“共有房产”交易的常见法律纠纷

按照法律规定，共有财产必须经所有共有人的一致意思表示同意，处置行为才是合法有效的。但在目前“共有房产”市场交易实践中，我国公民受儒家和为贵思想影响深重，较为普遍地对共有房产的处分、登记持轻视的态度，认为共有关系是内部的事，是“家”里的事，往往以亲人、友人代为办理交易甚至代替公示登记，交易相对方对此亦持轻信态度。与此同时，交易管理部门为了简化交易审查手续，在受理交易登记申请时，逐渐取消或部分取消了对非登记产权人的书面审查。这让中介机构和经纪人在执业过程中也开始放松或忽视对非登记产权人的审查义务。而一些业主也无竟或有意拒绝让配偶或其他共同所有人到场参与办理交易手续，从而为纠纷的产生埋下隐患。

在“共有房产”交易中，产生的纠纷一般有两种：第一，共有人主张登记产权人与第三人签订的买卖合同无效（或者是交易相对方要求确认其与登记产权人签订的买卖合同合法有效，要求实际履行）；第二，共有人主张登记产权人与中介机构签订的居间合同无效，要求免责撤销居间委托。在审判实践中，审判机关的自由裁量权非常大。根据具体情况，可能支持或部分支持当事人的请求，也可能完全驳回。

一、二手房产权存在哪些陷阱？

1、二手房“卖房者”非二手房的产权人。

(1)某些不法之徒利用其正在使用二手房或手中持有已经作废的房产证之便利，进行欺诈。如承租人冒充业主，与买房者签订合同；有些人在离婚时虽然法院判决该二手房不为其所有，但由于其仍持有已作废的原房产证，与购房者签订二手房买卖合同。

(2)“卖房者”是“真正”的产权人，但由于某种原因未登记或未过户。如继承人因继承或受赠而取得该二手房，但由于各种各样的原因，未及时办理二手房产权过户手续。

警惕：在此情形下进行交易，由于交易主体不适格，不仅该二手房买卖合同无效，而且购房者往往可能遭受诈骗。

2、卖房者仅仅是二手房的共有人之一，且未得到其他共有人的同意。

许多时候，二手房的所有人不属于一人，而属多人。交易的过程中，往往只是其中的一个共有人与购房者进行交易。而且该卖房者是在未得到其他共有人同意的情形下擅自决定出售的。

警惕：与第一种情形一样，在此情形下交易，也会因交易主体不适格而导致买卖合同无效。

3、卖房者只是使用权人，而非所有权人。

在所交易的二手房为公房时这种情形多有发生，即卖房者所在单位仅仅只是将该房产提供给卖房者使用，卖房者并未取得完全的所有权。如购房者与仅有使用权人进行交易，即使交付全部房款，亦无法取得产权。

4、房产上存有法律不允许自由转让的障碍。

我国相关法律规定，如在房产上设有抵押，则在抵押权人的权利实现之前或抵押权人放弃该抵押权前，该房产不得自由转让。

5、房产上存在法律禁止转让的障碍。

如二手房被查封，在解封之前，该二手房是禁止转让的。

6、非居住用途房。

即交易的二手房的用途非居住用房，而是居住外用途房，如商业用途房甚至是工业厂房等。

7、卖房者未将房屋欲出售的情况告知承租人，或者说已告知，但未得到承租人放弃优先购买权利的答复。