开关是 否有烧焦的迹象和气味，来作出判断。 26 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 上门维修工作规范 编号：WI-WX-06 版本：B 生效日期：2008-01-01 27 4)如总漏电开关可以合上，则可能各单独回路线路有问题。处理方法：打下总掣分别将 各回路开关输出端线头断开，甩掉负载用欧姆表测量线间是否有短路现象。可测出哪两根线间的短路引起的跳闸，再进行检查，可找出问题。 5)如果以上检查全部通过，未发现问题，则有可能为室内某家用电器有问题，以排除法 测出，建议业主维修。 6)引起跳闸的原因还有，例如各压线部位是否压紧，如不压紧，带负荷时会引发火花、 发热导致跳闸，另外，还有由于暴雨、闪电或区域电压不稳等造成跳闸，合上即可。并向业主解释清楚。 屋内天花、地板、墙身有水渍。 1)在天花板上发现水渍，首先，要询问业主该处水渍是突然出现，还是时有时无。如果是突然出现，且面积在迅速增大，说明楼上单位地板内的水管爆裂，漏水，到楼上去检查。此时如何判断是给水管爆裂还是排水管漏水呢？有以下几种方法：（1）肉眼观察水迹，如果很大，并有大量水珠，水渍较干净，说明极有可能是给水管漏水，因为给水管漏水会不断有水涌出。而如果是排水管漏水的话，水迹会给人污糟的感觉，甚至会有异味。（2）打压试验法，将总水闸关闭，将手动打压泵接入室内管路，打压至，稳压10分钟，观察压力表变化，如压力下降很大，说明给水管有漏水，如无压力降，则可能是排水管漏水。有了以上判断，就可以有针对性的进行维修。还有 一种情况，如水渍时有时无，则有可能是天气变化形成结露，属自然现象，告诉业主注意开窗通风。如果天花漏水发生在顶层物业单位，则可以判断为天面排水不畅。天沟堵塞，积水引起天花板漏水。 2)当发现墙面有水渍时，这种情况，一种可能是墙内埋设的给水管发生漏水，也可能是 天气变化结露现象。还有就是空调排水倒流，引起墙身水迹。外墙有水迹，如排除空调漏水，墙内无水管，则是外墙有裂缝，下雨导致外墙渗水，查明原因后，再进行针对性维修。 支持性文件和记录： 《维修单》 WI-KH-14-2 《便民服务收费标准》 南宁市XX物业 管理有限责任公司 28

作业指导书 工程维修部值班室管理规定 编号：WI-WX-07 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的： 规范人员管理，确保设备正常运行。 适用范围：工程维修部全体人员。 职责： 技工班长每日对《工作记录》进行检验。 主管负责监督及检查。 基本内容： 未经管理处经理、部门主管同意，非值班人员严禁入内，值班时间值班人员不得离岗； 严禁在值班室内抽烟、乱写乱画，并按时搞好卫生，保持室内清洁； 各类物品摆放整齐、规范，严禁存放有毒、易燃、易爆及危险物品； 按时巡查，作好记录，及时发现事故隐患，及时处理，及时报告； 认真执行交接班制度。 支持性文件和记录： 《值班记录表》 WI-WX-07-1 《工程维修服务考评标准》 WI-WX-03 南宁市XX物业 管理有限责任公司 29 作业指导书 维修安全管理规定 编号：WI-WX-08 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的 贯彻安全生产方针，搞好劳动保护，使员工按照安全生产的要求从事生产活动，确保安全文明生产。 适用范围 工程维修部维修所有维修工作。 职责： 主管安全管理职责 每年一月提出本部门安全技术措施计划项目，经上级批准后负责对措施项目的实施。认真执行公司各项安全生产制度和公司领导在安全生产方面的指定，对本部门的员工在生产工作中安全健康负全面责任。 在计划、布置、检查、总结评比生产管理工作的同时，计划、布置、检查、总结安全评比工作。 经常检查管理现场和建筑物、设备、设施及其安全装置等是否符合安全卫生要求。 制定和修订本部门的安全管理制度，经公司领导审查批准后负责执行。 经常对本部门员工进行安全生产思想和技术教育，对新调入的员工进行安全生产现场教育；对特种作业的员工必须严格训练，经考试合格，并持有操作合格证，方可独立操作。 发生事故时，应及时向主管领导和安全生产部门报告，并协助公司领导和安全生产部门进行事故的调查，登记和分析处理工作。 班组长安全管理职责 认真执行本公司和所在部门的各项安全规章制度、规定，对本班组员工在生产工作的安全健康负责。 经常教育和检查本班（组）员工正确使用机械、电气设备、工具、原材料、安全防护 装置、个人防护用品等，消除危险隐患。 督促检查本班（组）员工搞好文明生产，保持工作地点的卫生整洁。 对本班（组）员工进行安全操作方法的指导和检查，并随时纠正其违章作业。 如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理 意见。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 30 作业指导书 维修安全管理规定 编号：WI-WX-08 版本：B 生效日期：2008-01-01 员工安全管理规定 如遇伤亡事故应立即报告，并保护现场，参加调查，分析原因，提出改进措施和处理 意见。 保证本岗位工作地点和设备、设施、工具的安全整洁，不随便拆除安全防护装置，不使用自己不该使用的机械和设备，正确使用防护用品。 学习安全知识，提高操作技术水平，积极开展技术革新，提出合理化建议。 基本内容 有关水电维修方面的管理规定： 电工工作前，应穿戴绝缘防护用品，仔细检查各种工具，应保证使用的工具绝缘性能良好。 绝缘手套使用前，必须进行仔细检查和空气试验，如发现有裂纹或漏气，不得使用。 绝缘鞋不准赤足穿用。 在作业场所检修低压线路和设备时必须停电进行。总闸必须挂有“有人工作，禁止合闸”的标志牌，或者拆除熔断丝，以防止误合闸。 各供电回路的操作开关，要有清楚明显的标志牌。停电时，先停负荷开关，后停隔离开关（即先用电点后供电点）；送电时，先送隔离开关，后送负荷（即先供电点后用电点）。 尽可能不要带电作业，如必须带电工作时，应遵守带电作业的有关规定，采取可靠的安全措施（如要有专人监护等）。 在带电检修或操作电气设备时，不准用湿手带油、湿手套触摸电气设备。 在危险的场所或危险的情况下，严禁带电作业。 严禁在倒闸操作和事故处理过程中交接班。若交接班过程中有事故发生，应停止交接。由交班人员负责处理事故，接班人员协助。 电工必须熟练掌握触电急救和人工呼吸的方法，以备急用。如发现有人触电，应立即切断电源。如来不及切断电源且为低压时应用干燥的不导电物体，将触电者脱离电源。 如为高压，则必须想尽一切办法切断电源。然后对触电者及时采用人工呼吸法进行急救， 南宁市XX物业 管理有限责任公司 31 作业指导书 维修安全管理规定 编号：WI-WX-08 版本：B 生效日期：2008-01-01 同时尽快和医院联系。 电焊工安全操作规定 焊工（含电焊、气焊，下同）工作前必须穿戴好工作服和防护用品，不准裸露身体， 以防止烫伤和触电。 焊工进行焊接作业前，应仔细检查各种工具，如电焊钳握把与电缆的联接是否牢固、 可靠，焊钳把线皮是否有破损，确认一切正常后才能施焊。 焊接前，还应检查工作场地周围有无易燃、易爆物，应清除或隔离后才能进行焊接， 必要时还应配备灭火器等相应的消防器具及有专人监护。 地线连接必须符合安全技术要求，不得将地线随便捆绑或缠绕在被焊工件上。 开启电焊机前，应检查电焊地线是否与工件或其他导体连接，以防短路或触电。 电焊机需改变触点导板、二次线或对电焊机进行检查时，都必须切断电源后再进行。 焊接时，应戴好防护面罩，不得用手或其他物件遮眼，以防弧光伤眼。 在通风不良的条件下进行焊接时，除采取措施防止触电外，还应采取用排 风扇排风等措施，保证通风良好，并有专人在外监护。 凡有压力或装有易燃、易爆、有毒物质的管道、容器，严禁焊接作业，如果必须施焊，应先排空管道、容器内的压力，彻底清洗易燃、易爆、有毒物质，经有关部门检查测试，确认达到安全要求后，再将所有孔、盖敞开，方可施焊。 焊接用电缆线接头处必须接触良好，绑扎牢固，做到焊接时接头处“不冒烟”。 焊接电缆的截面积应根据电流和所露电缆长度选用，防止电缆超载过热而引起胶皮损坏、燃烧，造成事故。 焊工敲焊缝皮时，必须戴好防护眼睛，防止焊渣溅伤。 停放在露天的电焊设备，必须有防雨设施，下雨天禁止进行焊接作业。 气割大型工件时，应将工件放稳、垫牢，防止滚动、翻倒。 焊炬、割炬等发生回火时应立即关闭氧气调节手枪，再关闭乙炔调节手枪，待回火熄灭后，再打开氧气调节手枪，吹除焊炬或割炬里的烟灰，再重新点火，以防止枪管窝火。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 32 作业指导书 维修安全管理规定 编号：WI-WX-08 版本：B 生效日期：2008-01-01 氧-乙炔胶管与胶管接头处，氧-乙炔胶管与氧-乙炔表接头处，胶管与割炬、焊炬接头 处，均不得漏气，以防引起火灾和爆炸。 生产现场的焊接地点与氧气、乙炔瓶，液化气瓶存放地点的距离应不小于1 0米。 暂停气焊工作或下班时，严禁将焊炬、割炬放在容器或管道内，防止焊炬、割炬漏气 造成火灾或爆炸事故。 电、气焊工作结束或离开现场前，应检查工作场所有无火灾隐患，并关闭电焊机或氧焊机和氧-乙炔气瓶阀。 有关高空作业的安全操作规范： 凡在离地面两米以上进行的作业，都属于高空作业。所有高空作业者，不论什么工种，进行作业的时间、地点，也不论专业或临时的，均应执行本制度。 从事高空作业的工人，必须进行身体检查。凡患有高血压、心脏病、癫痫症及其他不适宜高空作业的人，一律不准从事高空作业。 凡遇有闪电、打雷、暴雨、台风等有可能使高空作业发生危险的情况下，应停止高空作业。 当上述情况过后，必须经公司安全领导和有关技术人员检查各种作业设备，确认无问题后，才能恢复作业。 高空作业现场，应划出危险禁区，设置明显标志，严禁无关人员进入。 凡经常进行高空作业的工人，应配备工具袋。高空作业使用的小型工具，均应装入工具袋内，不准在钢管上或脚手架上乱放工具。 登高作业前，应仔细检查登高工具和安全用具，如安全帽、安全带、梯子、跳板、脚手架等，如有不符合要求的应立即改进或拒绝登高作业。 所有高空作业人员，不准穿硬底鞋，一律使用安全带，安全带一般应高挂低用，即将安全带绳的钩子挂在高的地方，而人在较低处进行作业。 电焊工在两米以上高空焊接时，必须找适当位置挂好安全带。确实无挂安全带的地方，又无其他方法解决挂安全带时，则应做好其他防护措施（如悬挂安全绳），确保安全操作。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 33 作业指导书 维修安全管理规定 编号：WI-WX-08 版本：B 生效日期：2008-01-01 进行高空焊接必须将下方的易燃、易爆物品移至安全地带，还要采取措施，确保割下的金属或火花不伤人或引起火灾等事故。 电焊工所用焊条，应装在焊条桶内，随时取用。用剩的焊条头，应装在铁盒内或找适当地方放好，待工作结束后一同带下。 高空作业人员不准从高空往地面抛掷物件，也不准从地面往高空抛物件，应使用绳索、吊篮、高架车或吊车等传递物件。特殊情况下，必须从高空往地面掷物件时，地面应有人看管，以确保不伤害他人和损坏设备。 高空作业所用小型机具（如葫芦、千斤顶等）应找适当位置放好，并用绳索、铅丝捆绑牢。 站在跳板上工作时，不应站在跳板的端头。同一跳板上站立作业人员不能超过2人。 应尽量避免上、下层同时进行作业。如无法避免时，上下层之间必须设专用防护棚或其他隔离措施，上层不准堆放工具和物件。否则，应保证工人不在同一垂直线的下方进行工作。 高空作业区的沿口、洞孔处，应设置护栏和标志，以防失足踏空。 高空作业区的下方地面，严禁堆放脚手架、跳板或其他杂物。地面人员应禁止在高空作业区的正下方停留或通行。 严禁在高空作业时嬉戏打闹，严禁在高空作业区睡觉。 支持性文件和记录：无 南宁市XX物业 管理有限责任公司 34 作业指导书 设备分类代码管理规定 编号：WI-WX-09 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确定设备代碼编号有序,便于管理。 适用范围:公司内的所有设备。 职责: 主管负责设备编号的编写。 运行技工必须熟悉设备的编码规则。 有关设备编码的编制规则： 设备流水号（01 02 ……） 设备名称缩写（取汉语拼音字头） 设备所在设备房号 物业名称（英文缩写） 代码 GPG BYQ ZLG DPG XFG FDJ GSB XHB PLB QSB 名 称 代码 高压配电柜 变压器 直流电源柜 低压配电柜 消防联动柜 发电机 生活给水泵 消防泵 喷淋泵 潜水泵 BYB KSB SFM XSC SKG DT QHL ZHF BJQ TYQ 名 称 代码 补压泵 空调水泵 水阀门 蓄水池 水泵控制柜 电梯 气化炉 转换阀 报警器 调压器 ZYK KGJ KST JFJ DBX GTX HDJ DZ YCS 名 称 中央空调 空调柜机 空调水塔 给风机 梯间电表箱 公共天线 防盗对讲 道闸 游泳池设备 注：生活给水管为天蓝色；消防水管为大红色；阀门为黑色。 支持性文件和记录：无 南宁市XX物业 管理有限责任公司 35 作业指导书 机电设备管理规定 编号：WI-WX-10 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:健全机电设备管理工作。 适用范围:小区机电设备。 职责: 主管负责监督及管理工作。 维修部技工负责日常维护管理。 基本内容: 按照设备类型，分别填写设备登记卡，建立设备台帐，并装上“设备卡”。 严格按照操作规程要求操作各种设备。 制订保养计划，按期进行设备的各种检测保养工作，并建立保养记录。 对正在运行中的设备，随时记录运行状况。发现异常，及时处理。 如属备用设备，应定期用手动起动备用设备，确认设备能随时启用。 供电设备，每两年需委托供电局进行一次全面的检测。 收齐设备的各种随机资料,整理归档。 支持性文件和记录 《设备分类代码管理规定》WI-WX-09 《设备登记卡》 WI-WX-10-1 《设备卡》 WI-WX-10-2 《设备设施台帐》 WI-WX-10-3 《设备设施清单》 WI-WX-10-4 《设备保养计划表》 WI-WX-10-5 《设备设施维修保养记录表》WI-WX-10-6 南宁市XX物业 管理有限责任公司 36 作业指导书 设备设施大修管理规定 编号：WI-WX-11 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范设备维修程序，确保设备正常运行。 适用范围：适合公司各类设备、设施的维修。 职责： 主管负责指挥，组织指导监督。 维修部技工负责具体实施。 基本内容： 设备设施需要进行计划大中修理时必须由工程部主管做好设备设施维修费用、所需维修时间， 以及所造成的停水停电等计划报告，交由管理处经理审批。 在经理审批同意后，应将因设备维修所造成的一切不便通知客户服务中心，以便提早书面通 知住户。 对设施进行维修时，必须做好各项安全措施。 工程维修部必须做好一切准备工作，包括材料、人员配制等。 对于高压设备、变压器等必须外委供电局或有专业资质单位进行维修。 维修时间不允许超过8小时。如必须超过8小时的则须由维修部主管书面报告管理处经理， 经管理处经理同意。 如因设备突然出现故障，则维修部即刻组织力量进行抢修。以最快速度使设备恢复正常运行。 在设备正常运行后12小时内向有关住户作出解释。 支持性文件和记录 《操作票》 WI-WX-11-1 《设备维修记录表》 WI-WX-11-2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 设备（机具）外委维修管理规定 37 编号：WI-WX-12 版本：B 生效日期：2008-01-01 1.0 目的：规范外委维修程序要求，确保外委工程质量和节约成本。 2.0 适用范围：适用于所有为本小区提供服务的供方单位。 3.0 职责： 工程维修部主管制定有关规定并监督实施。 相关人员共同执行。 管理处经理审批并进行监督。 基本内容 工程维修部员工发现损坏的用具需要外委维修的，直接交与工程维修部主管，由主管判断是否须要外委维修，如是则由主管填写工具外委维修申请单由经理审批后，直接寻找相关专业维修店维修后开具发票。 当有的大型设备需要外委维修时，如中央空调压缩机，高压配电系统等，工程维修部主管向管理处经理提交《外委维修保养申请表》，写明外委项目，原因，大致费用等。 当管理处经理审批同意后，工程维修部主管负责寻找供方，要求各专项设备应由该专业具有资 质的供方单位进行维修。 至少应找三家供方单位，将其各自的报价单，资质证书复印件，维修计划书等相关资料报至管理处经理处，由管理处经理选择一家。 确定供方单位并签定维修协议后，应要求供方提交施工方案，材料清单，人员配备（附专业操作证书复印件），由工程维修部主管初审后，经经理批准，办理进场手续，进场开工。 在供方单位施工过程中，由工程维修部主管负责跟踪检查其过程有无违规操作，进场材料是否与申报的材料清单一致，人员是否具有相关专业技术等，发现问题及时纠正。 当发生增加工程量（或材料）的情况，应先由工程维修部主管审核，签写意见后，报管理处经理批准后方可实施。 项目结束后，供方单位应提交项目验收申请，由管理处经理组织主管、相关设备操作人进行现场验收，合格后签字认可，投入使用。如不合格由供方单位返工维修。 项目全部合格后，供方单位要提交《× × 设备维修报告书》。主要内容包括：项目、工时、材料、过程描述和已签证的验收申请单角管理处存档。 管理处保留工程款的约5%作为维修保证金，在设备正常运行一个月后方与供方单位结清。 支持性文件和记录： 《外委维修保养申请表》WI-WX-12-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 38 作业指导书 设备重大故障维修流程 编号：WI-WX-13 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:保证设备维修规程,确保供电质量。 适用范围:小区设备的重大故障维修。 职责: 主管负责组织指挥及监督工作。 设备运行技工负责具体维修工作的实施. 基本内容: 维修流程: 故障报告 1)发现故障及时报告 维修部制定方案 2)维修部制定维修方案,联系厂家、确定费用等 有关事项通知业主 报总经理审批 3)报总经理审批后，将有关事 宜通知业主。 所需配件购置 维修部实施方案 4）通知厂家维修 试机验收 5）维修完毕后进行试机验收 整理记录存档 6）将有关资料整理记录存档 支持性文件和记录 《设备(机具)外委维修管理规定》 WI-WX-12 《外委维修保养申请单》 WI-WX-12-1 《设备维修记录表》 WI-WX-11-2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 39 作业指导书 房屋维修管理规定 编号：WI-WX-14 版本：B 生效日期：2008-01-01 1.0 目的：定期对房屋进行养护修葺，使其保持或恢复使用功能。 2.0 适用范围：小区房屋的养护和修葺。 3.0 职责： 3.1 客户服务中心负责巡查楼宇，发现问题或接受业主投诉，并及时反映。 3.2 工程维修主管负责制定维护计划，或外委维修的联络，跟踪及验收。 3.3 工程维修部员工实施维修工作。 3.4 管理处经理审批和监督实施。 主要内容： 养护 工程维修部主管负责制定每年的房屋养护计划，报管理处经理审批（包括费用预算）。 工程维修部相关人员根据计划实施维护工作，并由主管进行检查、监督。 一般性修缮： 更换水表 B、关闭表前阀门，排空余水，拆下水表； B、注意水流方向，不可装反； C、打开表前阀门，检查，有无渗漏，表针转是否正常； D、记录新、旧水表读数。 更换电表： B、断开电源，拆下电表，将同一型号具有检验合格证的新电表装上，注意接线方法要正确； B、合闸试用，观察电表转动是否正常； C、记录新旧电表读数。 维修开关 B、分析开关或线路损坏的原因； B、根据判断进行更换开关或减少线路负荷或进行线路维修等。 插座无电 A、检验是否市政停电或线路维修造成； B、检查是否内线松动； C、线路是否短路，进行线路维修； 南宁市XX物业管理有限责任公司 40

作业指导书 房屋维修管理规定 编号：WI-WX-14 版本：B 生效日期：2008-01-01 水龙头漏水 A、关闭户内水阀，拆下水龙头检查故障； B、需要更换胶圈或压垫，如水龙头有裂缝则需更换； C、打开户内水阀，检查是否有渗漏。 排水管堵塞： A、检查堵塞原因； B、使用机械或人工进行排水管道的清理疏通，使其排水畅通； C、部分排水管道如需打开地面检修，则要由业主同意方可进行。 局部停水： A、验证是否是市政停水，并向业主解释； B、个别阀损坏，进行有关维护或更换。 铝合金门窗 A、检查门窗附件有无损坏、不齐，进行更换或补装。 B、清扫门角，窗轨内的杂物，并注油。 C、更换破损玻璃时防止玻璃跌下伤人。 门锁维修 检查门锁，如不能修复，建议业主进行更换。 非一般性修膳 由主管进行判断，确认，并编写外委工程申请报告，由管理处经理进行审批。 时间要求 接到维修单后立即安排人员进行处理，无特殊情况到现场时间不得超过25分钟，一般 性维修不得超过7小时，较困难复杂的项目不可超过72小时，（由于工艺要求特殊的除 外）并向客户解释原因。 尽量满足客户的合理要求。 检查 由主管进行随单抽查，跟踪。收集业主对维修工作的反馈意见。 由班组长进行全程检查。 支持性文件和记录 《房屋维护记录表》 WI-WX-14-1 41

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统维护管理规定 编号：WI-WX-15 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：做好供水系统维护保证正常供水。 适用范围:小区供水系统管网阀门。 职责: 主管指挥及监督技工工作。 维修技工负责日常维护工作。 基本内容: 管理范围界定 小区以自来水表井为界，界限以外（含计费水表）的供水管线及设备，由供水部门负责 维护，管理；界限以内至用户的供水管线及设备由物业管理公司负责维护、管理。 小区内的消防供水系统，包括泵房、管道、室内消防等，由物业管理公司负责维修管理， 并接受公安消防部门的监督检查。 室外给水管道、阀门（明装）要有明确标示，给水管道表面刷银色油漆，消防给水管道表面刷 红色油漆，阀门（≥DN100）刷黑色油漆。每季度进行一次检查，需要补漆的应进行补刷油漆。 给水系统的管理 防止二次供水的污染，对水池水箱定期消毒，保持其清洁卫生。 对供水管道、阀门、水表、水泵、水箱进行经常维护和定期检查，确保供水安全。 发生跑水、停水故障，应及时抢修。 消防水泵要长期处于自动状态并需要定期试泵，至少每月进行一次，要保持电气系统正常工作，水泵正常上水。 给水管道的养护 维修养护人员应十分熟悉给水系统，经常检查给水管道，及阀门（包括地上、地下、 屋顶）的使用情况。经常注意地下有漏水、渗水、积水等异常情况，如发现有漏水现象，应及时进行维修。 水表的使用。 用户水表全部都已检验，业主（或租户）不得有意破坏水表等计量仪表及公共管道，如 蓄意破坏水表或不通水表用水，按偷水处理。 每月定期抄读水表，发现读数有异常，应跟进分析，尽快处理。 支持性文件和记录：无 42 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统维护保养规程 编号：WI-WX-16 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范给水系统设施，设备保养工作，确保给水设施，设备各项性能完好。 适用范围：适用于小区内给水设施（含消防给水机组）的维修保养。 职责： 工程维修部主管负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。 管理处经理负责审核并检查计划的执行情况。 设备维修组负责具体实施维修保养工作。 客户服务中心负责向有关用户发出停水通知。 基本内容 有关设施设备维修保养计划的制定。 每年12月15日之前，由主管与设备组长一起研究、制定给水设施的维修保养年度计划 并上报公司审批。 制定给水设施设备的维修保养计划的原则： A：给水设施使用频度。 B：给水设施运行状况（故障隐患）。 C：合理的时间（避开节假日、特殊活动日等）。 给水设施设备的维修保养计划应包括以下内容： A：维修保养项目及内容； B：备品、备件计划； C：具体实施维修保养的时间； D：预计费用。 设备维修班根据维修保养计划实施维修保养工作。 区内主管道（DN100以上）爆裂、供水管道阀门拆换、以及控制柜内变频器、PC中央处理器的维修保养由外委单位完成，其余维修保养项目由机电工负责。 水泵机组维修保养。机电工每年的4月、10月份应对小区内所有水泵机组进行一次保养、清 洁。 43 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统维护保养规定 编号：WI-WX-16 版本：B 生效日期：2008-01-01 用500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否在Ω以上，否则应烘干处理或修复。 检查电动机轴承有无阻滞或异常声响，如有则应更换同型号规格轴承。 检查电机风叶有无碰撞机壳现象，如有则应修整处理。 清洁电机外壳，检查是否脱漆严重，如脱漆严重应彻底铲掉脱落层重新油漆。 检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油；如同时有异常摩擦声响, 则 应更换同型号规格轴承。 转动水泵轴，如有卡住、碰撞现象，则应拆换同规格叶轮；如果轴键槽损坏严重，则应 更换同型号规格轴承。 检查压盘根处是否漏水成线，如有则应加压盘根。 清洁水泵外表，如有脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲掉脱落层，重新油漆。 检查电动机与水泵弹性连轴器有无损坏，如有应更换。 检查水泵机组螺栓是否紧固，如有松弛则应拧紧。 控制柜维修保养。机电工每年5月、11月应对小区内水泵房的控制柜进行一次清洁、保养。 用压缩空气、干净抹布清洁柜内所有器件，清洁控制柜外壳，务必使柜内无积尘、无污 物。 检查、紧固所有接线头，对于烧蚀严重的线头应更换。检查柜内所有线头号码管是否清晰，是否有脱落现象，如有应整改。清除交流接触器灭弧罩内炭化物和金属颗粒。 清除触头表面及四周的污物（但不要修挫触头），烧蚀严重不能正常工作的触头应更换。 清洁铁芯上的脏物。 检查复位弹簧情况，如不能或复位困难应更换。 拧紧所有紧固件。 用500V摇表测量自耦减压启动器的绝缘电阻，应不低于Ω，否则要进行干燥处理。 自耦减压器外壳应可靠接地，如有松脱或锈蚀则应除锈处理后，拧紧接地线。 检查热继电器上的绝缘盖板是否完整无损，如损坏则应更换。 检查热继电器的导线接头是否有过热痕迹或烧伤，如有则修整处理，处理后不能达到 44 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统维护保养规定 编号: WI-WX-16 版本：B 生效日期：2008-01-01 要求的应更换。 用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于Ω，否则烘干处理。 清除空气开关灭弧罩内的炭化物和金属颗粒，如果灭弧罩破裂则应更换。 自动空气开关在闭合或断开过程中，可动部分与灭弧罩无卡住现象。 查触头部分有无小的金属颗粒，如有则应清除，但不能修挫，只能轻轻擦拭。 对中间继电器、信号继电器应作模拟试验，检查二者的动作是否可靠，输出信号是否 正确，如有问题则应更换同型号规格的中间继电器、信号继电器。 检查各信号灯是否正常，如有不亮应更换同型号小灯泡。 检查各指示仪表指示是否正常，如有偏差应进行调整，调整后如果偏差仍很大则应更 换同型号规格的仪表。 检查远传压力表内是否有积水，如有应进行干燥处理。 检查信号线接头是否有锈蚀，如锈蚀严重则应重新焊接。 偏差很大或信号线锈烂的远传压力表应更换。 闸阀、止回阀、浮球阀、液位控制器维修保养 闸阀维修保养 A、检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。 B、检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。 C、对闸阀阀杆加黄油润滑。 D、对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 止回阀的维修保养 A、检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏则应更换。 B、检查止回阀弹簧弹力是否足够，如不够则应更换同规格弹簧。 C、检查止回阀油漆是否脱落，如严重脱落则应重新处理。 浮球阀维修保养 A、检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。 45 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统维护保养规定 编号：WI-WX-16 版本：B 生效日期：2008-01-01 B、检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。 C、检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 液位控制器的维修保养 A、检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换。 B、清除压力室内污物，疏通控制水道。 C、检查控制杆两端螺母是否紧固，如松弛则应拧紧。 支持性文件和记录 《水泵保养记录表》 WI-WX-16-1 46 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供水系统突发性事故应急流程 编号：WI-WX-17 版本：B 生效日期：2008-01-01 47

目的：确保供水系统应急操作正确规范。 适用范围：小区供水系统出现突发性事故。 职责： 主管负责组织及指挥工作。 维修部技工负责具体操作。 基本内容: 水泵房 发现或接到生活水泵故障，应停止故障水泵，开启备用水泵。 水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制启停。 及时报告主管安排维修。 市政停水 在接到投诉小区内供水压力下降时，设备技工应先观察市政水压压力表，确定是否市政供水停水； 如发现水压低于正常供水压力时，应立即通知客户服务中心，打电话询问水厂，查问停水原因，并通知住户； 值班技工应注意观察水泵房供水情况，确保住户消防正常供水，并随时观察水压力。 爆水管 在接到或发现某处爆水管时，技工应第一时间赶到现场，关闭相应阀门，让停水范围控制到最小； 立即通知客户服务中心，告知停水范围，让客户服务中心通知住户，说明停水原因； 维修部主管应组织技工挖开爆水管地方，组织人力抢修，尽快恢复供水。 水浸 如发现某一单位里有水溢出来时，应立即关闭相应单位的供水总水闸，并通知客户服务 中心，通知该单位住户回来处理。 如泵房发生水浸时，当值技工应马上关闭相应水阀，通知主管并组织护卫人员用潜水泵 抽水用沙袋隔离用电设备，在水抽干后，应清理干净，对部分受潮设备进行烘干处理。 查出水浸原因，立即处理。 支持性文件和记录 《水泵房巡查流程》 WI-WX-20 《突发性事故报告》 WI-WX-17-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 48

作业指导书 给水系统安全操作流程 编号：WI-WX-18 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范给水系统设施，设备操作工作，确保给水设施，设备各项性能完好。 适用范围：适用于小区内给水设施（含消防给水机组）的操作。 职责： 工程维修部主管负责制定给水设施设备的维修保养计划并组织监督实施。 管理处经理负责审核并检查计划的执行情况。 设备维修组负责具体实施维修保养工作。 客户服务中心负责向有关用户发出停水通知。 基本内容： 消防给水机组： 首先打开水池消防供水阀、水泵进水阀并关闭其排水阀； 打开消防给水主管水阀； 将功能转开关至[1#用2#备或2#用1#备]为自动； 将功能转开关至手动位置，为手动； 合上电源开关，水泵启动，检查各压力表及电源表是否正常； 停水则反之； 生活给水机组： 首先把变频调速压力计设置为,水泵远传压力表上限调至~，下限调至~； 打开水池生活给水阀，打开各水泵给水阀及主输出水管主水阀； 将功能转换控制开关调至适当位置（自动或手动）； 合上电源开关，水泵启动，检查各压力表及电源表是否正常； 停水则反之； 支持性文件和记录 《水泵保养记录表》 WI-WX-16-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 49 作业指导书 水泵房管理规定 编号：WI-WX-19 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:保证设备安全,确保正常供水。 适用范围:小区水泵房。 职责: 主管负责监督管理。 运行技工具体操作及维护。 基本内容: 非值班人员不准进入水泵房，若需要进入，须经维修部主管同意并在值班人员的陪同下方可 进入水泵房。 水泵房内严禁存放有毒、有害物品。 水泵房内应备齐消防器材，并应放置在方便、显眼处。 水泵房内严禁吸烟。 每天打扫一次水泵房的卫生，每周清洁一次水泵房内的设备设施。做到地面、墙壁、天花、 门窗设备设施表面无积尘，无油漆，无锈蚀，无污物，油漆完好，整洁光亮。 水泵房内管网油漆标示分明，供水管为天蓝色，消防水管为火红色，指示流向箭头清晰。 水泵房内应通风良好，照明光线足够，门窗开启灵活。 水泵房应当做到随时上锁，钥匙由当值水泵房管理员保管，水泵房管理员不得私自配钥匙。 严格按交接班程序进行交接。 支持性文件和记录 《水泵房运行记录表》 WI-WX-19-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 50 作业指导书 水泵房巡查流程 编号：WI-WX-20 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。 适用范围：小区水泵房。 职责: 主管每周巡查及监督； 运行技工每天巡查记录。 基本内容: 巡查过程: 检查控制柜电压 检查线路 不正常 不正常 检查水池水位 检查水池进水阀 检查水池出水阀门 不正常 检查线路 检查排水泵控制柜 不是 转换成自动 检查水泵是否自动状态 是 转成手动 检查水泵房马达运行时有否发生噪正常 音，振动，电流是否稳定 停泵 换备用泵 不正常 检查压力 检查 正常 将有关数据记在运行记录表上 支持性文件和记录 《水泵房管理规定》WI-WX-19 《水泵房运行记录表》 WI-WX-19-1 通知主管 南宁市XX物业 管理有限责任公司 51 作业指导书 阀门保养流程 编号：WI-WX-21 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范小区内常用阀门的保养方法 ，确保各类阀门正常使用。 适用范围：小区辖内所有阀门 职责： 工程维修部主管制定有关规程并监督实施，培训员工和进行工作指导。 班组长和维修技工共同落实相关规定。 基本内容 有关闸阀的维修保养 检查密封胶垫处是否漏水，如漏水则应更换密封胶垫。 检查压黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳。 对闸阀阀杆加黄油润滑。 对锈蚀严重的闸阀（明装）应在彻底铲除底漆后重新油漆。 4.2 止回阀的维修保养 检查止回阀胶垫是否损坏，如损坏则应更换。 检查止回阀弹簧弹力是否足够如不够则应更换同规格弹簧。 检查止回阀油漆是否脱落，如严重脱落则应重新处理。 4.3 浮球阀维修保养 检查浮球阀密封胶垫是否老化，如老化应更换。 检查浮球阀连杆是否弯曲，如弯曲则应校直。 检查浮球阀连杆插销是否磨损严重，如磨损严重则应更换。 支持性文件和记录： 《阀门保养检查记录表》 WI-WX-21-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 52

作业指导书 发电机房管理规定 编号：WI-WX-22 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范发电机房的管理。 适用范围：适用于小区柴油发电机房的管理。 职责： 维修技工负责日常发电机房的巡视； 维修主管负责周检及监督检查。 基本内容： 未经维修主管同意，非本职员工，严禁进入发电机房； 发电机房严禁烟火，严禁堆放易燃易爆物品； 保持机房及发电机组清洁干净，设备无灰尘； 每月检查消防设施设备，不合格要及时更换； 保持机房内的通风和照明设施良好； 发电机房门锁平时必须上锁，锁匙由值班人员配带。 支持性文件和记录 《发电机运行记录表》 WI-WX-22-1 《发电机保养记录表》 WI-WX-22-2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 53 作业指导书 发电机安全操作规程 编号：WI-WX-23 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保发电机正确操作； 适用范围：小区应急发电系统 职责 工程维修部维修工负责发电机操作； 工程维修部主管负责监督指导； 基本内容 检查在机组未运行前进行； 检查润滑油的油位要在油尺高/低线之间； 开启引擎冷却水补水阀，见溢流管出水时关闭补水阀； 确定油箱中有足够的燃油，低于油箱容量的1/4应即加油； 确定发电机控制屏上：“电源控制锁”在OFF（关）的位置；手动/自动开关在手动位置； 发电机进线柜上手动/自动开关在手动位置； 发电机侧蓄电池开关断开； 对机组运转无任何机械阻碍。 手动启动：在发电机控制屏上启动。 将发电机侧蓄电池开关合闸； 用钥匙把“电源控制锁”旋至ON（开）位置，同时查看“Tri-Cauge表”下的亮点显示蓄电池电压VOLTS（伏特）：Low（低）、Normal（中）、High（高），显示应在Normal和High之间； 按下START（启动）按钮，启动发电机； 经数秒后当引擎转速达到450-570ORPM时，启动马达将自动脱离，柴油发电机进入工作状态； 电机控制屏上的“Multilarm表”显示发电机的转速，正常转速为1500RPM（每分钟转）； 南宁市XX物业 管理有限责任公司 54 作业指导书 发电机安全操作规程 编号：WI-WX-23 版本：B 生效日期：2008-01-01 调节“电压整定旋钮”合输出线电压为380V（或相电压220V），频率50HZ； 电机运转过程中须查看“Tri-Cauge表”上的油压Kpa（千帕）、冷却水温度。油压正常值不超过Kpa；冷却水温度不超过℃； 空载运行五分钟后才能送电； 若启动失败需再次启动时，要等候2分钟启动马达冷却后。若仍不重新启动发电机，则需检查蓄电池电压或排除其他故障。 自动启动： 发电机侧蓄电池开关闭合； “电源控制锁”在ON（开）位置； 发电机进线柜上的手动/自动开关在自动位置； 停机 正常情况下，机组应空载运行五分钟后方可停机； 按下发电机控制屏上的STOP/RESET（停止/复位）按钮，机组即刻停机； 遇到紧急情况时按下红色“紧急停机按钮”，机组即刻停机； 相关文件及记录 《发电机运行记录表》 WI-WX-22-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 55 作业指导书 发电机房巡查流程 编号：WI-WX-24 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。 适用范围：小区发电机房。 职责 主管每周巡查及监督检查； 维修技工每天巡查。 基本内容： 巡查过程 机油粘度及油质量是否符合要求 否 更换机油 发电机房巡查 电池是否充足电 检查处理 无电源 恢复充电 否 子表 否 电池液位是否正常 检查处理 没效果 恢复充电 否 柴油储量是否支持运行2小时 通知主管购买 水箱水位是否正常 控制柜指示状态是否正常 相关数据记录 支持性文件和记录 《发电机房管理规定》 WI-WX-22 《发电机运行记录表》 WI-WX-22-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 柴油发电机安全运行管理规定 56 编号：WI-WX-25 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保发电机安全运行。 适用范围：适用于油发电机的安全运行管理。 职责 维修技工负责发电机的日常巡视、记录； 维修主管负责监督及指导。 基本内容： 日常巡视 每天定时巡查机房及机组设备，并作记录； .每周空载试运行1次，每次15分钟，并检查电池液位，接线端，外围设备运行情况，填写试运行记录表； 油箱内燃油应保持至少200升，发现储备不足立即通知主管订购； 当市电停电时，马上由当值人员手动投入； 当值技工每天打扫发电机房卫生一次，清洁机组及外围设备表面的灰尘； 保持机房内的通风和照明设备良好。 发电机运行巡视 发电机带负荷运行时，每小时抄录运行数据一次； 勤观察控制屏上显示内容，公共报警灯是否正常，正常运行时不亮。浅黄色时表示故障，同时显示屏显示相应故障代码； 检查充电器是否正常充电； 倾听机器的各部分运转声响是否正常； 留意发电机或电器设备是否有焦糊等导味； 发现有不良情况，应即时处理解决，严重的应停机处理； 凡故障停机须把故障消除，然后重新开机操作。 支持性文件和记录 《发电机运行记录表》 WI-WX-22-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 57 作业指导书 柴油发电机维修保养规程 编号：WI-WX-26 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范发电机维修保养的运作。 适用范围：适用于小区内柴油发电机的维修保养。 职责 维修技工负责发电机日常保养及跟进维修； 维修主管负责监督及指导，和对外委维修公司的督导。 基本内容： 发电机组由设备班长协助发电机维修公司进行保养； 设备班长要求协助及监督维修公司人员进行发电机维修保养，并将工作过程和更换零件数目作详细记录，填写发电机试车/运行记录； 保养期内发生机组故障应即时通知维修公司，维修公司应负责24小时内排除故障，若在时限范围无法排除故障，应将实际情况报告主管，由主管逐级上报，协调时间维修。 维修保养内容 柴油机部分 检查润滑油油位或更换润滑油； 检查柴油缸油位，油缸内是否有杂质； 检查水箱水位或更换水箱水； 检查风扇皮带； 更换机油滤清器； 更换柴油滤清器； 更换空气滤清器； 更换水滤清器，添加防锈水； 检查有无漏油； 检查蓄电池电压及连接线； 检查蓄电池液位及比重； 清洁电池头，加上保护油； 检查所有控制线。 交流发电机 清洁电球接线箱； 轴承加上润滑油； 检查和维修紧接线。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 58 作业指导书 柴油发电机维修保养规程 编号：WI-WX-26 版本：B 生效日期：2008-01-01 控制系统 检查所有保险丝； 检查保养系统之功能； 检查保养系统性。 整台发电机维护 检查和收紧所有螺丝； 检查避震垫； 运行机组，留意下列事项并记录：启动时间、所有指示灯之准确性，所有仪表之准确性，检查排烟及声音，清洁机身。 支持性文件和记录 《发电机运行记录表》 WI-WX-22-1 《发电机保养记录表》 WI-WX-22-2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供电系统突发性事故应急流程 59 编号：WI-WX-27 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：保证处理供电突发性故障的有序进行。 适用范围：山水美地各组团供电系统的突发性故障的处理。 职责： 主管组织并指挥工作。 班长和技工具体操作实施。 停电处理流程： 流程图： 停电 市政停电 检查 跳闸 合闸试送电 NO 检查线再送电 NO 通知客户服务中心 通知公司 是否正常 YES NO 是否正常 YES 通知主管 通知供电转送电 记录 维修 送电 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供电系统突发性事故应急流程 60 编号：WI-WX-27 版本：B 生效日期：2008-01-01 流程说明： 停电后，设备班长及运行技工尽快赶到电房； 检查停电原因，若电房开关跳闸，试送电，正常即可。如不行检查线路后再送电，还 不行通知主管联系厂家维修。 如属市政停电，用对讲机通知客户服务中心查询及通知供电局派员前来进行倒送电工 作。 停电不能在短时间（通常半个小时）内恢复，应通知住户有关停电事宜，如停电原因、 预计恢复时间等。 正常供电后，进行有关事故的记录。 事故及故障处理方法： 外线故障 当外线故障导致主供电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检 查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 向供电部门报告并了解故障情况。 内部故障 当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除 该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受点柜停电，此时值班员应遵守下列 程序： 将故障柜的真空开关退出（若引起火警，一人用手提式1211灭火器灭火，一 人向消防中心报告）。 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”指示牌。 投入另一变压器，保证小区用电。 向工程部主管报告经过和处理情况。 工程部召开事故分析会，邀请有关部门分析事故发生原因和处理措施，并书面 报告有关部门。 配电柜自动空气开关跳闸的处置： 判断跳闸原因（短路或过载）。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供电系统突发性事故应急流程 61 编号：WI-WX-27 版本：B 生效日期：2008-01-01 查清楚负载种类及分布情况。 对可疑处逐个检查，确认故障部位或报告班长（主管），请求支援解决。 并通 知客户服务中心通知停电事宜。 故障排除后立即恢复供电。 触电处置：发现有人触电时，当值电工应保持镇静、保持头脑冷静，尽快使触电者脱 离电源，并进行抢救。 拉开电源开关、拔去插头或熔断器。 用干燥的木竹竿移开电线或用绝缘工具（胶钳）剪断电线。 用干燥的衣服或绝缘塑料布垫住，将触电者脱离电源。 防止触电者在断电后跌倒。 如果触电者尚未失去知觉，则必须使其保持冷静，并立即送医，密切观察其症 状变化。 如果触电者已失去知觉，但呼吸尚存，应使其舒适、安静地仰卧，将上衣与裤 带放松，使其容易呼吸，若触电者呼吸困难，有抽筋现象，则应积极进行人工呼吸，并及时送医救治。 如果触电者的呼吸、脉搏及心跳都已停止，此时不能认为其已死亡，应当立即 对其进行人工呼吸，并连续不断的作到触电者自行呼吸或医生到场为止。 变配电房发生火警、火灾按《火警、火灾应急处理规程》处置。 变配电房发生水浸时的处置： 视进水情况，拉下总电源开关或高压开关。 堵住漏水源。 如果漏水较大，应立即通知工程维修部主管，同时尽力阻滞进水。 在工程维修部主管的组织下进行堵漏，漏水源堵住后，立即排水。 排干水后，应立即对湿水的设施设备进行除湿处理。如用干的干净的抹布擦拭、热风 吹干，自然通风、更换相关管线等。 确认湿水已清除、各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，如无异常情况出现则可以投 入正常运行。 市电全停 由客户服务中心通知用电户停电并致歉。如小区配备了发电机，则应按以下程序开启发电机： 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 供电系统突发性事故应急流程 62 编号：WI-WX-27 版本：B 生效日期：2008-01-01 退出市电联络开关，合上发电机联络开关，向应急负荷供电，并每隔15分钟检查一次 发电机运行情况，如燃油、水温等。 监视市电进线电压，尽快与供电部门联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源， 恢复市电供电。 做好记录并向上级汇报。 支持性文件和记录 《突发性事故报告》 WI-WX-17-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 63 作业指导书 临时用电管理规定 编号：WI-WX-28 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:加强用电管理,确保供电安全。 适用范围:小区临时用电管理。 职责: 主管负责审批指导及监督管理。 维修部技工负责日常检查。 基本内容: 用电申请： 用户应事先向管理公司以书面形式申请用电，并注明用电单位全称，用电地点，负荷量，电压等级及时间。 管理处审批： 用电申请经工程维修部审批。 接线及送电 经批准后，施工用户应自己敷设好用电线路，经工程部检查符合用电安全及要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。 停电及拆线 施工用户终止用电，应事先通知工程部，再由维修技工断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用单。 计费方式 电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月按拆表时实用量计费。 无表估算，按负荷量及用电时间事先估算。 偷电处罚 任何用户未经表计量用电,均属偷电行为。除按用电时间估算用电量外，还须进行相应处罚。 支持性文件和记录：无 南宁市XX物业 管理有限责任公司 64 作业指导书 变压器保养规程 编号：WI-WX-29 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:确保变压器处于最佳运行或备用状态。 适用范围:小区电房变压器。 职责: 主管负责指导及监督工作。 维修部运行技工负责变压器保养。 操作人员必须具有高压进网作业许可证。 基本内容： 投入备用变压器，再把待保养变压器退出运行。 用高压操作手柄断开备用变压器高压侧接地开关，合上高压侧真空断路器，观察备用变压器空载运行是否正常。 逐个把负荷移到备用变压器。 断开待保养变压器高压侧断路器，合上接地开关并上锁挂标示牌。 断开待检修变压器低压侧总空气开关，防止反送电。 检查变压器外罩有无破损，铭牌是否完好清晰，紧固外罩螺丝，以减小变压器运行时外 罩受振动而产生噪音。 检查变压器高低压侧与电缆或母线联接处是否接触良好，紧固联接螺丝，螺丝生锈应予 更换。 紧固电压调节联接片的固定螺丝。 检查冷却风机是否正常，紧固风机电控箱内电线接头，并检查里面的电路是否良好。 用吸尘器清洁变压器内部的灰尘。 检查变压器中点接地状况和变压器接地线是否牢固。 断开高压侧接地开关，用2500V摇表摇测变压器一次侧，二次侧的线圈相与相之间、 相与地之间的绝缘电阻，一次侧绝缘电阻不低于300兆欧，二次侧绝缘电阻不低于 10兆欧。 检查变压器内有无遗留工具，锁上变压器外隔离栅门。 合上高压侧真空断路器，变压器空载运行无误后，用手柄把低压侧总开关摇入，并转 移负荷到保养后的变压器，观察其带负荷运行情况是否正常。 65

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 变压器保养规程 编号：WI-WX-29 版本：B 生效日期：2008-01-01 每年聘请供电局或专业公司进行检测。 做好保养记录。 安全注意事项： 操作高压开关应穿好绝缘鞋、戴好绝缘手套。 摇测绝缘电阻必须由两人进行。 支持性文件和记录 《变压器保养记录表》 WI-WX-29-1 66 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 变压器室管理规定 编号：WI-WX-30 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：保证设备设施正常运行。 适用范围:小区变压器室。 职责: 主管指导及监督工作。 运行技工负责日常维护工作。 基本内容: 变压器是重要的电力设备，亦是有一定危险的场所，为了保证人身和设备的安全，未经公司领导或维修主管同意，非值班人员不得入内。 维修保养人员必须持证上岗。 在维修保养及运行变压器时，必须严格按照操作及保养规程进行。 电工必须熟悉电气设备情况及有关安全措施对变压器定期巡查，并做好记录，发现问题及时处理并上报。 供电线路严禁超载供电，室内禁止乱放、乱接、乱拉电线。 变压器室大门及隔离栅门上必须悬挂标识牌，以示提醒或警告，工作和维修时也要挂标识牌。 变压器房内要配备完善的消防设施，并保证其完好及使用方便。 保持室内清洁，做到无杂物、无积水保证室内的照明和通风。 支持性文件和记录 《配电房运行记录表》 WI-WX-33-1 67 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 变压器室巡查流程 编号：WI-WX-31 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。 适用范围：小区变压器室。 职责: 主管每周巡查及监督。 运行技工每天巡查、记录。 基本内容: 巡查过程: 有 声音有否异常 查明原因 正常 偏高 变压器温度 散热风扇是维修 否正常 否 是 放电 检查原因 接头是否过热 立刻停检查温度 否 维修 请示停电 绝缘子情况 检查原因 正常 破裂 有关数据记录在运行更换 维修 支持性文件和记录 《配电房管理规定》 WI-WX-33 《配电房运行记录表》 WI-WX-33-1 变压器室巡查 68 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 配电房管理规定 编号：WI-WX-33 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:保证设备安全运行,确保供电正常。 适用范围:小区所有配电房。 职责: 主管负责监督管理。 维修部运行技工负责操作及日常维护。 基本内容: 配电房是小区供电系统的心脏，设专职高压电工对配电装置进行巡视，未经管理处经理、部 门主管的许可，非工作人员不得入内。 运行技工必须持证上岗，熟悉配电设备状况，操作方法和安全注意事项。 运行技工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况，高压电压为10KV±5%,低压相电压为400V±5%,线电压220V±5%电流表读数在相应该表额定电流值的80%及以下的,均属正常；如果该表读数超过额定电流值的80%以上的，应该对该用电负载进行密切的巡视、监控。严禁变压器空气开关超载运行。 经常保持配电房地面及设备外表无尘，室内温度保持在40℃以下。 配电房设备的倒闸操作由值班员单独进行，其他在场人员只作监护，不得插手，严禁两人同 时倒闸操作，以免发生错误。 因故需停某部分负荷时，应提前一天向该部分的用户发出停电通知，对于突发性的停电事故 应通过电话、口头通知或广播向用户作出解释。 经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常使用。 做好配电房的防水，防潮工作，堵塞漏洞，严防蛇、鼠、等小动物进入配电房。 运行技工应认真做好巡查记录，认真执行交接班制度。 支持性文件和记录 《配电房运行记录表》 WI-WX-33-1 69 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 低压配电柜（箱）、开关保养规程 编号：WI-WX-35 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保低压配电柜的正常、安全运行。 适用范围：小区低压房低压配电柜检查、保养。 职责： 主管负责监督及指导检查。 维修部运行技工负责保养维护工作，全面地检修配电柜内全部设备,以最少的停电时间完成 检修；每半年保养一次。 基本内容： 检修前按排好工作程序，取得管理处经理批准。 检修前一天通知业主停电时间。 先检修不需停变压器的部分，关掉空气开关。 馈线柜的检修： 取出抽屉，检查抽屉柜中的自动空气开关、接触器，紧固所有接线；触点凹凸不平部 分用细锉锉平，弹簧垫片不行的应进行更换，检查主回路的铜鼻子是否接触牢固，清理灰尘部分及指示部分。 用手柄摇出电动开关,按检修步骤进行操作。 抽屉式万能限流断路器： 用吹风机对断路器进行清扫工作。 对机构的各个摩擦部分涂以润滑油。 如果触头的银合金磨损严重、表面不平等，则必须更换。 用500VMΩ表检查断路器的绝缘电阻,R≥10MΩ。 断路器检查完毕后，在手动和电磁合闸操作情况下应可靠闭合，当手按“断开” 按钮时能立即动作。 断开馈线柜前的进线开关，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，用吹风机清理柜 内灰尘，检查抽屉接插机构有无异常（有问题的更换），抹上导电膏，将抽屉放回配电柜中，合上进线开关，检查控制部份和指示部份。 电容柜的检修： 检修电容柜时，应先断开电容柜总开关，用25平方毫米以上导线逐个把电容器接地进 行放电，后检查与紧固接触器、电抗器、电容器的接线螺丝，接地装置是否良好，用吹 风机进行除尘清洁，然后合闸进行指示部分及自补偿的调试。 70 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 低压配电柜（箱）、开关保养规程 编号：WI-WX-35 版本：B 生效日期：2008-01-01 进线柜检修： 进线柜及联络柜中的断路器检修：先断开所有负荷后，用手柄摇出断路器。 重新紧固接线螺丝，检查刀口的弹力是否符合规定。灭弧栅有否破裂或损坏，手动调试机械联锁分合闸是否准确，检查修锉触头表面，检查内部弹簧、垫片、螺丝有无松动、变形、脱落，并进行清洁、除尘处理（具体操作按进行）。 万能式断路器 抽出开关，用吹风机对断路器进行清扫工作； 对各个转动或滑动部位加注润滑油； 抹净触头上的烟痕，发现触头接触面有小的金属粒时，应将其清除； 如果触头银合金磨损严重，则必须更换触头； 清理灭弧罩两壁烟痕，如果灭弧栅片损坏，必须更换； 用５００V MΩ表检查断路器的绝缘电阻(R≥10MΩ)； 重新插入开关后，按“启动”按钮，断路器应可靠闭合，按“停止” 按钮应 立即断开。 母线的检修： 检查前操作步骤：逐个断开低压侧的负荷，断开高压侧的断路器，合上接地开关，用 手把把高压开关柜摇出，挂上“禁止合闸，有人工作”的标志牌，然后对控制柜边的母排用 25平方毫米以上导线短接并挂接地线，紧固母排螺丝。 检修操作步骤：母排接触处重新擦净，抹上凡士林，用新弹簧垫片螺丝加以紧固，检 查母排间的绝缘子、间距、连接处有无异象，检查电流、电压、互感器的二次绕组的可靠性。 拆除与母排连接的二次回路短接线和接地线，用500V MΩ表测量相间、相对地、相对 零的绝缘电阻（Ｒ≥１０ＭΩ）。 操作完毕送电前检查测试；拆除所有接地线、短接线、检查是否遗留工具在柜内，确 定无误后，断开高压侧接地开关，用手把把高压开关摇进，合上运行变压器的高压断路器，取下标志牌，向变压器送电，然后再合上低压侧总电柜的断路器，向母排送电，最后合上有关联络柜和各支路自动空气开关。 切换柜的检修： 断开出线负荷，用手柄摇出断路器，按检修步骤进行操作。 71 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 低压配电柜（箱）、开关保养规程 编号：WI-WX-35 版本：B 生效日期：2008-01-01 重新将断路器放回切换柜中，用市电和发电机电源分别检查切换柜中机械联锁装置是 否可靠工作，拆除市电和发电机电源的进线，检查电气联锁装置是否可靠工作。 注意事项： 必须设专人监护 。 工作前必须验电 。 检修人员应对整个配电柜的电气机械联锁情况熟悉并会操作。 检修中应详细了解哪些线路是双供电。 母排检修时应对线路中的残余电荷进行充分放电。 保养周期： 时 间 项 目 1. 馈线柜 B.紧固接线,螺丝 B.检查接插口 C.清理灰尘 D.抽屉式万能限流断路器 2.电容柜 B.紧固接线,螺丝 B.检查电容 C.清理灰尘 3.进线柜 B.紧固接线,螺丝 B.进线开关 C.清理灰尘 4.母排 B.紧固螺丝 B.绝缘电阻 每周 每月 半年 壹年 － － － － － － － － － － － － － － － － － － － － － － － ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ ※ 72 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 低压配电柜（箱）、开关保养规程 编号：WI-WX-35 版本：B 生效日期：2008-01-01 时 间 每周 每月 半年 壹年 项 目 5.切换柜 B.开关 － － ※ ※ B.机械,电气联锁装置 － － － ※ 6.配电柜(箱)二次回路绝缘电阻 7.接地网,电缆沟接地支架,配电柜(箱)的接地电阻 支持性文件和记录 《维修安全管理规定》 WI-WX-08 《配电柜保养记录表》 WI-WX-35-1 － － － － － － ※ ※ 73 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 高压室巡查维修流程 编号：WI-WX-36 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。 适用范围：小区范围内的高压室巡查。 职责 主管每周巡查及监督检查； 运行技工每天巡查、记录。 基本内容： 巡查过程 检查继电器状态 检查原因 维修 动作 正常 指示灯状态 检查原因 更换 不正常 不正常 正常 检查原因 维修 直流电源柜 不正常 检查原因 维修 正常 检查电池电压 不正常 更换 正常 高压计量柜 异常 通知主管 通知计量 正常 74 观看配电柜相应读数 高压室巡查 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 高压室巡查维修流程 编号：WI-WX-36 版本：B 生效日期：2008-01-01 绝缘工具是否完好、齐全 缺少 支持性文件和记录 将有关记录记于运行表格上 查明原因 完善 《配电房管理规定》 WI-WX-33 《配电房运行记录表》 WI-WX-33-1 75 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 低压室巡查维修流程 编号：WI-WX-37 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范巡查流程，确保设备运行正常。 适用范围：小区低压房。 职责 主管每周巡查及监督； 运行技工每天巡查、记录。 流程 相应配电柜指数 维修处理 检查原因 异常 正常 电容柜投入情况 不正常 检查原因 维修处理 正常 导线接头情况 接头氧化或接触不良 过热异味 正常 处理 记录有关电压、电源功 要停电 因素等数据于运行记录 驻 表格 正常 请求上级 支持性文件和记录 《配电房管理规定》WI-WX-33 《配电房运行记录表》WI-WX-33-1 安排合适时间 维修 运行开关合闸情况 低压室巡查 76 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 照明系统维护保养规程 编号：WI-WX-38 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:保证小区公共照明的完好。 适用范围：适用于小区公共区域照明维护保养。 职责： 主管制定保养计划和相关管理规定。 维修技工及夜班护卫员负责巡查。 维修部技工实施更换及养护。 管理处经理进行审批和监督实施。 基本内容 为了保证小区公共照明的完好，维修技工根据夜班护卫员巡查记录，或客户服务中心的维修 单,检查和维修有故障的路灯、楼梯灯、车库的公共照明设施，以保证其正常使用； 为了更好的作到节能降耗，要根据季节的变化调校公共照明的时控开关； 为了确保公共照明设施的安全使用，要求技工每周对其进行常规测试并记录； 要求控制线、零线不得与大地、灯具外壳、灯杆有任何连通； 接地线的接地阻值不得大于4Ω。 为了保证路灯的美观，要求每月对灯具外壳、灯杆进行补漆； 定期为公共照明的螺丝滴加机油及补漆，小心操作防止机油或油漆淋洒以免污染环境。 要随时跟踪材料的存货情况，发现不足时通报。 不亮的节能灯要收回，可以更换的要进行更换，损坏的由保洁部统一处理。 支持性文件和记录 《照明系统保养记录表》 WI-WX-38-1 77 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 应急指示系统维护保养规程 编号：WI-WX-39 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：使应急出口指示灯运行良好，当交流电断电之后能保证每个出口指示灯亮，以保证在发生紧急状况时可以引导人员疏散。 适用范围：小区所有安全出口消防应急指示灯。 职责： 主管负责指导及监督检查工作。 维修部维修技工负责日常维护。 基本内容： 检查出口指示灯玻璃面板有无划痕或破裂现象； 检查电源指示灯应常亮，当断开交流电而采用备用电池供电时，也应能亮，否则应检查修复； 出口指示灯在交流电供电时应能发亮，若不亮则检查修复； 检查灯具安装是否牢固可靠； 清洁灯箱外壳及显示屏表面； 每月每盏灯试用备用电池亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池使用寿命； 发现故障及时修理，每月检查一次。 报废更换的灯泡和电池回收至维修部统一处理，不得随意处置。 支持性文件和记录 《应急指示系统保养记录表》 WI-WX-39-1 78 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 控制柜保养流程 编号：WI-WX-40 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保控制柜对设备的运行、控制正常。 适用范围：小区各类控制柜。 职责： 主管指导及监督检查工作。 维修部运行技工负责实施维护。 基本内容： 全面认真检修保养控制柜各部件，元件及线路。 关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器，有损坏的要及时更换，触点凹凸不平的必 须更换。 紧固各类器件的紧固螺栓，紧固所有接线螺栓，弹簧垫片不行的应进行更换。 每班检查各类指示部件如电压表，电流表，指示灯等工作是否正常。 对有弱电（即电子元件）控制板的，应检查电路组件是否清洁，元件有否脱焊。 检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。 检查所有指示标志及线头标志是否清晰，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。 每季度对柜内外进行一次全面清洁，用毛刷子或吹风机清除灰尘，特别是残留电线及金属丝 线，以防造成电路短路。 接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对有弱电控 制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常，操作上应小心。 控制柜内应备有控制原理图。 每年必须用500ＶＭΩ表测试线路的绝缘电阻（Ｒ≥１０ＭΩ）。 每年必须用对地电阻测试仪测试控制柜的对地电阻（Ｒ≤１０Ω）。 保养周期： 时 间 项 目 1、紧固螺丝，接线 2、清理灰尘 3、电动机主线路，二次控制回路绝缘电阻 4、接地装置检查 每 周 － － － － 每 月 － － － － 每 季 ※ ※ － － 每 年 ※ ※ ※ ※ 支持性记录：《控制柜保养记录表》 WI-WX-40-1 79 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统操作规程 编号：WI-WX-41 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：保证中央空调系统的正常工作。 适用范围：小区内所有中央空调设备。 职责： 主管负责监督及检查。 维修部运行技工负责中央空调的使用操作。 基本内容： 运行前的检查准备工作： 首先检查电源是否接通，电压是否正常。系统电压波动不超过设计值的10％（365～ 425V）。查看水系统是否充满水，停机时冷冻水正常压力为，未充满水排除故障后补水到满溢状态。 看管道上的阀门是否处于工作状态。 停用一周以上重新开机启用，必须先预热2小时。 查看上一班的运行记录，了解主机电脑的警报信息，排除故障后才能开机，一小时不 得超过四次启动。 测量室外的温湿度，根据气象条件和用户情况确立运行方案。 开机及运行操作： 启动冷却塔风机，启动冷却水泵及冷冻水泵。 水系统启动后，注意观察电流、电压、水量、水压是否正常泵和电机运转有无异常响 动。如有异常，立即停机检查。 确定无异常情况后，启动主机，启动后观察压差，回油情况，出水温度及运转声音， 如压差、水温不正常，应停机检查。 主机运转后将风机盘管总开关打开，再根据用户情况打开或关闭分层开关。 整个系统启动以后要全面巡视一遍，观察参数及运转情况有无异常。 系统正常运转以后，应每2个小时做一次记录。 停机操作： 先关掉压缩机电源，保留总电源以便主机处于预热状态。不在制冷期停机则关闭总电源。 80 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统操作规程 编号：WI-WX-41 版本：B 生效日期：2008-01-01 关闭冷冻泵出口蝴蝶阀后，再关闭冷冻水泵，以免引起管道的剧烈震动，停泵后再将 蝴蝶阀开启到正常位置。 关闭冷却泵出口蝴蝶阀后，再关闭冷却水泵，以免引起管道的剧烈震动，停泵后再将 蝴蝶阀开启到正常位置。 关闭盘管风机的总开关，保留分层控制开关。 完成上述操作后，对整个系统巡视一遍，确认系统是否停止运行。 事故停机： 主机故障：这种情况应先关压缩机开关，保留主机的总开关，然后检查并排除主机的 故障，短时不能排除的需按正常停机程序停机。 管路故障：由于检修或其它原因导致冷却水或冷冻水大量外泄时，应立即按正常停机程 序停止系统的运行，排除故障后，再补水投入运行。 停电：这种情况按正常停机操作程序关闭主机开关，保留电源指示，待恢复供电后， 再重新启动运行同时做好记录。 火警：遇到这种情况应立即关闭主机的总开关。 支持性文件和记录 《中央空调运行记录表》WI-WX-41-1 81 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统维护保养规程 编号：WI-WX-42 版本：B 生效日期：2008-01-01 82

目的：规范中央空调维修保养工作，确保中央空调各项性能完好。 适用范围：适用于集团办公楼中央空调的维修保养。 职责： 工程维修部主管负责制定中央空调的维修保养年度计划并组织监督实施。 管理处经理审批计划和监督实施情况。 机电工负责具体保养工作。 基本内容 有关中央空调的维修保养年度计划的制定。 每年12月15日之前，由工程维修部主管组织制冷技工一起研究、制定中央空调的维修保养年度计划并上报公司批准。 制定中央空调的维修保养年度计划的原则 1)中央空调使用的频度。 2)中央空调运行状况（故障隐患）。 3)合理的时间（应在非送冷期内进行）。 中央空调的维修保养年度计划应包括以下内容： 1)维修保养项目及内容。 2)具体实施维修保养的时间 。 3)备品、备件计划。 中央空调的大修及PC中央出路器的故障由外委完成，制冷技工负责中央空调的日常维 修保养。 冷却塔维修保养：制冷技工每半年对冷却塔进行一次清洁、保养。 用500V摇表检测电机绝缘电阻应不低于Ω，否则应干燥处理电机线圈，干燥处 理后仍达不到要求则应拆修线圈。 检查电机、风扇是否转动灵活，如有阻滞现象则应加注润滑油，如有异常磨擦声则应 更换同型号、规格的轴承。 检查皮带是否开裂或磨损严重，如是则应更换同规格皮带，检查皮带是否太松，如是 则应调整（每半个月检查一次），检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应调整（每半 个月检查一次），检查皮带轮与轴配合是否松动，如是则应修整。 检查拨水器是否拨水均匀，否则应清洁管道及喷嘴。 清洗冷却塔（包括填料、积水槽），清洁风扇风叶。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 83

作业指导书 中央空调系统维护保养规程 编号：WI-WX-42 版本：B 生效日期：2008-01-01 检查补水浮球是否可靠，否则应修复（不定期）。 拧紧所有紧固件。 清洁整个冷却塔外表。 风机盘管维修保养：制冷技工每隔半年对风机盘管进行一次清洁、保养。 每周清洗一次空气过滤网。 检查风机是否转动灵活，如有阻滞现象，则应加注润滑油，如有异常摩擦声，则应更 换风机轴承。 用500V摇表检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于Ω，否则应干燥处理。检查 电容是否变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容。检查各接线头是否牢固，是 否有过热痕迹，如有则应整修。 清洁风机风叶、盘管、积水盘上的污物。 用盐酸溶液（加缓蚀剂）清除盘管内壁的水垢。 拧紧所有紧固件。 清洁风机盘管外壳。 冷凝器、蒸发器维修保养：制冷技工每半年对冷凝器、蒸发器进行一次清洁保养。 柜式蒸发器的保养： 1)清洗一次空气过滤网。 2)蒸发器散热片。 3)接水盘。 水冷式冷凝器、蒸发器维修保养（清除污垢）： 1)10%的盐酸溶液（每1Kg酸溶液里加 缓蚀剂）。 2)冷凝器、蒸发器进出水法兰封闭，然后向里注满酸溶液，酸洗时间为24小时。也可 用酸泵循环清洗，时间为12小时。 3)完毕后用1%的NB OH溶液或5%NB 2CO3溶液清洗15分钟，最后在用清水冲洗3次以上。 4)检查是否漏水，如漏水则申请外委维修，如不漏水则重新装好（如法兰胶垫已老化则 应更换）。 冷却水泵机组、冷冻水泵机组维修保养：制冷技工每半年对冷却水泵机组、冷冻水泵机组 进行一次维修保养。 电机维修保养： 1)500V摇表检测电机线圈绝缘电阻是否在Ω以上，否则应干燥处理修复。 84

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统维护保养规程 编号：WI-WX-42 版本：B 生效日期：2008-01-01 2)电机轴承是否有阻滞现象，如有应加润滑油，如加润滑油后仍不行则更换同规格轴 承。 3)电机风叶有无擦壳现象，如有则应修理。 水泵维修保养： 1)水泵轴，观察是否有阻滞、碰撞、卡住现象，如是轴承问题则应对轴承加注润滑 油或更换，如是水泵叶轮问题则应拆修水泵。 2)压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根（不定期）。 3)弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换弹性橡胶垫（不定期）。 4)水泵过滤网。 5)所有紧固螺栓。 6)水泵机组外壳，如脱漆、锈蚀严重，则应重新油漆一遍。 技工每半年对冷冻水管路、送冷风管路、风机盘管管路进行一次保养，检查冷冻水管路、 送冷风管路、风机盘管管路处是否有大量的凝结水或保温层已破损，如是则应重做保温层。 阀类维修保养：制冷技工每年对阀类进行一次维修保养。 节制阀与调节阀的维修保养： 1)是否有泄漏，如有则应加压填料。 2)阀门是否开闭灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。 3)阀门破裂或开闭失效，则应更换同型号规格的阀门。 4)法兰连接处是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 电磁调节阀、压差调节阀维修保养： 1)电磁调节阀、压差调节阀是否动作可靠，如有问题则应更换同型号规格的电磁 调节阀、压差调节阀。 2)是否开闭灵活，如阻力较大则应对阀杆加注润滑油。如填料处有渗漏则应加压填料。 3)滤器是否已脏堵或吸潮，如是则应更换同型号规格的干燥过滤器。 检测、控制部分的维修保养：制冷技工每半年对检测、控制系统进行一次维修保养。 检测器件（温度计、压力表、传感器）维修保养。 1)模糊不清的温度计、压力表应拆换。 2)温度计、压力表合格后方可使用。 3)传感器参数是否正常并作模拟实验，对于不合格的传感器应拆换。 4)装检测器的部位是否渗漏，如渗漏则应更换密封胶垫。 85 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统维护保养规程 编号：WI-WX-42 版本：B 生效日期：2008-01-01 控制部分的维修保养： 1)控制柜内的灰尘、脏物。 2)紧固所有接线头，对于烧蚀严重的接线头应更换。 3)交流接触器灭弧罩内的炭化物合金属颗粒；清除触头表面及四周的污物（但不 要修挫触头），如触头烧蚀严重则应更换同规格交流接触器；清洁铁芯上的灰尘 及脏物；拧紧所有紧固螺栓。 4)热继电器的接线头是否有过热或烧伤痕迹，如有则应整修处理，处理后还达不 到要求应更换；检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则应更换。 5)用500V摇表测量自动空气开关绝缘电阻，应不低于Ω，否则应烘干处理。 清除灭弧罩内的炭化物或金属颗粒，灭弧罩损坏则应更换。清除触头表面的小 金属颗粒（不可修挫）。 6)检查各信号灯是否正常，如不亮则更换同规格的小灯泡；检查各指示仪指示是 否正确，如偏差太大则应调整，如调整后仍达不到要求则应更换。 7)对中间继电器、信号继电器做模拟实验，检验二者的动作是否可靠，输出信号 是否正常，否则应更换。 8)PC中央处理器、印刷线路板如出问题，则申请外委维修 压缩机维修保养：制冷技工每年对压缩主机进行一次维修保养。 检查压缩机油位、油色。如油位低于观察镜的1/2位置，则应查明漏油原因并排除故 障后在充满润滑油；如油已变色应彻底更换润滑油。 检查制冷系统内是否有空气，否则应排空。 具体检查压缩机如下参数： 1)压缩机电机绝缘电阻（正常为Ω以上）。 2)压缩机运行电流（正常为额定值，三相基本平衡）。 3)压缩机外壳温度（正常为85oC以下）。 4)吸气压力（正常值为～cm2）。 5)排气压力（正常值为 kgf/cm2）。 6)压缩机油压（正常值为10～15 kgf/cm2）。 7)检查压缩机是否有异常的气味。 8)检查压缩机是否有异常的噪音或振动。 86 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调系统维护保养规程 编号：WI-WX-42 版本：B 生效日期：2008-01-01 87 拧紧压缩机所有紧固件并清洁压缩机。 通过以上检查综合判断压缩机是否有故障，如有则可外委维修。 支持性文件和记录： 《中央空调系统保养记录表》WI-WX-42-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调机房巡查流程 编号：WI-WX-43 版本：B 生效日期：2008-01-01 88 目的：保证中央空调正常运行。 适用范围：小区所有中央空调机房。 职责: 主管每周进行巡查及监督。 运行技工每天进行巡查记录。 基本内容: 中央空调机房巡查 检查原因 不正常 主机运行电源 检查主机各种运行值 检查原因 是否正常，如温度、 水压、油压、冷媒压 不正常 力 检查冷却泵、冷却风 漏水或运行有噪音 停机检修 扇运行情况 有问题 维修更换 室内照明、通风及清 洁 填写运行记录 支持性文件和记录 《中央空调机房管理规定》 WI-WX-44 《中央空调运行记录表》 WI-WX-41-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 中央空调机房管理规定 编号：WI-WX-44 版本：B 生效日期：2008-01-01 89 1.0 目的：规范中央空调机房管理，确保中央空调良好运行。 2.0 适用范围：适用于中央空调机房。 3.0 职责： 3.1 工程维修部主管负责制定相关管理规定。 3.2 设备技工负责检查实施情况。 3.3 制冷技工负责具体实施。 3.4 管理处经理审批。 主要内容： 非值班人员不准进入中央空调机房，若需要进入，必须经主管同意，并由值班人员陪同下方可进入水泵房。 中央空调机房严禁存放有毒、有害、易燃、易爆、危险物品。 中央空调机房内应备齐消防设备、消毒用品并放置在方便、显眼处。机房内严禁吸烟。 每班打扫一次中央空调机房卫生，每周清洁一次机房内设施设备，管道，作到地面、墙壁、天花板、门窗、设施设备及管道表面无积尘、无油渍、无锈蚀、无污物，油漆完好、整洁光亮。 中央空调机房内应通风良好，光线充足，门窗开启灵活。 中央空调机房应当作到随时上锁，钥匙由当值机电工保管，换班时交于下班机电工，不得自配钥匙。 交接班应准时，接班人员应认真听取交班人员的交代，并查看《中央空调运行记录表》，检查工具、物品是否齐全，确认无误后在《中央空调运行记录表》上签字。 有下列情况之一者不准进行交接班： 上一班运行情况未交代清楚。 记录不规范、不完整、不清晰。 中央空调机房卫生不干净。 事故正在处理中或交接班当中发生故障，此时应由交班人员负责继续处理，接班人员协助处理。 应将中央空调的运行数据及运行状况完整、规范地记录在《中央空调运行记录表》表内，于每月3日前由设备维修组长将上一个月的记录整理成册后交工程维修部存档，存期为二年。 支持性文件和记录 《中央空调运行记录表》WI-WX-41-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 防避雷系统保养流程 编号：WI-WX-45 版本：B 生效日期：2008-01-01 90 目的：保证避雷系统在雷雨气候能正常起作用。 适用范围：小区楼宇防雷系统的日常维护。 职责： 主管进行监督和技术指导。 维修部技工实施每月的定期保养，并作好记录， 基本内容： 检查避雷针、避雷带及引下线接头有否锈蚀，如有要及时除锈并刷银粉漆。对于锈蚀程度严 重，截面锈蚀达３０％以上的必须更换。 用小锤轻敲引下线的导电接触部件，检查接触是否良好，焊点连接有否脱焊，有问题要及时 解决。 检查接地引线和接地装置是否正常，接地螺母是否牢固可靠，如发现问题要及时改正及紧固。 每年雨季来临前，用接地电阻测试仪测试避雷系统的接地电阻（R≤10Ω）。 内 容 1、检查避雷系统如有锈蚀，刷银粉漆 2、检查导电接触部件，焊点 3、接地电阻测试 支持性文件和记录 《防避雷系统保养记录表》 WI-WX-45-1 ※ － － － ※ ※ 每 月 ※ 半 年 － 每 年 ※ 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 智能化系统服务检验规程 编号：WI-WX-46 版本：B 生效日期：2008-01-01 91 目的：确保安装、维修服务到位，系统正常工作 适用范围：山水美地管理处小区配套智能化服务系统的安装、维修服务。 职责：提高服务质量。 工作内容： 项 目 图像 标 准 要 求 清晰，无明显干扰、雪花、抖动等； 可视对讲 可视主机 声音 音量适中，无明显干扰、电流声等； 安装美观端正，位置适合、挂牢； 家居安防 电阻 报警线路 报警器 停车场系统 设备保养 闭路监控 锡焊、要做标记 每种要试三次，监控室确认收到 现场查看 不定期抽查 不定期抽查 现场查看 不定期抽查 检验方法方式 检验频次 不定期抽查 不定期抽查 试报警三次 不定期抽查 查阅记录 查阅记录 查阅记录 查阅记录 查阅记录 不定期抽查 不定期抽查 不定期抽查 不定期抽查 不定期抽查 背景音乐系统 可视对讲系统 门禁系统 支持性文件的记录： 《智能化系统保养记录表》WI-WX-46-1 《维修单》WI-KH-14-2 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 智能化设备外送维修规定 编号：WI-WX-47 版本：B 生效日期：2008-01-01 92 目的：外送维修设备记录清楚，使外修设备管理有序。 适用范围：本公司所属小区智能化系统。 职责：工程维修部主管负责智能化系统外修设备管理。 工作内容： 设备外送维修要及时跟进，避免因外修造成服务工作停滞，引起客户投诉； 故障设备要及时维修，保修期内的设备，不要私自拆卸，应由保修单位维修； 过保修期的故障设备，本部门组织技术力量可以修好的，不得外送维修； 设备外送维修需主管填写维修登记表，经管理处经理审核同意，方可外送维修； 维修返回的设备要及时检查维修效果，并予以记录。 支持性文件的记录 《设智能化备外送维修登记表》WI-WX-47-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 闭路电视监控系统保养流程 编号：WI-WX-48 版本：B 生效日期：2008-01-01 93 目的：规范保养流程，确保监控系统正常、稳定工作。 范围：山水美地管理处监控系统安装、维修工作。 职责： 工程维修部主管负责监督实施； 弱电技工每月保养一次，每年3月由技术员清洗摄像机防护罩玻璃 工作流程： 1、有无树叶、树枝遮挡镜头； 2根据白天夜晚光照度不同，调节监视器亮度； 1、画面清晰度。 1、BNC接头； 1、功能键使用灵敏度。 检查监视器显示状况摄像机拍摄画面处理器 硬盘像机 1、录像画面清晰度； 矩阵 1、电脑系统工作情况； 2、矩阵软件功能工作情况。 每年3月清洗摄像机防护罩玻璃 1、交主管审查，存档。 填写记录存档 支持文件 《闭路电视监控系统保养记录表》WI-WX-48-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 停车场系统保养流程 编号：WI-WX-49 版本：B 生效日期：2008-01-01 94 目的：规范保养流程，确保停车场系统正常、稳定工作 范围：山水美地管理处停车场系统 职责： 工程维修部主管负责监督实施； 弱电技工每月保养一次（由厂商技术员协助）； 工作流程： 道匣控制机机械部份 1、轴承加油 2、匣杆上下卡位是否松动 道匣控制机按钮和地感灵敏度 1、注意地感灵敏度 道匣出入口读卡机 字屏和感应器灵1、LED灯亮点 电脑和软件工作情况 1、软件设置 摄像机工作情况 1、清理护罩玻璃 填写记录存档 1、交主管审查存档 支持文件 《停车场系统保养记录表》WI-WX-49-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 背景音乐系统管理规定 编号：WI-WX-50 版本：B 生效日期：2008-01-01 95 目的：保证背景音乐系统正常工作 适用范围：本公司所属小区背景音乐系统 职责：维修技工员按计划实施保养工作并记录 工作内容： 每月校对定时器的时间一次 每月校准音量一次 每月与护卫员协作检查所有音箱工作情况 每半年对设备机柜除尘一次 每月填写《背景音乐系统保养记录表》 支持性文件 《背景音乐系统保养记录表》 WI-WX-50-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 背景音乐保养流程 编号：WI-WX-51 版本：B 生效日期：2008-01-01 96

目的：规范保养流程，确保小区背景音乐、紧急广播系统正常工作 范围：山水美地管理处背景音乐系统的保养工作 职责： 工程维修部主管负责监督实施； 弱电技工负责保养。 工作流程： 室外每个喇叭 1、喇叭音量是否适中 2、喇叭外型是否损坏 CD机 定时器 1、校对开关时间 监听机板 前、后置放大器 收音机 1、关掉后置放大器，试听是否有声音输出 麦克风 1、关掉后置放大器，试听是否有声音输出 1、交主管审查，存档 填写记录存档 支持文件 《背景音乐系统保养记录表》WI-WX-50-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 可视对讲保养流程 编号：WI-WX-52 版本：B 生效日期：2008-01-01 97 目的：规范保养流程，确保楼宇可视对讲系统正常、稳定工作 范围：山水美地管理处楼宇可视对讲系统的保养工作 职责： 工程维修部主管负责监督实施； 弱电工每季度末两天保养 工作楼宇可视对讲流程： 摄像头及外观 1、摄像头防护玻璃是否干净 2、附带使用说明书和按键字迹是否清晰 专用电源 视频分配器 抽查两家 1、三楼以上和以下各抽一家 2、注意图像和声音 填写记录存档 1、交主管审查，存档 支持文件和记录 《可视对讲系统保养记录表》WI-WX-52-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 门禁系统保养流程 编号：WI-WX-53 版本：B 生效日期：2008-01-01 98 目的：规范保养流程，确保门禁系统正常、稳定工作。 范围：山水美地管理处门禁系统的保养工作。 职责： 维修部主管负责监督实施； 维修部工程师负责电子技术支持； 维修部弱电工负责线路、机械部分日常保养。 工作流程： 读卡器 1、试读卡三次 出匣按钮 1、试按三次 匣杆 1、是否松动，转动是否到位 LED 1、出入标示图显示情况 电控设备 1、灰尘、有无漏水痕迹、漏电 填写记录存档 1、交主管审查，存档 支持文件和记录： 《门禁系统保养记录表》WI-WX-53-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 99

作业指导书 电梯操作流程 编号：WI-WX-54 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保操作的安全性和正确性。 适用范围：适用于上海三菱电梯的操作。 职责： 主管负责监督管理工作。 维修保养公司人员负责电梯开启时的操作。 工作程序： 全自动运行 将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。 用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”；把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“自动”位置。 按任一楼层,电梯将自动运行。 锁上操作箱。 手动运行 将首层基站锁用钥匙将关机状态“STOP”打到运行状态“RUN”处。 用专用锁匙打开轿箱内操作箱,把照明开关扳向“开”,把风扇开关扳向“开”,把运行停止开关扳向“运行”,将手动、自动开关扳向“手动”位置。 选择到达楼层,按住关门按钮,直至电梯启动后,方可松手。 到达指定楼层时,电梯自动打开门。 锁上操作箱。 支持性文件和记录 南宁市XX物业 管理有限责任公司 100 作业指导书 电梯故障应急处理流程 编号：WI-WX-55 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范应急处理流程，保证电梯运行正常。 适用范围：适用于各管理处辖区内各类型电梯。 职责： 主管负责组织指挥。 维修部电梯技工负责处理。 基本内容 停电造成电梯故障困人。 发现市电停后，值班人员应第一时间赶到发电机房，保证发电机正常供电。 发电机正常供电后，值班人员应会同协管员检查所有电梯是否正常运行。 如发现困人，按《电梯困人救援规范》处理。 电梯技术故障困人。 发现电梯突然停止运行或死机，第一时间检查机房是否停电。 如发现电源供应正常，必须立即组织困人求援。 困人救援按《电梯困人救援规范》处理。 通知电梯保养公司派人检修处理。 火灾 当发生火灾时，应引导住户从走火通道疏散，切勿乘搭电梯。 当确定火灾发生后，护卫员可打破基站门边上的急停按钮开关,按下按钮后， 电梯迫降基层，停止使用。 消防员可使用专用电梯，进行救人救火。 支持性文件和记录 《电梯困人救援规程》WI-WX-58 《电梯系统周检表》 WI-WX-56-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 101 作业指导书 电梯机房管理规定 编号：WI-WX-56 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确保电梯及设备正常运行。 适用范围：集团公司办公楼、小区电梯机房。 职责： 主管负责监督及检查。 由维修部电梯技工负责日常管理。 基本内容： 每周对机房进行一次全面清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机房及通道内不 得堆放杂物。 保持机房通风良好，保证机房内温度正常，机房内悬挂干湿温度计，机房温度不超 过40℃。 保证机房照明良好，并配备应急灯、灭火器和盘车工具，挂于显眼处。 毗邻水箱的机房应做好防水防潮工作。 机房门窗应完好并上锁，非本职技工外，禁止进入。并注意采取措施，防止小动物 进入。 《电梯困人救援规程》和本规定及各种警示牌应清晰，并挂在显眼处。 按规定定期对机房内设施和设备及消防器材进行保养维修，损坏的要及时更换。 未经维修部主管允许，不得乱动电梯及机房应有设备的电源开关。 支持性文件和记录 《电梯困人救援规程》WI-WX-58 《电梯系统周检表》WI-WX-56-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 电梯系统外委维修保养管理规定 102 编号：WI-WX-57 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:确保电梯的安全运行,更好的保证电梯的投资保值。 适用范围：物业公司所属小区。 职责 主管负责行检查及监督。 维修保养公司负责日常的维修保养工作以及年审事项。 4．0基本内容 维修保养公司必须具备相关资质。 维修人员必须持有电梯维修资历格证书。 维修保养公司负责提供每年一次的年审费用和相关事项。 维修保养公司必须按维保合同内容提供相应的维保服务。 5．0支持性文件和记录： 《电梯系统周检表》WI-WX-56-1 南宁市XX物业 管理有限责任公司 103 作业指导书 电梯困人救援操作规程 编号：WI-WX-58 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的:规定电梯困人救援工作的程序，确保乘客与电梯安全。 适用范围：适用于物业管理公司辖区内电梯困人后的救援工作。 职责: 维修主管负责电梯困人后的救援工作的组织实施。 电梯维修工负责电梯困人后的救援工作。 基本内容： 当发生电梯困人事故时,电梯维修工或管理人员通过电梯对讲机或喊话与被困人员 取得联系,务必使其保持镇静,不要惊慌,静心等待救援人员的援救,被困人员不可将身体任何部位伸出轿厢外,如果轿厢门处于半开闭状态,电梯维修工应设法将轿厢门完全关闭。 根据指示灯、PC显示器显示或开厅门判断轿厢所在位置。 轿厢停于距厅门米左右(高于或低于)位置时的救援。 拉下电源梯电源开关； 用专用厅门钥匙开启厅门； 在轿顶用力打开轿厢门； 协助乘客离开轿厢； 重新关好厅门。 轿厢停于距离厅门米以外位置的救援方法。 进入机房切断电梯电源； 拆除电动机尾轴罩盖,安上旋转手柄或旋柄； 救援人员之一把住旋柄,另一救援人员手持释放杆,轻轻撬开制动器,利用轿厢自重,向正方向移动。为了避免轿厢移动太快，发生危险，操作时应一撬一放，使轿厢逐步移动，直至最接近于厅门（米左右）为止,确认刹车制动无误,放开盘车手轮； 当轿厢停于距厅门米左右位置时,其求援方法按条款进行； 遇有其他复杂情况，应请求电梯公司帮助求援； 困人求援工作完毕后，电梯技工应将情况完整规范地记录在《电梯系统周检表》内。 支持性文件和记录：无。 南宁市XX物业 管理有限责任公司 104 作业指导书 电梯机房巡查流程 编号：WI-WX-59 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：确定电梯正常运行。 适用范围：适用于各管理处辖区内有机房电梯。 职责 主管每周进行巡查及监督； 电梯运行技工每天进行巡查记录。 基本内容： 电压、电流是否正常 开关是否过热 各接线头是否过热 钢缆有无毛刺、断股 电机变速箱是否过热 有否异声、异味 否 机房照明、通风机是否正常 有 室内清洁及杂物 支持性文件和记录 《电梯机房管理规定》 WI-WX-56 《电梯系统周检表》 WI-WX-56-1 填写巡查记录表 检查原因 维修 通知保养公司 维修 清理 105

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 房屋维修整改处理程序 编号：WI-WX-60 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的 规范业主报修整改处理过程，保证维修整改工作及时性，保障房屋的正常使用和安全，完善房屋使用功能，延长使用寿命。 适用范围 适用于XX物业公司房屋维修整改工作。 职责 维修主管负责协调整改范围内的项目.对整改范围外（包括原设计）的整改内容进行解释。 维修人员负责整改内容的确认及协调维修整改工作。 客户服务中心负责收集及统计维修整改内容,督促整改工作的及时性并对维修整改项目进行回访。 处理程序 业主直接或打电话到客户服务中心，服务中心当值人员应把信息及时反馈到维修部当值人员。 维修部接到业主报修整改项目时，进行维修整改项目确认后并及时联系相关施工队，知会其整改内容，限期整改时间；维修整改项目工程量经管理处维修部确认后，小修不得超过24小时，大修不超过72小时。 4．3施工方在规定时间内未完成整改项目或遭到业主投诉，物业公司有权另请其它施工队进行维修整改，并及时通报施工队的负责人；当规定期限内施工队仍未履行返修协议，物业公司将自行处理维修整改项目，费用由施工队承担，施工方案无须施工方确认。 对于维修整改项目施工费用不超过5000元；由物业公司直接确认，无须经过集团相关部门认可； 当发生由物业公司外请维修整改项目时，须管理处经理对维修整改项目进行确认与费用审核，维修部负责具体实施。 如维修整改项目在整改在施工过程发生不可预见费用时，应由管理处经理进行核实后再实施。 维修整改项目整改过程中，由维修部负责现场监督、协调，工程完工后由维修部对工程质量进行确认，施工队方可结算。 维修施工队应与集团公司（物业作为受委托代理人）签定协议，对维修项目进行 月（按实际工程量大小制定）的质量保证。 对于维修整改项目施工费用超过5000元的整改，须上报集团公司审核部门，按照集团公司相关程序进行审核。 106

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 房屋维修整改处理程序 编号：WI-WX-60 版本：B 生效日期：2008-01-01 107

当发生维修整改项目时，须集团项目部经理对维修整改项目进行确认后，可由集团项目部或物业公司联系施工队，对维修工程的费用进行报价（如时间允许可找2—3个施工队，进行工程报价）。待审核部审核后，由物业公司负责具体实施。 如维修项目在整改施工过程中，发生不可预见费用时，须审核部或预算部现场核实后再实施。 维修项目整改过程中，由维修部负责现场监督、协调，工程完工后，由维修部对工程质量进行确认，施工队方可结算。 维修施工队应与集团公司（物业作为受委托代理人）签定协议，对维修项目进行 月（按实际工程量大小制定）的质量保证。 在维修整改项目施工完毕后，维修部对工程质量进行验收后，并及时通知业主进行再次验收，合格后按照相关程序报帐；由集团公司财务部支付给相关施工队款项，。发生的费用从原先负责的施工队的质保金中扣除。 维修部应及时将信息反馈回客户服务中心，并备案以便将来查询。 支持性文件和记录 《维修单》 WI-KH-14-2 附：程序流程图 南宁市XX物业 管理有限责任公司 108

作业指导书 房屋维修整改处理程序 编号：WI-WX-60 版本：B 生效日期：2008-01-01 房屋维修整改处理流程图 施工费用不超过500元 管理处经理审核 外请施工队返修 业 主 报 修 客户服务中心填单 工程量确认 施工费用超过500元 项目、预算、审核部审核 外请施工队返修 业主验收签字认可 集团财务部支付 相关款项 109

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 图纸、资料交接管理程序 编号：WI-WX-61 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的 规范物业公司施工图纸资料接收程序，确保物业前期介入工作得到有效开展，保证管理处日后维修及业主入伙后装修管理工作顺利进行。 适用范围 适用于山水美地管理处。 职责 维修部负责对所有原设计图纸、设计变更、竣工图等资料的接收（包括电子版）。 按物业管理方案熟悉环境和设备。 管理处协调处理各种关系，自移交至日起逐条接受其管理岗位和责任。 支持性文件和记录 《竣工图纸移交清单》 WI-KH-29-4 110

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 返修工程结算办法 编号：WI-WX-62 版本：B 生效日期：2008-01-01 111

目的 为提高保修工作效率，更好地为荣和山水美地业主提供良好的居住条件 适用范围 适用于山水美地管理处。 内容： 保修期内维修工程定价及维修工程管理费 现场定价。委托外请施工队进场前，索赔证据必须齐全（有报修单及发函件、相片）原则上500元以内的维修，维修管理员可根据现场按合同定价直接定价，500元以上的维修由集团审核部人员定价。 维修工程管理费，凡是由原施工单位质量原因引起的维修，维修费统一加收20%管理费。与外请施工队确认的量方日记，在原价格的基础上增加20%。若使用甲供材料的另做说明。 对由于甲方原因引起的维修及设计变更项目、超过质保期的维修项目不增加管理费。因增加管理费的税金（按7%）在管理费中扣除，其签收的维修款金额包含管理费，施工方实领金额为实际的维修费+管理费税金。 维修款发票的开据及支付： 维修款的发票由审核部根据已审定的维修结算金额通知施工队开出全额发票，并明确发票全称。 维修施工队要求为法人单位（可挂靠），开发票单位必须与维修单位名称一致。 维修款的请款审核、审批由审核部负责，财务部负责以现金或转帐方式支付维修款。 在支付维修款时，由我部负责通知领取维修款的施工人员随身携带居民身份证并将复印件留存财务部备查。（此过程由保修监理部工作人员将领款人带到财务领取）。 维修款的结算： 所有维修请款前保修监理部必须编制维修工程结算单，并报集团公司审核部审定后方可请款支付。维修工程结算表格式祥见附件二。 甲供材料的结算（报帐）资料必须包括： 包工包料维修工程：业主报修，向责任单位索赔函件，量方日记原件（必须有业主签字、维修队签字、甲方签字），结算书（维修队盖章），维修工程款发票（维修队盖章，如有需要附发票 南宁市XX物业 管理有限责任公司 112 作业指导书 返修工程结算办法 编号：WI-WX-62 版本：B 生效日期：2008-01-01 领用凭证）。除财务所需原件外，其它所有原件由审核部存档，保修监理部留存复印件备查。 甲供材料的结算资料：甲购材料原始发票，入库单（供应商、采购人、保管人三方签字确认），出库单（维修队领用签字、并注明使用部位），量方日记原件（必须有业主签字、维修队签字、甲方签字），结算书（维修队盖章）。 结算审定后，审核部制作工程维修现金实付清单，经审核后作为财务向施工队支付现金的依据。 量方日记、甲供材料及维修款台帐： 所有量方日记须按组团及记录时间先后顺序编号，如二组团维修量方日记编号为2-1、2-2、2-3……以此类推，须连续不得重复。 在维修前，保修监理部对所需维修项目的质保期限、所属责任单位进行鉴定，作好索赔证据，量方后方可维修。一张量方日记所记载的内容不能涉及到两个不同的责任单位，应列明责任单位、维修部位、产生原因、具体施工方法内容、工程量及单价、总金额等。 甲供材料出入库须有单据，出库单据应按出库的时间先后顺序编号。如为保修监理部购买的甲供材料，入库单按时间先后顺序编号，出库单上应对应填上对应的入库单编号，出库单上应记录有本次材料出库量、累计出库量、库存量。 审核部与保修监理部应统一维修台帐格式，已结算的维修款台帐清晰可查。保修监理部每周、按维修完成情况汇报领导。 支持性文件和记录 《房屋维修整改处理程序》 WI-WX-60 113

南宁市XX物业 管理有限责任公司 作业指导书 摩托车使用管理规定 编号：WI-WX-63 版本：B 生效日期：2008-01-01 目的：规范摩托车使用的管理。 适用范围：适用于三处维修部摩托车管理。 职责： 维修班长负责日常摩托车使用、维护的管理； 维修主管负责监督检查。 基本内容： 未经维修部主管同意，非本部门员工，严禁使用维修部摩托车； 摩托车的使用实行当日值人员使用、保管、负责的原则，每日8：35进行车辆交接，交接双方签字确认，如有丢失由当班人员负责； 维修班长负责对摩托车进行保养； 驾驶人员须爱护保管摩托车，如人为原因造成车辆丢失或损坏，视情节由本人赔偿部分或全部经济损； 必须严格遵守道路交通管理条例和安全驾驶操作规程； 使用者不准将摩托车开出山水美地管理处管辖区，违者如发生事故，其后果全部由当事人承担，并视情节，予以严肃处理； 使用者必须持有驾驶证。 支持性文件和记录： 无 114